Меншік иелерінің бірлестігі дегеніміз не

Құжаттарды дайындау кезінде ҚР ИИДМ 2020 жылғы 30 наурыздағы № 163 бұйрығымен бекітілген Ережелерге сәйкес жиналыс хаттамасы мен  сауалнама парақтарының үлгілік нысандарын пайдалану қажет. Дауыс беру парақтарын нөмірлеп, хаттамамен бірге тігу қажет.

МИБ жарғысы тіркеуші органға екі тілде ұсынылуы тиіс: мемлекеттік    тілде (2 дана) және орыс тілінде (2 дана). Жарғыны әзірлеу кезінде Меншік иелері бірлестігінің үлгілік жарғысын негізге алу дұрыс болады, ол пәтер иелерінің өмірін жеңілдетуге арналған.

Егер пәтер иелері өздерінің МИБ жарғысын дербес әзірлеуі туралы шешім қабылдаса, онда оған «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасы Заңының негізгі нормаларын қосу қажет.

Заңды тұлғаның атауы ҚР Азаматтық кодексіне сәйкес басқа, бұрын тіркелген заңды тұлғалардың атауын толық немесе едәуір қайталамауы тиіс.

Егер МИБ атауын таңдау қиындық тудырса - тұрғын үй кешенінің атауын немесе көпқабатты үйдің мекенжайын алуға болады.

Заңды тұлғаның орналасқан жері ретінде МИБ кеңсесінің нақты мекенжайын немесе МИБ басшысы үйінің мекенжайын көрсетуге болады.

МИБ төрағасы іс-әрекеттерге қабілетті болу тиіс, қылмыс, қасақана банкроттық үшін жабылмаған және өтелмеген соттылығы, сондай-ақ атқарушылық құжаттар бойынша қарыздары болмауы тиіс.

Заңды тұлғаны, филиалды (өкілдікті) мемлекеттік (есептік) тіркеу туралы өтінішті толтыру кезінде 68.32.1 ЭҚЖЖ «Сыйақы үшін немесе келісімшарт негізінде жылжымайтын мүлікті басқару» кодын көрсету қажет.

Пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлардың меншік иелерінің ПИК-тен МИБ-ға өту немесе басқа мәселелер бойынша жиналысы үй кеңесінің, жай серіктестіктің сенімді тұлғасының бастамасы бойынша не тексеру комиссиясының не пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлар иелерінің кем дегенде 10 пайызының не тұрғын үй инспекциясының талабы бойынша шақырылады. 

МИБ құру үшін жергілікті әкімдікке жүгінудің қажеті жоқ, пәтерлер мен тұрғын емес орынжай иелерінің жиналысын өткізу жеткілікті.

Егер көппәтерлі тұрғын үйлер пәтерлері мен тұрғын емес орынжайларының иелері 2019 жылғы 26 ​​желтоқсанында қабылданған Заң күшіне енген күннен бастап бір жыл ішінде МИБ немесе жай серіктестік құрмаса, онда жергілікті атқарушы органдар үй кеңесін сайлау және кондоминиум объектісін басқару нысанын таңдау үшін көппәтерлі тұрғын үйлер пәтерлері мен тұрғын емес орынжайларының иелері жиналысының өткізілуін қамтамасыз етуге міндетті.

Пәтер иелерінің кооперативтері (ПИК) автоматты түрде жойылмайды, басқарушы немесе сервистік компаниялар болып жойылуға тиіс. Жаңа мәртебеде олар өзінің үйлерге қызмет көрсету жөніндегі қызметін жалғастыратын болады. Құрылған МИБ немесе жай серіктестіктер олармен шарт жасау - жасамауды шешетін болады.  

Егер бұрын ПИК бір уақытта көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкін күтіп ұстау қызметтердің тапсырыс берушісі мен мердігері ретінде әрекет еткен болса, онда МИБ тапсырыс беруші ретінде ғана болады. Штатта көп жұмыскер болмайды.

Яғни, тұрғындар басқарушы немесе сервистік ұйымдарды тарта алады, мердігерлермен, коммуналдық қызметтермен шарттар жасай алады және орындалған жұмыстардың көлемі мен түрлерін және өзінің кондоминиум объектісі бойынша төлемдерді бақылай алады. 

Алғашқы жиналысында пәтерлердің, тұрғын емес орынжайлардың иелері:

• кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін басқару және күтіп ұстау бойынша пәтерлердің, тұрғын емес орынжайлар иелерінің мүдделерін білдіретін үй кеңесінің мүшелерін;
• кондоминиум объектісін басқару нысанын немесе басқару нысанын таңдау түралы мұндай өкілеттіктерді үй кеңесіне беруді таңдауы тиіс.

Пәтерлердің, тұрғын емес орынжайлардың иелері басқарудың екі түрінің біреуін таңдауға міндетті:

1. мүлік иелерінің бірлестігін (бұдан әрі - МИБ) – пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлардың иелері құрған заңды тұлға; 
2. жай серіктестік - заңды тұлғаны құрусыз пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлардың барлық иелерінің тікелей бірлесіп басқаруы.

