Меншік иелерінің бірлестігі дегеніміз не

Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері жиналыста кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты мәселелерді қарайды және шешімдер қабылдайды.

Жиналыста қабылданған шешімдер пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, орынтұрақ орындарының, қоймалардың барлық меншік иесі үшін міндетті болып табылады.

Жиналыс шешімі хаттамамен ресімделеді.

Жиналыс жылына бір реттен сиретпей өткізіледі. Жиналыс үй кеңесінің не МИБ төрағасының не жай серіктестіктің сенім білдірілген адамының бастамасы бойынша не ревизиялық комиссияның (ревизордың) талап етуі бойынша не пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің кемінде он пайызының талап етуі бойынша не тұрғын үй инспекциясының бастамасы бойынша шақырылады немесе жазбаша сұрау жүргізу белгіленеді.

Өз кезегінде, Заңның 42-1-бабының 2-тармағының 1) және 3) тармақшаларында көрсетілгендей, жиналыстың құзыретіне МИБ төрағасын, ЖС сенім білдірілген адамын, үй кеңесінің мүшелерін сайлау, қайта сайлау, сондай-ақ олардың өкілеттіктерін мерзімінен бұрын тоқтату сонымен қатар,  кондоминиум объектісін басқару нысанын таңдау не үй кеңесіне басқару нысанын таңдау туралы өкілеттіктерді беру туралы шешім қабылдау жатады.

Заңның жоғарыда көрсетілген бабының 5-тармақшасына сәйкес, егер жиналысқа пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының жартысынан астамы қатысса, жиналыс шешім қабылдауға құқылы.

Шешім дауыс беруге тікелей қатысқан пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының көпшілігі келіскен кезде қабылданады.

Заңның 42-2-бабының көрсетілгендей, егер бұрын жарияланған келу тәртібімен өткізілетін жиналыс кворум болмағандықтан өтпесе, жиналыс жазбаша сұрау жүргізу арқылы өткізіледі.

Жазбаша сұрау жүргізу арқылы жиналысты ұйымдастыру үшін пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері арасынан бастамашы топ айқындалады.

Осылайша, бастамашы топ пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің кемінде он пайызынан тұрады.

Жоғарыда айтылғандарды негізге ала отырып, пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің кемінде 10% - ы санындағы бастамашыл топ жиналысты өткізудің ұйымдастырушылық және рәсімдік мәселелері бойынша шешім қабылдауға құқылы.

Жоғарыда баяндалғанды негізге ала отырып, пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің кемінде 10% -ы бар бастамашыл топ жиналысты өткізудің ұйымдастыру және рәсімдік мәселелері бойынша шешім қабылдауға құқылы.

Көппәтерлі тұрғын үй мүлкінің МИБ – коммерциялық емес ұйым болып табылатын, бір көппәтерлі тұрғын үй пәтерлерінің, тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері құрған, кондоминиум объектісін басқаруды жүзеге асыратын, оны күтіп-ұстауды қаржыландыратын және оның сақталуын қамтамасыз ететін заңды тұлға.

Заңның 44-бабына сәйкес, МИБ мемлекеттік тіркелген кезінен бастап құрылды деп есептеледі және заңды тұлға құқықтарына ие болады.

Мүліктің МИБ мемлекеттік тіркеуді әділет органдары Қазақстан Республикасының заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу және филиалдар мен өкілдіктерді есептік тіркеу туралы заңнамасында айқындалған тәртіппен жүзеге асырады.

Өз кезегінде, Заңның жоғарыда көрсетілген бабының 3-тармағында, МИБ мемлекеттік тіркеу үшін әділет органдарына:

1) Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі белгілеген нысан бойынша өтініш;

2) жиналыс хаттамасы;

3) МИБ жарғысы;

4) заңды тұлғаны мемлекеттік тіркегені үшін бюджетке тіркеу алымы төленгенін растайтын квитанция немесе өзге де құжат ұсынылады.

