Қазақстанда 15 қыркүйектен бастап көппәтерлі тұрғын үйлердің басқарушы компаниялары мен пәтер иелері кооперативтерінің жұмысына қатысты өзгерістер күшіне енеді.
Енді барлық басқару субъектілері кондоминиум объектілерін ескертусіз тастап кете алмайды және ай сайынғы тарифті біржақты тәртіппен көтеруге құқығы жоқ.
Заңда кондоминиум объектісін басқару қызметтерінің құнын өзгерту немесе өз қызметін мерзімінен бұрын тоқтату ниеті туралы пәтер, тұрғын емес үй-жайлар, автотұрақ орындары мен қойма иелерін болжамды өзгеріс немесе қызметті тоқтату күніне дейін кемінде үш ай бұрын хабардар ету міндеті болып енгізілді.
Тарифті көтеру туралы хабарлау және бұл мәселені қарау фактісін растайтын құжат меншік иелерінің жиналысының хаттамасы болып табылады. Жиналыс хаттамасында меншік иелерінің тарифті көтеруге келісімі немесе бас тартуы, сондай-ақ басқару субъектісін ауыстыруға ниеті көрсетіледі.
Сонымен қатар қосымша, басқару субъектілері тұрғын үй-инспекцияларын объектідегі қызметін бастау немесе тоқтату туралы хабарлау, объектінің мекенжайын көрсете отырып, кемінде үш күн бұрын хабардар етуге міндетті.
Өз кезегінде тұрғын үй инспекциялары келіп түскен барлық ақпаратты бірыңғай тізілімге енгізіп отыруы тиіс.
В Казахстане 15 сентября вступают в силу изменения по работе управляющих компаний и кооперативов собственников квартир многоквартирных жилых домов.
Теперь все субъекты управления не имеют право без предупреждения покидать объекты кондоминиума и повышать ежемесячный тариф в одностороннем порядке.
В Законе появилось требование об обязанности уведомить собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок о намерении изменить стоимость услуг по управлению объектом кондоминиума или досрочно прекратить свою деятельность не менее чем за три месяца до предполагаемой даты изменения или прекращения деятельности.
Подтверждением о проведении согласования и рассмотрении вопроса о повышении тарифа будет являться протокол собрания собственников имущества. В протоколе собраний будут отражены отказ либо согласие собственников имущества о повышении тарифа, также собственники могут рассмотреть вопрос о смене субъекта управления.
Дополнительно субъекты управления обязаны уведомлять жилищные инспекции о начале, либо прекращении деятельности на объекте с указанием адреса объекта, не менее чем за три дня.
В свою очередь жилищные инспекции всю поступающую информацию, должны будут заносить в единый реестр.
Көппәтерлі тұрғын үйдің инвентарлық тізімі — бұл үйдің барлық ортақ мүлкі элементтерін, олардың техникалық жағдайын, сипаттамаларын және тиесілілігін көрсететін ресми құжат. Мұндай тізімнің болуы үйді басқаруда ашықтықты қамтамасыз етеді, меншік иелерінің құқықтарын қорғайды және үйді күтіп-ұстау мен жөндеу процесін жеңілдетеді.
Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына сәйкес, көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкі пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншік иелеріне ортақ үлестік меншік құқығында тиесілі. Оны есепке алу және қорғау үшін инвентарлық тізім жасалады, ол ортақ мүліктің шекаралары мен құрамын айқындаудың негізі болып табылады.
МИБ төрағалары және басқару субъектілері инвентарлық тізімді жылына кемінде бір рет немесе жабдықтарды ауыстыру мен күрделі жұмыстар жүргізу кезінде толтыруға міндетті.