Бұл ретте, кондоминиум объектісін басқарудың екі түрі де «бір үй - бір бірлестік немесе жай серіктестік – екі банктік шот» қағидаты бойынша жұмыс істейтін болады, бұл мүлік иелерінің әрбір бірлестігі немесе жай серіктестік өзінің ағымдағы және жинақтық банктік шоттарын ашатындығын білдіреді. 

Одан әрі жиналыста:

• МИБ төрағасы;
• тексеру комиссиясы (ревизор) сайланады.

МИБ төрағасыкөппәтерлі тұрғын үйдің пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлар иелерінің арасынан сайланады және басқару функцияларын жүзеге асырады, сервистік қызмет субъектілерімен қызметтер көрсетуге өзі шарттар жасайды.  

Ол пәтерлер иелерінің арасынан бір жыл мерзімге сайланады. Төраға кмынадай функцияларды орындайды:

• әділет органдарында тіркейді;
• тұрғындар мен тұрғын емес орынжайлар иелерінің тізімін жасайды, мердігерлермен шарттар жасайды;
• тұрғындардың шешімдерін орындайды;
• жиналыс пен үй кеңесі қабылдаған шешімдер туралы ақпаратты көпшілікке қолжетімді орындарда орналастырады;
• екінші деңгейдегі банктерде ағымдағы және жинақтық шоттар ашады;
• тұрғындар мен мердігерлер міндеттерінің орындалуын бақылайды;
• жиналыстарда тұрғындарға айлық және жылдық есептерді ұсынады;
• кондоминиум объектісін басқарумен және кондоминиум объектісінің жалпы мүлкін күтіп ұстаумен байланысты өзге де функцияларды орындайды.

МИБ төрағасы сенімхатсыз бірлестікті барлық сотта, мемлекеттік органдар мен ұйымдарда танытуға құқылы.

МИБ төрағасының еңбекақысын жиналыста көппәтерлі үйдің барлық иелері келіседі.

МИБ құрылғаннан кейін үй тұрғындары жиналыс өткізіп, шығыстар сметасын қабылдауы тиіс.

Ақшаны шатырды, қасбетті және кондоминиум объектісі жалпы мүлкінің басқа да қымбат бөліктерін жөндеу мақсатында күрделі жөндеуге арналған шоттан жұмсауға болады. 

Ал «Тұрғын үйді күтіп ұстауға» шотынан ақша бөлінеді: 30 пайыздан аспайтыны - басқаруға, 70 пайыздан аспайтыны - жалпы мүлікті күтіп ұстауға.  

Пайдалануға қабылданған кондоминиум объектісін мемлекеттік тіркеуді тапсырыс беруші (құрылысшы), ал жұмыс атқаратын кондоминиум – Республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың жергілікті атқарушы органдары жергілікті бюджет қаражаты есебінен жүзеге асырады.

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкі – кондоминиум объектісінің бөліктері (қасбеттер, кіреберістер, вестибюльдер, холлдар, дәліздер, баспалдақ шерулері мен баспалдақ алаңдары, лифттер, шатырлар, техникалық қабаттар, жертөлелер, үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықтар, абоненттік пошта жәшіктері, жеке меншіктегі пәтерлердің жер учаскілері, тұрғын емес үйлерден, тұрақ орындарынан, қоймалардан басқа көппәтерлі үймен және (немесе) үй жанындағы жер учаскісімен және жалпы пайдаланымдағы басқа да мүлікпен қамтылады).

Кондоминиум объектісін басқаруға келесі шығындар кіреді:

• қызметкерлерді жазатайым оқиғалардан міндетті сақтандыру;
• кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстар бойынша төлемдерді басып шығару және өңдеу үшін көрсетілетін қызеттерге ақы төлеу, сондай-ақ күрделі жөндеу, нысаналы жарна үшін жинақтау;
• берешекті мәжбүрлеп өндіріп алуға байланысты шығыстар (нотариаттық қызметтер, почта қызметтері, мемлекеттік баж және т.б.).

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп ұстауға келесі шығыстар кіреді:

• ірі көлемді қоқыстарды шығару

МИБ төрағасы сайланған күннен бастап 15 жұмыс күні ішінде екінші деңгейдегі банкте екі шот ашуға міндетті:

• ағымдағы шот (кондоминиум объектісін ағымдағы басқару және оны күтіп ұстауға шығыстар бойынша ақшаны аудару үшін);
• жинақтық шот (үйдің жалпы мүлкін күрделі жөндеуге ақша жинау үшін).

Шот ашудан бас тартуға болмайды.

Екінші деңгейдегі банктерде кондоминиум объектісі үшін ағымдағы және жинақтық шоттарын ашу мерзімдері бұзылғаны үшін жауапкершілік белгіленген.

Санкция алдымен ескертуді көздейді.

Егер бұзушылықтар жыл ішінде жойылмаса, онда айыппұл белгіленеді:

• жеке тұлғалар үшін (ЖС уәкілетті өкілі үшін)10 АЕК мөлшерінде;
• заңды тұлғалар үшін (МИБ төрағасы үшін) 20 АЕК мөлшерінде.