Вы покупаете квартиру

При покупке жилья на собственные средства, когда все деньги на руках, оформить сделку с недвижимостью можно по желанию путем обращения к нотариусу либо оформить договор купли-продажи без участия нотариуса.

Можно выбрать одну из форм оформления сделки с недвижимым имуществом: нотариальную или простую письменную.

В первом случае ответственность по проведению сделки и составления договора берет на себя нотариус, во втором — стороны сделки: Продавец и Покупатель сами должны контролировать соответствие сделки законодательству.

 Процесс оформления:

Через нотариуса

1. Покупатель вместе с хозяином жилья обращается к любому нотариусу вне зависимости от местонахождения объекта недвижимости.

Информацию по нотариусам РК можно найти на сайте enis.kz.

2. Нотариус через Единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) проверяет все правоустанавливающие документы, технический паспорт жилья и сверяется со сведениями о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, содержащимися в государственной базе данных "Регистр недвижимости" (ГБД РН);
3. Нотариус составляет договор купли-продажи и утверждает его текст с обеими сторонами;
4. В присутствии нотариуса осуществляется передача денежных средств от покупателя продавцу;
5. После этого договор купли-продажи заверяется подписями с обеих сторон;
6. Продавец или покупатель (по договоренности) оплачивают государственный сбор нотариусу за совершение сделки. Оплата производится согласно ставкам, указанным в статье 611 Налогового Кодекса;
7. Нотариус после удостоверения сделки:

      направляет электронную копию правоустанавливающего документа (договора), удостоверенную электронной цифровой подписью, посредством единой нотариальной информационной системы в информационную систему правового кадастра;

8. Правообладатель или его уполномоченный представитель оплачивает сумму за государственную регистрацию через платежный шлюз "электронного правительства" (далее – ПШЭП) любым способом.
9. Регистрирующий орган   направляет уведомление о произведенной регистрации либо об отказе или приостановлении государственной регистрации по основаниям, предусмотренным настоящим Законом, в единую нотариальную информационную систему (ЕНИС), а также на электронные адреса участников сделки – при их наличии;

Электронная регистрация производится не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления в информационную систему правового кадастра подтверждения об оплате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Не рекомендуется покупать квартиру, если:

• Продавец предоставляет только копии документов на квартиру, не показывая их оригиналы и справку об обременениях;
• Продавец отказывается удостоверить договор купли-продажи у нотариуса;
• Продавец не предоставляет согласие супруга/супруги на продажу квартиры или не подтверждает отсутствие брачных отношений;
• Если у нотариуса выясняется о возможном наличии дополнительных претендентов на долю квартиры;
• Площадь квартиры, указанная в техпаспорте, не соответствует площади, зарегистрированной в органах юстиции;
• В сведениях о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках указан правоустанавливающий документ, который отличается от того, что показывает продавец;
• В сведениях о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках указано обременение прав (арест, ограничение, запрет и т.д.);
• Собственник жилья не участвует в переговорах о продаже жилья, а оно продается по доверенности;
• Собственник недееспособен, страдает алкоголизмом, состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
• В правоустанавливающих документах присутствуют лишние правки и исправления.

Ипотека – это кредит, который выдается под залог недвижимого имущества. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является вашей собственностью c момента приобретения. Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком (Покупателем) из собственных средств, и называется первоначальным взносом.

Шаги по оформлению ипотеки

1. В первую очередь проведите реальную оценку своих потребностей и возможностей, так как многое зависит от вашей платежеспособности, то есть, от вашей зарплаты и суммы, которую вы сможете вносить ежемесячно в счет погашения ипотечного кредита, а также наличия собственных накоплений на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту.
2. Выбор банка. Из большого числа существующих банков и ипотечных программ необходимо будет выбрать подходящую для вас по всем параметрам кредитную программу. В данном случае вы можете обратиться либо к сотруднику банка, либо попробуете разобраться в этом самостоятельно. С информацией по ипотечным кредитам/займам можно ознакомиться на сайтах банков, либо на специализированных информационных ресурсах.
3. Необходимо определиться с суммой кредита, процентными ставками и сроками кредитования. При оформлении ипотеки не следует забывать, что существуют дополнительные сборы и комиссии за предоставление и обслуживание кредита. У разных банков могут быть разные условия выдачи кредитов. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно, и какие дополнительные расходы вам придется понести в течение всего кредитного периода, какие существуют условия погашения кредита и пр. Чтобы самостоятельно оценить свои силы вы можете воспользоваться ипотечными калькуляторами, которые представлены на сайтах различных банков, и рассчитать предварительную сумму ежемесячных платежей.

В стандартный набор документов для получения ипотечного кредита обычно входят:

В случае необходимости Банк может запросить дополнительные документы.

Принятие банком решения о предоставлении ипотечного кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Далее после рассмотрения заявки и вынесения положительного решения банк для окончательного подписания кредитного договора проводит оценку жилья и подписание договора обязательного страхования недвижимости, расходы по которому согласно условий Банка можете понести вы.

Регистрация залога на основании ипотечного договора

После подписания в банке договора залога недвижимого имущества Собственник  обращается в ЦОН.

В порядке электронной очереди проходит в операционный зал для сдачи документов работнику ЦОН.

 Работник проверяет полноту представленных документов в соответствии с перечнем, а именно договор залога – 2 экземпляра; документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию; в случае обращения представителя нотариально удостоверенная доверенность.