Инвентарлық тізім ортақ мүлікке жататын барлық элементтерді: қабырғалар, шатырлар, кіреберістер, инженерлік желілер, жертөлелер, шатыр асты орындары, лифт жабдықтары және аула аумағын тіркейді. Бұл меншік иелеріне қай объектілерді бірлесіп күтіп-ұстау қажеттігін нақты түсінуге мүмкіндік береді және ортақ үй-жайларды үшінші тұлғалар тарапынан заңсыз иемденуден қорғайды. Көппәтерлі тұрғын үйдің инвентарлық тізімі болған жағдайда ай сайынғы тарифтің нысаналы жұмсалуын қадағалау оңайырақ болады.
Инвентарлық тізім үйді күтіп-ұстауға арналған сметаны жасау және меншік иелерінің ай сайынғы жиналымдарын есептеу үшін пайдаланылады. Тізім неғұрлым дәл жасалса, шығындар тұрғындар арасында соншалықты әділ бөлінеді.
Үйдің инвентарлық тізімі ортақ мүліктің әрбір элементінің техникалық жағдайын есепке алуға мүмкіндік береді. Бұл ағымдағы және күрделі жөндеулерді, сондай-ақ тіршілікті қамтамасыз ету жүйелерін (жылыту, сумен жабдықтау, электрмен жабдықтау, лифтілерді және өртке қарсы жүйелерді ауыстыру) жаңғыртуды жоспарлауды жеңілдетеді. Жергілікті атқарушы органдар үшін кондоминиум объектілерінің инвентарлық тізімі болған жағдайда ғимараттарды пайдаланудың техникалық ережелерін сақтау барысын бақылау жеңілдейді.
Инвентарлық тізім акиматтар, тұрғын үй инспекциялары және тұрғындардың өздері үшін бақылау құралы болып табылады. Ол ОСИ немесе басқарушы компания қызметін тексеру кезінде, сондай-ақ тұрғындар мен сервистік ұйымдар арасындағы даулар туындаған кезде негіз болып табылады.
Көппәтерлі тұрғын үйдің инвентарлық тізімі — жай ғана ресми құжат емес, меншік иелерінің құқықтарын қорғаудың және тиімді басқарудың негізгі құралы. Ол ашықтықты, шығындардың әділ бөлінуін, жөндеулерді жоспарлауды және бұзушылықтардан қорғауды қамтамасыз етеді. Сондықтан инвентарлық тізімді жасау және оны жүйелі түрде жаңартып отыру көппәтерлі тұрғын үйлерде ұзақ мерзімді әрі жайлы өмір сүрудің қажетті шарты болып табылады.
Инвентарный перечень многоквартирного жилого дома — это официальный документ, в котором фиксируются все элементы общего имущества дома, их техническое состояние, характеристики и принадлежность. Наличие такого перечня обеспечивает прозрачность в управлении домом, защищает права собственников и облегчает процесс содержания и ремонта.
В соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях», общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир и нежилых помещений. Для его учета и защиты создается инвентарный перечень, который является основанием для установления границ и состава общего имущества.
Председатели оси и субъекты управления инвентарные перечни обязаны заполнять не реже одного раза в год, либо при внесении изменений в моменты проведения капитальных видов работ и замены оборудования.
Инвентарный перечень фиксирует все элементы, относящиеся к общему имуществу: стены, крыши, подъезды, инженерные сети, подвалы, чердаки, лифтовое оборудование и придомовую территорию. Это позволяет собственникам чётко понимать, какие объекты они обязаны содержать совместно, а также защищает от незаконного присвоения общих помещений третьими лицами. При наличии инвентарного перечня многоквартирного жилого дома проще отследить целевое расходование ежемесячного тарифа.
Инвентарный перечень используется для составления сметы на содержание дома и расчёта ежемесячных взносов собственников. Чем точнее составлен перечень, тем справедливее распределяются расходы между жильцами.
Инвентарный перечень дома позволяет вести учёт технического состояния каждого элемента общего имущества. Это облегчает планирование текущих и капитальных ремонтов, а также модернизации систем жизнеобеспечения (отопления, водоснабжения, электроснабжения, замены лифтов и противопожарных систем). Для местных исполнительных органов при наличии инвентарного перечня объектов кондоминиума становится проще контролировать правила соблюдения технической эксплуатации зданий.