кондоминиум объектісін басқаруда:

1) кондоминиум объектісін басқарғаны үшін Атқарушы органға еңбекақы (көрсетілетін қызмет) төлемі;

2) бухгалтерлік есепті, статистикалық және салық есептілігін жүргізгені үшін еңбекақы (көрсетілетін қызмет) төлемі;

3) бюджетке міндетті төлемдер (салықтар, жарналар, аударымдар және басқалар);

4) банктік қызметтер;

5) есеп айырысу-кассалық қызмет көрсету үшін төлем;

6) офисті ұстауға (жалға алу, байланыс, интернет, кеңсе тауарлары, ұйымдастыру техникасы және оны ұстау) арналған шығыстар;

7) жұмыскерлерді жазатайым оқиғалардан міндетті сақтандыру;

8) кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстар бойынша төлемдерді басып шығару және өңдеу қызметтері үшін ақы төлеу, сондай-ақ күрделі жөндеуге жинақтау, нысаналы жарна үшін;

9) берешекті мәжбүрлеп өндіріп алуға байланысты шығыстар (нотариалдық қызметтер, пошта қызметтері, мемлекеттік баж және басқалар) қамтылады.

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау мынадай шығыстарды:

1) кондоминиум объектісінің жертөле үй-жайларын, паркингтерін және басқа да ортақ пайдалану орындарын дератизациялау, дезинсекциялау, дезинфекциялау;

2) энергетикалық желiлердiң, сондай-ақ энергия тұтынуды есептейтiн аспаптардың тиiстi техникалық жай-күйi мен қауiпсiздiгiн қамтамасыз ету мiндетi энергиямен жабдықтаушы ұйымға жүктелген жағдайларды қоспағанда, кондоминиум объектісінің үйге ортақ инженерлік жүйелеріне (жылыту, ыстық және суық сумен жабдықтау, су бұру, электрмен жабдықтау, газбен жабдықтау, желдету) және жабдықтарына техникалық қызмет көрсету, авариялық жағдайларды оқшаулау;

3) үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықтарды күзгі-қысқы кезеңдерге дайындау;

4) кондоминиум объектісін ортақ пайдаланылатын орындардың санитариялық жағдайын қамтамасыз ету;

5) кондоминиум объектісінің үй маңындағы аумағының жер учаскесінің санитариялық жағдайын қамтамасыз ету (көгалдандыру (жасыл желектер мен көгалдарды отырғызу, күту, құлату, кесу), қоқыс құбырын санитариялық тазалау, қазылған шұңқырларды тазалау, аула дәретханаларын жинау және ақтау, жапырақтарды, қар мен мұздақтарды, оның ішінде шатырдан тазалау);

6) үйге ортақ есепке алу аспаптарын, сондай-ақ жылу тұтынуды есепке алу жүйелерін және жылу тұтынуды реттеудің автоматтандырылған жүйелерінің элементтерін сатып алу, орнату, сервистік қызмет көрсету және тексеру;

7) қауіпті техникалық құрылғыларды қауіпсіз пайдалануды, авариялық жағдайларды ағымдағы жөндеуді және оқшаулауды қамтамасыз ету (лифтілерге қызмет көрсету);

8) өртке қарсы жабдықты күтіп ұстауды, өрт сөндіргіштерді, өртке су себетін түтік құбырларын сатып алуды және зарядтауды, қайта зарядтауды, арнайы жазуларды, көрсеткіштерді жүзеге асыруды, эвакуациялау жоспарлары мен схемаларын ресімдеуді қоса алғанда, өртке қарсы іс-шаралар;

9) кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін ағымдағы жөндеу (ақау актісі негізінде);

10) кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға тұтынылған коммуналдық қызметтер төлемі;

11) домофон жабдықтарын орнату;

12) ірі көлемді қоқыстарды шығаруды қамтиды.

Тарифті бекіту Әдістеменің 5 және 6-тармақтарына сәйкес, кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстардың бекітілген жылдық сметасына сәйкес есептеледі.

Заңның 41-2-бабының 1-тармағының 5) тармақшасына сәйкес, тұрғын үй инспекциясы осы Заңды және кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі қағидаларды бұзушылықтарды жою жөнінде орындалуы міндетті нұсқамалар (ұсынулар) шығару және әкімшілік құқық бұзушылықтар туралы хаттамалар жасауды жүзеге асырады.

Тұрғын үй инспекциясы бақылау субъектісіне (объектісіне) барып, кондоминиум объектісін басқару жөніндегі ай сайынғы және жылдық есепті ұсыну туралы растайтын құжаттардың болуы, КПТҮ пәтерлерінің, тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері жиналысы хаттамаларының КПТҮ пәтерлерінің, тұрғын емес үй-жайларының, тұрақ орындарының, қоймалардың меншік иелері жиналыстарының үлгілік хаттамаларына сәйкестігіне профилактикалық бақылау жүргізеді.

