Пәтерді сатып алу

Пәтерді сатып алуға ұсынылмайды, егер:

• сатушы пәтер құжаттарының түпнұсқасы мен ауыртпалықтары туралы анықтамасын көрсетпей, тек көшірмесін ұсынағанда;
• сатушы нотариустан сатып алу-сату шартын куәландырудан бас тартса;
• сатушы пәтерді сатуға жұбайын/жұбайларының келісімн ұсынбаса немесе некелік қатынастардың болмауын растамайды;
• егер нотариуста пәтер үлесіне қосымша үміткерлер бар болуы мүмкін туралы анықталса;
• техпаспортта көрсетілген пәтердің көлемі әділет органдарда тіркелген көлеміне сәйкес келмесе;
• жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және оның техникалық сипаттамалары туралы мәліметтерде құқық белгілейтін құжат көрсетілген, ол сатушы көрсеткеннен өзгеше;
• жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және оның техникалық сипаттамалары туралы мәліметтерде құқықтар ауыртпалығы (тыйым салу, шектеу, тыйым салу және т. б.) көрсетілген;
• меншіктенушінің қабілеті жоқ, маскүнемдіктен қиналады, психикалық-неврологиялық немесе наркологиялық диспансерде есепте болу жағдайда;
• құқық беліглеуші құжаттарда артық түзетулер мен дұрыстаулар болса.

Біріншіден, сіздің талаптарыңызға сәйкес қолайлы пәтерді табу қажет. Бұл жолда бірнеше нұсқалары бар: өз бетіңізше іздеу, оның ішінде жылжымайтын мүлікті іздеу бойынша сайттарды пайдалану немесе жылжымайтын мүлік агенттігінің риелторлары арқылы жүгінуіңізге болады, бұл сіздің уақытыңызды үнемдей аласыз. Бірақ, білгеніңіз жөн, олардың көрсетілетін қызметтері үшін сіздің келісіміңізге сәйкес (сатып алынатын пәтер құнынан 1%-дан 2%-ға дейін орташа есеппен) төлеуіңіз қажет.

Сілтемелер:

• www.krisha.kz
• dom.kz
• www.kn.kz
• flatfy.kz
• etagi.com

Қолайлы пәтер табылғаннан кейін, Сізге пәтерді қашан және қай уақытта қарау туралы тұрғын үй иесімен келісу керек. Қарау кезінде пәтер құжаттарының дұрыстығы, жөнделгені, жиһаздар, коммуналдық қызметтер жұмыстары, инфрақұрылымдар, ауыртпалықтар, ПИК төлеу бойынша қарыздар және басқа да қызметтердің бар болуы сияқты барлық ерекшеліктерді назарға алыңыз.

Мәмілені ресімдеуге дейін құқық белгілеуші құжаттардың түпнұсқалығын және тұрғын үйге техникалық паспортының дұрыстығын тексеруге ұсынамыз. Техникалық құжатта тұрғын үйді жоспарлау және оны қайта жоспарлау (егер болған жағдайда) туралы өзекті мәлімет болуы тиіс. Сіз пәтерді қарау кезінде егер нақты жоспарлау техпаспортта жазылғанындағыдан ерекшелікті байқасаңыз, бұл мәселе тұрғын үй иесімен шешілуі тиіс.

Ауыртпалықтардың бар болуын тексеру пәтер иесінен ауыртпалықтары бар немесе жоқ екендігі туралы тиісті анықтаманы алуға сұрауыңызға болады (2-нысандағы анықтама).

Жылжымайтын мүлікті сатып алу немесе жалға алу кезінде ауданның қылмыстылығы мен өмір сүру қауіпсіздігін бағалауды ұсынамыз!!!!.

Сізді қызықтыратын аудандағы қылмыс статистикасын көру үшін Қазақстан Республикасы Бас прокуратурасының Құқықтық статистика және арнайы есепке алу комитетінің ресми сайтына кіру қажет - www.qamqor.gov.kz. "қылмыстық құқық бұзушылық картасы (қылмыс картасы)" географиялық карталар бөлімі (тікелей сілтеме - www.gis.kgp.kz).