Инвентарный перечень является инструментом контроля для акиматов, жилищных инспекций и самих жильцов. Он служит основанием при проверках деятельности ОСИ или управляющей компании, а также при возникновении споров между жильцами и сервисными организациями.
Инвентарный перечень многоквартирного дома — это не просто формальный документ, а ключевой инструмент эффективного управления и защиты прав собственников. Он обеспечивает прозрачность, справедливое распределение расходов, планирование ремонтов и защиту от нарушений. Поэтому создание и регулярное обновление инвентарного перечня является необходимым условием долговечного и комфортного проживания в многоквартирном доме.
Қазақстан Республикасының жаңа «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңында 34-1-бап енгізілді, онда тұрғын үйді басқару және ұстауға арналған жарналарды төлеу тәртібі нақты айқындалған.
2025 жылғы 15 қыркүйектен бастап пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, автотұрақ орындарының және қоймалардың барлық меншік иелері ағымдағы, жинақ және мақсатты жарналарды төлеуге міндетті.
Жарналарды есептеудің негізі — жарналарды төлеу туралы жалпы жиналыстың хаттамасы болып табылады. Жалпы жиналыстың шешімінсіз меншік иелеріне қосымша жарналарды жүктеуге жол берілмейді.
Міндетті түрде төленуге тиіс жарналар:
Ағымдағы жарналар – тұрғын үйді басқаруға және ұстауға байланысты ай сайынғы шығындарды жабуға арналған.
Жинақ жарналары – тұрғын үйді күрделі жөндеуге арналған жинақ қорын қалыптастыру үшін.
Әрбір көппәтерлі тұрғын үй бойынша аталған екі міндетті жарнаға бөлек шоттар ашылуы тиіс: ағымдағы және жинақ (жинақтаушы) шоттар.
Сонымен қатар, меншік иелері жалпы жиналыс шешімімен мақсатты жарналарды бекітуге құқылы. Мақсатты жарналар төлем шоты арқылы төленеді.
Автотұрақ орындары мен қоймалардың иелері де өздерінің ауданына пропорционалды түрде ағымдағы, жинақ және мақсатты жарналарды төлеуге міндетті.
Жарналардың мөлшері мәслихаттармен бекітілген ең төменгі тарифтен төмен болмауы тиіс.
Жалпы жиналыста пәтерлерге, тұрғын емес үй-жайларға, қоймалар мен автотұрақ орындарына арналған мүліктің мақсатына сәйкес әр меншік иесі үшін жарна мөлшері бекітілуі тиіс.
Сонымен қатар, меншік иелері кондоминиум нысанын басқаруға және оның ортақ мүлкін ұстауға арналған жылдық шығыстардың сметасын бекітуі қажет.
Төлем мерзімі: есептік айдан кейінгі айдың 25-іне дейін.
Уақтылы төленбеген жағдайда – өсімпұл есептеледі. Қарызды нотариус немесе сот арқылы өндіріп алуға болады, бұл ретте талап қою мерзімі қолданылмайды.
Маңызды: Жинақ жарналарының қаражатын тек күрделі жөндеуге және тек жинақ шотынан қаражат алу және алу сомасын бекіту туралы жалпы жиналыс шешімі негізінде ғана жұмсауға болады.
Сондай-ақ, ағымдағы шоттан төленетін қаражат есебінен меншік иелері бірлестігінің төрағасы немесе кондоминиум нысанын басқару субъектісі ортақ мүлікті ұстауға тұтынылған коммуналдық қызметтер үшін төлем жүргізуге міндетті.
В целях устойчивого развития жилищно-коммунального хозяйства, модернизации энергетического и коммунального секторов в Казахстане был принят и внедрён новый механизм управления многоквартирными жилыми домами (МЖД).
Субъекты управления в многоквартирных домах несут важную функцию, тем самым – это служит необходимостью повысить ответственность перед собственниками имущества МЖД.