Заңның 8-бабының 1-тармағына сәйкес, тұрғын үй құқықтық қатынастарынан туындайтын дауларды сот шешеді.

Қазақстан Республикасы Әкімшілік рәсімдік-процестік кодексінің 91-бабына сәйкес Сіздің әкімшілік (сотқа дейінгі) тәртіппен әкімшілік актіні қабылдауға байланысты емес әкімшілік актіге, әкімшілік әрекетке (әрекетсіздікке) шағым жасауға құқығыңыз бар.

 

МИБ төрағасы жиналыста пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері арасынан бір жыл мерзімге сайланады.

Заңның 43-бабының 7-тармағының 5) тармақшасына көрсетілгендей, МИБ төрағасы мынадай функцияларды екінші деңгейдегі банктерде ағымдағы және жинақ шоттарын ашуды жүзеге асырады.

Жоғарыда айтылғандарға сүйене отырып, МИБ жаңа төрағасын таңдауды немесе МИБ қолданыстағы төрағасын жаңа мерзімге қайта сайлауды МИБ қолданыстағы төрағасының өкілеттік мерзімі аяқталғанға дейін алдын ала жиналыста жүзеге асыру қажет.

Пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың жалпы жиналысының шешiмiнсiз МИБ төрағасының өкiлеттiгiн ұзарту қолданылып жүрген заңдарға қайшы келедi.

Заңның 42-1-бабының 2-тармағының 1) және 16) тармақшаларында көрсетілгендей, жиналыстың құзыретіне:

- мүліктің меншік иелері бірлестігінің төрағасын, жай серіктестіктің сенім білдірілген адамын, үй кеңесінің мүшелерін сайлау, қайта сайлау, сондай-ақ олардың өкілеттіктерін мерзімінен бұрын тоқтату;

- МИБ төрағасына, жай серіктестіктің сенім білдірілген адамына еңбекақы төлеу мөлшерін келісу жатады.

Сонымен қатар, кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстар сметасын есептеу әдістемесін, сондай-ақ кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстардың ең төмен мөлшерін есептеу әдістемесінің (Қазақстан Республикасы Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрінің м.а. 2020 жылғы 30 наурыздағы № 166 бұйрығы) 5-тармағына сәйкес,   кондоминиум объектісін басқаруда:

1) бухгалтерлік есепті, статистикалық және салық есептілігін жүргізгені үшін еңбекақы (көрсетілетін қызмет) төлемі;

2) кондоминиум объектісін басқарғаны үшін Атқарушы органға (МИБ төрағасы) еңбекақы төлемі;

3) бюджетке міндетті төлемдер (салықтар, жарналар, аударымдар және басқалар);

4) банктік қызметтер;

5) есеп айырысу-кассалық қызмет көрсету үшін төлем;

6) офисті ұстауға (жалға алу, байланыс, интернет, кеңсе тауарлары, ұйымдастыру техникасы және оны ұстау) арналған шығыстар жатады.

Баяндалғанның негізінде, төрағаның еңбегіне ақы төлеу пәтер иелері, тұрғын емес үй-жайлар жиналысының хаттамасы негізінде жүзеге асырылады.

Сонымен қатар, МИБ төрағасы мен пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлар иелері арасындағы қарым-қатынас ақылы жыл сайынғы еңбек демалысын көздемейтін кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп ұстау бойынша қызмет көрсету туралы шартпен жасалатынын атап өтеміз.

Заңның 42-1-бабының 2-тармағына сәйкес, жиналыстың құзыретіне кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстардың жылдық сметасын бекіту, оған өзгерістер мен толықтырулар енгізу, сондай-ақ кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстардың мөлшерін бекіту жатады.

Жоғарыда баяндалғанның негiзiнде, жиналыстағы пәтерлердiң, тұрғын емес үй-жайлардың меншiк иелерi дауыс беру жолымен пәтер, тұрғын емес үй-жайлар меншiк иелерiнiң жалпы санының көпшiлiк дауысы болған кезде кондоминиум объектiсiн басқаруға және кондоминиум объектiсiнiң ортақ мүлкiн ұстауға арналған шығыстардың жылдық сметасын бекiтуге қатысты шешiм қабылдауға құқылы.