Пайдаланушыларға ыңғайлы болу үшін ауданның қылмыстылығы туралы мәліметтер де сайтта орналастырылған www.krisha.kz. оларды көру үшін жылжымайтын мүлікті жалға беру/сату бойынша барлық ұсыныстарды көрсету қажет www.krisha.kz карта форматында, экранның төменгі сол жақ бұрышында "қылмыс" түймесін басып, қызығушылық кезеңін таңдаңыз. (Барлық мәліметтер ресми мәліметтерден алынады www.qamqor.gov.kz)

Егер сізге барлығы ұнаса, онда соңғы баға туралы иесімен келісуіңіз қажет. Осы кезеңде мәміле форматын талқылау қажет, яғни, сіз өз қаражатыңызға пәтерді аласыз ба немесе банк арқылы ипотекаға сатып алу мүмкіндігін қарайсыз ба.

Ипотека – бұл жылжымайтын мүлікті кепілге берген кездегі несие. Ипотека арқылы сатып алынған жылжымайтын мүлік оны сатып алынған сәттен заемшының меншігіне айналады. Ипотекалық несие тұрғын үй бағасының белгілі бір бөлігіне берілед. Пәтер бағасының қалған бөлігін заемшымен (Сатып алушы) оның өз қаражат есебінен төленуі міндетті. Бұл бастапқы жарна деп аталады.

Ипотеканы рәсімдеу жөніндегі қадамдар

1. Бірінші кезекте өз мүмкіншіліктеріңіз бен қажеттіліктеріңізді шынайы бағалаңыз, себебі, көбісі сіздің төлем қабілеттілігіңізге, яғни ай сайын ипотекалық несиені жабуға төлейтін жалақыңызға байланысты. Сонымен қатар, ипотекалық несие бойынша бастапқы жарна ретінде төленентін өзіңіздің жинақтауларыңызға байланысты.
2. Банкті таңдау. Банктер мен ипотекалық бағдарламалардың сан алуан түрлігінен сізге барлық жағынан да жарасатын несиелік бағдарламаны таңдау қажет. Осындай жағдайда сіз банк қызметкеріне немесе өз бетіңізше баруыңызға болады. Ипотекалық несиелер/қарыздар бойынша ақпаратпен банктер сайттарында немесе мамандандырылған ақпараттық ресурстарда танысуға болады.
3. Несие сомасын, пайыздық мөлшерлемесін және несие беру мерзімін анықтау қажет. Ипотеканы рәсімдеген кезде несиені беріп қызмет еткені үшін қосымша шығындар кететінін естен шығармаңыз. Әртүрлі банктерде несиелерді берудің әртүрлі талаптары болуы мүмкін. Бастапқыдан, қандай соманы бірден төлейтіңізді, қандай қосымша шығындарды несиелік кезеңде беретіңізді, қандай несиені және басқаларды өтеу талаптары бар екендігін алдын ала анықтауыңыз жөн. Өз бетінше мүмкіншіліктеріңізді бағалау үшін түрлі банктердің сайттарында ұсынылған ипотекалық калькуляторды қолданып, ай сайынғы төлемдерді есептеп алуыңызға болады.

Әдетте, ипотекалық несиенің алу үшін келесі стандартты құжаттар жиынтығы кіреді:

Қажет болған жағдайда банк қосымша құжаттарды сұрай алады.

Банкпен ипотекалық несиену беру туралы шешім бірнеше күннен бірнеше аптаға дейін созылуы мүмкін. Содан кейін, өтінішті қарау және жағымды шешімді шығару үшін банктік несиелік шартты ақтық қол қою үшін тұрғын үйдің бағалауын өткізеді. Соның ішінде, міндетті жылжымайтын мүлікті сақтандыру келісім шартына қол қою. Ол бойынша шығындарды заемшы көтереді. Бұның барлығы ипотекалық несиені рәсімдеудің міндетті шаралары.

