При аренде квартиры важно проверить полномочия лица, предоставляющего жильё, согласовать условия проживания и оформить договор найма (аренды) жилища.
В этом материале расскажем, на что обратить внимание при выборе квартиры, какие условия необходимо предусмотреть в договоре, когда требуется государственная регистрация права пользования недвижимостью и как оформить передачу денежных средств.
При самостоятельном поиске квартиры рекомендуется до заключения договора проверить документы, подтверждающие право собственности арендодателя, либо полномочия его представителя.
Сведения о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость могут быть получены посредством соответствующих государственных услуг с соблюдением требований законодательства о персональных данных.
До подписания договора следует согласовать размер арендной платы, срок проживания, порядок оплаты коммунальных услуг, условия расторжения договора и возврата обеспечительного платежа (залога), если он предусмотрен.
При необходимости регистрации по месту временного проживания следует воспользоваться соответствующей государственной услугой.
При выборе агентов, риэлторов, тех, кто будет подбирать для вас жилье, вам нужно понимать, какие услуги они могут предоставить.
Обычно на выбор предлагается 2 варианта:
Прежде чем начать работать с агентством недвижимости, вы должны:
В типовых договорах на оказание риэлторских услуг должно быть указано:
При составлении договора аренды указывается:
Только после этого вы сможете оплатить посреднические услуги риэлтора.
При обращении к агентству недвижимости или риэлтору рекомендуется заранее определить перечень оказываемых услуг, их стоимость, порядок оплаты и ответственность сторон.
Условия оказания посреднических услуг определяются договором между заказчиком и исполнителем.
До оплаты услуг следует ознакомиться с условиями договора и документами, подтверждающими выполнение предусмотренных им обязательств.
Посредник вправе подписывать договор найма (аренды) жилища от имени собственника только при наличии соответствующих полномочий.
Обсудите с владельцем жилья процесс ежемесячной оплаты, каким способом и как часто вы будете контактировать.
При необходимости оформить временную регистрацию обязательно назначьте дату, когда вас смогут оформить. Без временной регистрации сложно будет получать государственные услуги.
Для того чтобы не оказаться виноватым в ситуации, к примеру с внезапно сломавшимся краном, проинспектируйте всю квартиру, укажите хозяину на недочеты и проследите, чтобы каждый был вписан в будущий договор аренды.
Обсудите будущие ситуации, связанные с поломкой, за чей счёт и что будет исправляться.
Проверьте исправность техники, осмотрите трубы на отсутствие протечек. Проверьте целостность и работоспособность розеток.
Зафиксируйте показания счётчиков на момент заселения.
Следите за тем, чтобы была составлена опись предметов, имеющихся в квартире, с подробным описанием трещин, значительных царапин и сколов.
На всякий случай сфотографируйте квартиру, её состояние.
Для фиксации состояния квартиры стороны могут составить акт приёма-передачи, указав в нём состояние помещения, мебели, бытовой техники, выявленные недостатки и показания приборов учёта.
Составление акта приёма-передачи и фотофиксация состояния жилья рекомендуются для предотвращения возможных споров между сторонами.
При аренде квартиры необходимо заключить договор найма жилища в письменной форме. Договор заключается между собственником квартиры (наймодателем) или уполномоченным им лицом и нанимателем.
Перед подписанием договора рекомендуется проверить документ, удостоверяющий личность наймодателя, документы, подтверждающие его право собственности на квартиру, либо полномочия представителя.
Что необходимо указать в договоре
В договоре найма жилища следует предусмотреть:
Ф.И.О. и идентификационные данные сторон;
адрес и характеристики квартиры;
размер арендной платы, сроки и способы её внесения;
срок действия договора;
порядок оплаты коммунальных и иных услуг;
права и обязанности наймодателя и нанимателя;
условия изменения и расторжения договора;
ответственность сторон за нарушение обязательств;
порядок проведения ремонта и возмещения причинённого ущерба;
размер обеспечительного платежа (залога), условия его удержания и возврата, если такой платёж предусмотрен договором.
Акт приёма-передачи квартиры
При передаче квартиры рекомендуется составить акт приёма-передачи, в котором указываются состояние помещения, перечень мебели и бытовой техники, имеющиеся повреждения и показания приборов учёта.
Акт подписывается сторонами и может использоваться при разрешении споров о состоянии имущества и возврате обеспечительного платежа.
Государственная регистрация
В соответствии с законодательством Республики Казахстан право пользования недвижимым имуществом на срок не менее одного года, в том числе право аренды, подлежит государственной регистрации.
Если право пользования возникает на срок менее одного года, обязательная государственная регистрация такого права не требуется.
Государственная регистрация осуществляется в установленном порядке через соответствующую государственную услугу.
Налоговые обязательства наймодателя
Доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, подлежат налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом Республики Казахстан.
Порядок исполнения налоговых обязательств зависит от статуса наймодателя и применяемого налогового режима.
Актуальную информацию о налогообложении доходов от сдачи жилья в аренду можно получить на официальном интернет-ресурсе Комитета государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан.
Возврат обеспечительного платежа (залога)
Если при заключении договора наниматель передаёт обеспечительный платёж, необходимо письменно определить его размер, назначение, основания удержания и срок возврата.
При прекращении договора стороны проводят окончательные расчёты и оформляют возврат квартиры. Если имеются основания для удержания части обеспечительного платежа, размер и причины удержания должны быть обоснованы.
При отсутствии оснований для удержания обеспечительный платёж возвращается нанимателю в соответствии с условиями договора.
Важно! Срок предупреждения о расторжении договора и порядок изменения арендной платы необходимо определять с учётом законодательства и условий заключённого договора. Указание универсального срока «30 дней» для всех случаев неправильно.
После того как договор подписан, ключи от квартиры находятся в ваших руках. можно приступить к передаче денег.
С арендодателя нужно взять расписку о получении денег с указанием паспортных данных обеих сторон, а также того, что вы оплачиваете жильё.
Сумма должна указываться в тенге цифрами и прописью.
Следует помнить, что в будущем при каждой передаче денег нужно будет повторять процесс снова с указанием месяца и года, за который вы оплачиваете.
Порядок внесения и возврата обеспечительного платежа (залога)
Если договором предусмотрен обеспечительный платёж, стороны должны определить его размер, назначение, условия удержания и порядок возврата.
При прекращении договора рекомендуется оформить возврат квартиры актом приёма-передачи, зафиксировать состояние имущества и окончательные расчёты.
Возврат обеспечительного платежа производится в соответствии с условиями договора и применимыми нормами гражданского законодательства.
Если наймодатель удерживает часть суммы, основания удержания и размер соответствующих требований должны быть обоснованы.
При возникновении спора о возврате денежных средств стороны вправе использовать предусмотренные законодательством способы защиты своих прав.