На сегодняшний день законодательством Республики Казахстан определены следующие субъекты управления объектами кондоминиума:
- Управляющая компания (УК)
- Кооператив собственников квартир (и нежилых помещений) (КСК)
Обе формы являются действующими и равноправными механизмами, предоставляющими жильцам возможность выбора наиболее подходящей модели управления в зависимости от конкретных условий дома, финансовых возможностей по его содержанию и готовности жильцов принимать участие в мероприятиях, направленных на соблюдение привлеченными организациями правил технической эксплуатации и финансовой дисциплины при управлении объектами.
осуществляет свои действия на основании Договора, а в случае КСК обязательность соблюдения пунктов Типового устава и договора. Протоколом собрания собственников и договором должны предусматривать утверждение годовых смет расходов и затрат, так как тариф утверждается в соответствии со сметой, а также обязанности и ответственности сторон.
Обязанность КСК пройти перерегистрацию в течении года с момента подписания закона, и провести собрания с каждым объектом отдельно для принятия решений по управлению и условиях его содержания.
В случае отсутствия выбранной формы управления, жилищная инспекция имеет право на бессрочное назначение временной управляющей компании до момента образования ОСИ или НСУ. Такой подход позволит избежать ежегодных конкурсов и обеспечить стабильность в обслуживании жилого фонда, а также упростит процедуру с целью своевременности подготовки домов к отопительному сезону, и избежать аварийные ситуации.
В рамках изменений приняты новые размеры штрафов применяемые к субъектам управления. Дополнительным механизмом контроля появился пункт об обязательности прохождения регистрации в государственных органах о присутствии на объекте в качестве субъекта, либо окончании срока действия договора.
Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты тұрақты дамыту, энергетикалық және коммуналдық секторларды жаңғырту мақсатында Қазақстанда көппәтерлі тұрғын үйлерді (КПТҮ) басқарудың жаңа тетігі қабылданып, енгізілді.
Көп пәтерлі үйлердегі басқару субъектілері маңызды функцияны атқарады, осылайша бұл КТЖ мүлкінің меншік иелері алдындағы жауапкершілікті арттыру қажеттілігі болып табылады.
Бүгінгі күні Қазақстан Республикасының заңнамасымен кондоминиум объектілерін басқарудың мынадай субъектілері айқындалған:
- Басқарушы компания (БК)
- Пәтер иелерінің кооперативі (және тұрғын емес үй-жайлар) (ПИК)
БК немесе ПИК жиналысының хаттамасымен бекітілген мүлік иелері бірлестігін (МИБ) басқару нысаны болған кезде
өз іс-қимылдарын Шарттың негізінде, ал ПИК жағдайында Үлгілік жарғы мен шарттың тармақтарын сақтаудың міндеттілігін жүзеге асырады. Меншiк иелерi жиналысының хаттамасында және шартта шығыстар мен шығындардың жылдық сметаларын бекiту көзделуге тиiс, өйткенi тариф сметаға, сондай-ақ тараптардың мiндеттерi мен жауапкершiлiгiне сәйкес бекiтiледi.
Уақытша басқарушы компания үй орналасқан сәттен бастап мүлiктiң меншiк иелерi шешiм қабылдаған сәтке дейiн оның үздiксiз жұмыс iстеуiн қамтамасыз ету үшiн құрылыс салушыдан 2 жылға дейiнгi мерзiмге тағайындалуы мүмкiн.
Өзгерістер аясында басқарма субъектілеріне қолданылатын айыппұлдардың жаңа мөлшері қабылданды. Бақылаудың қосымша тетігі объектіде субъект ретінде болуы немесе шарттың қолданылу мерзімінің аяқталуы туралы мемлекеттік органдарда тіркеуден өтудің міндеттілігі туралы тармақ пайда болды.
Важные изменения в Законе о жилищных отношениях направлены на повышение контроля со стороны местных исполнительных органов.
С 1997 года формы управления жильем в стране неоднократно менялись. Изначально предусматривались такие варианты, как кооперативы собственников, прямое управление жильцами и сторонние управляющие.