Результат: проставление регистрирующим органом отметки о произведенной регистрации залога (штамп) на договоре залога; при отказе в государственной регшистрации или приостановлении направление уведомления с указанием причины отказа или приостановления регистрации.

Первое, что необходимо – найти подходящую под ваши требования квартиру. Есть два варианта: искать самостоятельно, через знакомых либо используя сайты по поиску недвижимости, или же обратиться в агентство по недвижимости, к риелторам, что может сэкономить ваше время. Но, имейте в виду, что за их услуги придется заплатить согласно ваших договоренностей (в среднем от 1 до 2 % от стоимости приобретаемой квартиры).

Список популярных сайтов по поиску недвижимости:

• www.krisha.kz
• dom.kz
• www.kn.kz
• flatfy.kz
• etagi.com

После того, как подходящая квартира найдена, вам нужно договориться с её хозяином о том, когда и во сколько можно будет осмотреть квартиру.

При осмотре обратите внимание на такие нюансы, как корректность документов на квартиру, наличие ремонта, мебели, работы коммунальных служб, инфраструктуры, наличие обременений, долгов по оплате за КСК и прочие услуги.

До оформления сделки рекомендуем проверить подлинность правоустанавливающих документов и корректность технического паспорта на жилье. В техпаспорте должны быть актуальные сведения о планировке/перепланировке жилья. Если фактическая планировка отличается от той, что прописана в техпаспорте, то это проблема, и она должна быть решена хозяином жилья.

Проверить наличие обременений можно попросив хозяина квартиры получить соответствующую справку о наличии либо отсутствии обременений (справка формы 2).

Также рекомендуем поискать в интернете информацию о районе, жилом комплексе и ознакомиться с отзывами местных жителей. Рекомендуем прогуляться вокруг, оценить автотрафик, проверить доступность парковок, магазинов, аптек, школ, детсадов, спортивных и детских площадок. Будьте внимательны, нередки случаи, когда даже в премиальных жилых комплексах оказывается совершенно неудобно проживать из-за проблем с инфраструктурой.

При покупке или аренде недвижимости рекомендуем оценить криминальность района и безопасность для проживания!!!!

Для того, чтобы посмотреть статистику преступности в интересующем вас районе необходимо посетить официальный сайт Комитета по правовой статистике и специальным учетам Генеральной прокуратуры Республики Казахстан - www.qamqor.gov.kz, раздел географических карт «Карта уголовных правонарушений (карта преступности)» (прямая ссылка - www.gis.kgp.kz ).

Для удобства пользователей сведения о криминальности района также размещены на сайте www.krisha.kz. Для их просмотра необходимо отобразить все предложения об аренде/продаже недвижимости на www.krisha.kz в формате карты, в нижнем левом углу экрана кликнуть на кнопку «Преступность» и выбрать интересующий период. (Все сведения берутся из официальных данных www.qamqor.gov.kz)

Если Вас все устраивает, то стоит договориться с хозяином об окончательной цене. На этом же этапе необходимо обсудить формат сделки, т.е. Вы либо покупаете квартиру за собственные средства, либо рассматриваете возможность покупки в ипотеку через банк.

Продавец и Покупатель (участники сделки) после составления договора купли-продажи в простой письменной форме (без участия нотариуса) обращаются в отдел обслуживания населения (ЦОН) филиала НАО «Государственная корпорации «Правительство для граждан» по местонахождению объекта недвижимости.

В порядке электронной очереди участники сделки, проходят в операционный зал для проверки подлинности подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

Подтверждением завершения процедуры проверки подлинности подписей сторон сделки является проставление отметки и подписи ответственного работника ЦОН на экземплярах договоров.

После работник ЦОН осуществляет прием заявления установленного образца на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Стороны сделки заполняют заявление. Покупатель производит оплату за  регистрацию.

Работник при приеме заявления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество истребует документ, удостоверяющий личность заявителя(-ей) для идентификации, его(-их) со сведениями, представленными из государственной информационной системы государственного органа, после чего возвращает услугополучателю, а также истребует следующие документы:

1) договор купли-продажи;

2) идентификационный документ на земельный участок (при наличии земельного участка);

3) согласие всех участников долевой собственности (нотариально удостоверенное заявление);   

4) нотариально удостоверенное согласие другого супруга (если участниками сделки являются оба супруга, то нотариально удостоверенное согласие не требуется);

5) в случае отсутствия брачных отношений заявление, написанное собственноручно о том, что собственник отчуждаемого и приобретаемого имущества в браке не состоит;

6) письменное согласие органов опеки и попечительства, попечителей несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц, если владельцем недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособное лицо;

7) документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Юридические лица помимо документов, указанных в подпунктах 1), 2), 3) и 7), представляют учредительные документы (устав, положение, учредительный договор), решение единственного участника либо протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо учредительными документами.

Иностранные юридические лица представляют легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный и русский языки.

В случае если балансовая стоимость приобретаемых или продаваемых активов превышает размеры, установленные законодательством Республики Казахстан в области защиты конкуренции, то физические и юридические лица помимо вышеуказанных документов, представляют предварительное письменное согласие антимонопольного органа.

Оплата за регистрацию прав взимается в соответствии с прейскурантом   цен на товары (работы, услуги) в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министра информации и коммуникаций Республики Казахстан от 27 сентября 2018 года № 418.

Результатом оказания государственной услуги является проставление регистрирующим органом отметки о произведенной регистрации прав на договоре либо направление уведомления о произведенной регистрации.