Ипотекалық шарт негізінде кепілді тіркеу

Банкте жылжымайтын мүлік кепіл шартына қол қойылғаннан кейін меншік иесі ХҚО-ға жүгінеді.

Электрондық кезек тәртібінде құжаттарды қызметкерге тапсыру үшін операциялық залға өтеді.

Қызметкер тізбеге сәйкес ұсынылған құжаттардың толықтығын тексереді, атап айтқанда кепіл шарты – 2 дана, мемлекеттік тіркеу үшін төлемді растайтын құжат, өкіл болған жағдайда нотариалды куәландырылған сенімхат.

Нәтижесі: тіркеуші органның кепіл шартында кепілді тіркеу жүргізілгені туралы белгі (мөртабан) қоюы; мемлекеттік тіркеуден бас тарту немесе тоқтата тұру кезінде бас тарту немесе тіркеуді тоқтата тұру себептерін көрсете отырып хабарлама жолдау.

Сатушы және сатып алушы (мәмілеге қатысушылар) сатып алу-сату шартын жасағаннан кейін жылжымайтын мүлік объектісі орналасқан жер бойынша "Азаматтарға арналған үкімет "мемлекеттік корпорациясы" КЕ АҚ филиалының Халыққа қызмет көрсету бөліміне (ХҚКО) жүгінеді.

Мәмілеге қатысушылар электрондық кезек тәртібімен мәмілені жасаған адамдардың (олардың уәкілетті өкілдерінің) қолының төлнұсқалығын, олардың әрекет қабілеттілігін (құқық қабілеттілігін), сондай-ақ олардың ерік білдіруіне сәйкестігін тексеру үшін операциялық залға өтеді.

Мәміле тараптары қолдарының түпнұсқалығын тексеру рәсімінің аяқталғанын растау шарттар даналарына ХҚКО жауапты қызметкерінің белгісі мен қолын қою болып табылады.

Кейін ХҚКО қызметкері Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуге белгіленген үлгідегі өтінішті қабылдауды жүзеге асырады.

Мәміле тараптары өтінішті толтырады. Сатып алушы тіркеу үшін ақы төлейді.

Қызметкер жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуге өтінішті қабылдау кезінде сәйкестендіру үшін өтініш берушінің(-лердің) жеке басын куәландыратын құжатты, оны(-лерді) мемлекеттік органның мемлекеттік ақпараттық жүйесінен ұсынылған мәліметтермен бірге талап етеді, одан кейін көрсетілетін қызметті алушыға қайтарады, сондай-ақ мынадай құжаттарды талап етеді:

1) сатып алу-сату шарты;

2) жер учаскесіне сәйкестендіру құжаты (жер учаскесі болған кезде);

3)үлестік меншіктің барлық қатысушыларының келісімі (нотариат куәландырған өтініш);;

4)жұбайының нотариат куәландырған келісімі (егер ерлі-зайыптылардың екеуі де мәмілеге қатысушылар болса, онда нотариат куәландырған келісім талап етілмейді);

5) неке қатынастары болмаған жағдайда иеліктен шығарылатын және сатып алынатын мүліктің меншік иесі некеде тұрмайтындығы туралы өз қолымен жазылған өтініш;;

6) егер жылжымайтын мүліктің иесі кәмелетке толмаған немесе әрекет қабілеті шектеулі адам болып табылса, қорғаншы және қамқоршы органдардың, кәмелетке толмағандардың немесе әрекет қабілеті шектеулі адамдардың жазбаша келісімі;

7) жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркегені үшін төлемді растайтын құжат.

Шетелдік заңды тұлғалар сауда тізілімінен заңдастырылған үзінді көшірмені немесе шетелдік заңды тұлға шет мемлекеттің заңнамасы бойынша заңды тұлға болып табылатындығын куәландыратын басқа да заңдастырылған құжатты мемлекеттік және орыс тілдеріне нотариалды куәландырылған аудармасымен ұсынады.