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
С течением времени происходила детализация и расширение прав собственников. С 2009 года:
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами - управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
С момента наступления изменений, основанных на увеличении количества жалоб со стороны населения и отсутствии рычагов воздействия по ситуации на объектах кондоминиума, к 2025 году применили более гибкую систему, которая позволяет законным владельцам общего имущества многоквартирных жилых домов оперативно вести работу внутри дома. Упрощена процедура смены недобросовестного поставщика через собрания собственников имущества, тем самым присутствует здоровая конкуренция среди субъектов управления и повышается качество предоставления услуг на рынке ЖКХ.
Какие формы управления теперь доступны?
Непосредственное совместное управление (НСУ):
1. не требует создания юрлица – собственники без ограничений по квартирам, имеют право на основании Протокола утвердить управляющую компанию, и не отвлекаться на ведение финансово-хозяйственной деятельности по вопросам управления и содержания кондоминиума.
Такой порядок ведения управления отразится на других участниках в соблюдении отраслевого законодательства, например при заключении Договора с едиными расчетными центрами (ЕРЦ) возникает необходимость предоставить справки из банка о наличии текущего и сберегательного счета, и также должно быть подтверждение по открытию для каждого дома отдельно.
В свою очередь это дает возможность для расширения функций жилищных инспекций по проверке соответствия в ведении деятельности всех субъектов сферы управления объектами кондоминиумов начиная от проверки по наличию регистрации объекта кондоминиума, проверки по осуществлению деятельности на основании только Типового устава таких субъектов, как КСК, и наличию открытия счетов по назначению текущий и сберегательный.
Тем самым правила управления и изменения положительно отразятся на работе всех участников сферы ЖКХ.
Объединение собственников имущества (ОСИ):
1. Юридическое лицо – в случаях, когда собственники готовы вести финансово-хозяйственную деятельность по своему дому самостоятельно, и есть для этого ответственные лица со стороны собственника, регистрируется ОСИ.
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға енгізілген маңызды өзгерістер жергілікті атқарушы органдар тарапынан бақылауды күшейтуге бағытталған.
1997 жылдан бастап тұрғын үйді басқарудың нысандары бірнеше рет өзгертілді. Бастапқыда келесі нұсқалар көзделген болатын: меншік иелерінің кооперативтері, тұрғындар тарапынан тікелей басқару және үшінші тарап басқарушы субъектілері.
1) егер меншік иелерінің саны төртеуден аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;
2) үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;
3) кондоминиум нысанын үшінші (сыртқы) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды тұлғалар (тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсететін мекеме) арқылы басқару;
4) Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.
Уақыт өте келе меншік иелерінің құқықтары нақты әрі кеңейтіле түсті. 2009 жылдан бастап:
Азаматтар тарапынан шағымдардың санының артуы мен кондоминиум нысандарындағы жағдайға ықпал ету тетіктерінің болмауына байланысты өзгерістер енгізіліп, 2025 жылдан бастап үй иелеріне өз меншігін басқаруға мүмкіндік беретін неғұрлым икемді жүйе енгізілді. Жауапсыз басқарушыны ауыстыру рәсімі жеңілдетілді, бұл өз кезегінде басқарушы субъектілер арасында бәсекелестікті арттырып, тұрғын үй-коммуналдық қызметтер сапасын жақсартуға мүмкіндік береді.
Қандай басқару нысандары қолжетімді?
Тікелей бірлесіп басқару (ТББ):
Бұл талаптар салалық заңнаманы сақтау мен басқарушы субъектілердің жұмысын реттеуге мүмкіндік береді. Мысалы, бірыңғай есеп айырысу орталықтарымен (БЕАО) шарт жасау кезінде әрбір үй үшін ашылған шоттар туралы анықтамалар қажет болады.
Сондай-ақ, бұл тұрғын үй инспекцияларының функцияларын кеңейтуге мүмкіндік береді: кондоминиум объектісінің тіркелгенін, ПИК секілді субъектілердің тек Типтік жарғы негізінде жұмыс істейтінін, шоттардың ашылғанын тексеру.