Егер сатып алынатын немесе сатылатын активтердің баланстық құны Қазақстан Республикасының бәсекелестікті қорғау саласындағы заңнамасында белгіленген мөлшерден асып кетсе, онда жеке және заңды тұлғалар жоғарыда көрсетілген құжаттардан басқа монополияға қарсы органның алдын ала жазбаша келісімін ұсынады.

Құқықтарды тіркеу үшін ақы Қазақстан Республикасы Ақпарат және коммуникациялар министрінің 2018 жылғы 27 қыркүйектегі № 418 бұйрығымен бекітілген жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу саласындағы Тауарларға (жұмыстарға, көрсетілетін қызметтерге) бағалар Прейскурантына сәйкес алынады.

Мемлекеттік қызметті көрсету нәтижесі тіркеуші органның шартта құқықтарды тіркегені туралы белгі беруі не жүргізілген тіркеу туралы хабарлама жіберуі болып табылады.

Тұрғын үйді өз қаражатыңызбен сатып алған кезде, барлық ақша қолында болған кезде, жылжымайтын мүлікпен мәмілені нотариусқа жүгіну арқылы немесе нотариустың қатысуынсыз сатып алу-сату шартын жасай аласыз.

Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау нысандарының бірін таңдай аласыз: нотариалдық немесе қарапайым жазбаша.

Бірінші жағдайда нотариус мәміле мен келісім — шарт жасау үшін жауапкершілікті өз мойнына алады, екінші жағдайда мәміленің тараптары: сатушы мен Сатып алушы мәміленің заңға сәйкестігін бақылауы керек.

Рәсімдеу процесі:

Нотариус арқылы

1. Сатып алушы тұрғын үй иесімен бірге жылжымайтын мүлік объектісінің орналасқан жеріне қарамастан кез келген нотариусқа жүгінеді.

ҚР нотариустар бойынша ақпаратты enis.kz сайтында табуға болады.

2. Нотариус Бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйесі (БНАЖ) арқылы барлық құқық белгілеуші құжаттарды, тұрғын үйдің техпаспортын тексереді және жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және "жылжымайтын мүлік тіркелімі" Мемлекеттік дерекқорындағы (ЖМТ МДҚ)оның техникалық сипаттамалары туралы мәліметтермен салыстырылады.
3. Нотариус сатып алу-сату шартын жасайды және оның мәтінін екі бетімен растайды.
4. Нотариустың қатысуы бойынша сатып алушыдан сатушыға ақшалай қаражатын беруді жүзеге асырады.
5. Бұдан кейін сатып алу-сату шарты екі бетіне қол қоюмен куәландырылады.
6. Сатушы немесе сатып алушы (келіскендігі бойынша) жасалған мәмілеге нотариусқа мемлекеттік жинағын төлейді. Төлем Салық кодексінің 611 бабында көрсетілген мөлшерлемеге сәйкес жасалады.
7. Нотариус мәмілені куәландырғаннан кейін:

электрондық цифрлық қолтаңбамен куәландырылған құқық белгілейтін құжаттың (Шарттың) электрондық көшірмесін бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйе арқылы құқықтық кадастрдың ақпараттық жүйесіне жібереді.

8. Құқық иеленуші немесе оның уәкілетті өкілі мемлекеттік тіркеу үшін соманы "электрондық үкіметтің" төлем шлюзі (бұдан әрі – ЭҮТШ) арқылы кез келген тәсілмен төлейді.
9. Тіркеуші орган жүргізілген тіркеу туралы не осы Заңда көзделген негіздер бойынша мемлекеттік тіркеуден бас тарту немесе оны тоқтата тұру туралы хабарламаны бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйеге (БНАЖ), сондай – ақ мәмілеге қатысушылардың электрондық мекенжайларына-олар болған кезде жібереді.

Электрондық тіркеу құқықтық кадастрдың ақпараттық жүйесіне жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркегені үшін ақы төленгені туралы растау келіп түскен күннен кейінгі бір жұмыс күнінен кешіктірілмей жүргізіледі.