Бұл талаптар мен өзгерістер ТКШ саласының барлық қатысушылары үшін оң жағынан әсер етеді.
Мүлік иелері бірлестігі (МИБ):
В Казахстане приняты важные поправки в Закон о жилищных отношениях, которые направлены на наведение порядка внутри кондоминиумов и усиление контроля со стороны местных исполнительных органов.
Почему это важно?
Теперь новые изменения обязывают все юридические формы (ОСИ, КСК, ТОО, управляющих) в обязательном порядке:
Формирование подробной информаций об объектах, ее актуализация уполномоченными органами и ответственными по вопросам управления и содержания уберегут население от чрезмерно завышенных тарифов, обеспечат контроль общего имущества и своевременности проведения работ в период эксплуатации зданий.
Қазақстанда кондоминиумдар ішіндегі тәртіпті орнатуға және жергілікті атқарушы органдардың бақылауын күшейтуге бағытталған Тұрғын үй қатынастары туралы Заңға маңызды өзгерістер енгізілді.
Бұл неге маңызды?
Енді жаңа өзгерістерге сәйкес барлық заңды тұлғалар (МИБ, ПИК, ЖШС, басқарушылар) үшін міндетті түрде:
Объектілер туралы толық ақпараттың қалыптастырылуы, оны уәкілетті органдар мен басқару және күтіп-ұстау үшін жауапты тұлғалардың өзектендіруі – халықты артық төлемдерден қорғайды, ортақ мүлікке бақылау орнатады және ғимаратты пайдалану кезеңінде жұмыстардың уақтылы орындалуын қамтамасыз етеді.
2025 жылдан бастап Қазақстанда көппәтерлі тұрғын үйлердегі мүлік иелерінің жиналысын өткізу туралы хабарлау мерзіміне қатысты тұрғын үй заңнамасына өзгерістер күшіне енді. Енді жиналысты ұйымдастырушылар тұрғындарды жиналыс өткізілетін күнге дейін кемінде 5 күнтізбелік күн бұрын хабардар етуге міндетті — бұған дейін бұл мерзім 10 күн болған.
Хабарлау мерзімінің қысқаруы қандай оң әсерлерге әкеледі, қарастырайық:
Хабарлау мерзімін 5 күнге дейін қысқарту өзекті мәселелер бойынша жиналыстарды жедел бастауға және өткізуге мүмкіндік береді — бұл шұғыл жөндеу, бюджет бекіту, басқарушы компанияны таңдау немесе жылдық смета мен тарифтерді келісу болуы мүмкін.
Сондай-ақ жиналысты өткізу екі форматта қарастырылады: жүзбе-жүз (қатысу арқылы) және сырттай (қашықтан). Жазбаша сауалнамалар мен электронды дауыс беру сырттай форматқа жатады.
Болашақ жиналыстың форматын хабарламада көрсетуге болады, және 5 күн өткен соң таңдалған формат бойынша дереу бастауға рұқсат етіледі.
Бес күндік мерзім бастамашыл топтар мен басқарушы ұйымдар үшін жиналысты дайындау рәсімін жеңілдетеді. Ұзақ хабарландыру таратудың, көп сатылы дайындыққа уақыт пен ресурсты жұмсаудың қажеті жоқ — күн тәртібін, өткізу форматын нақты белгілеу және меншік иелеріне хабарлау жеткілікті.
Тұрақ орындары мен қоймалардың иелері тарифтерді белгілеу мәселесі бойынша жиналыстарды тек осы мүлік түрлерінің иелерімен өткізеді.
Маңызды ескерту: мерзімнің қысқаруы рәсімнің ашықтығына қойылатын талаптарды жоймайды. Күн тәртібі, хабарлау тәсілдері, өткізу формасы (қатысу арқылы немесе сырттай) — барлығы заңға сәйкес болуы тиіс. Қорытындылар алқалы түрде жасалады, жиналыс хаттамасы даулы мәселелерді қарау кезінде ресми құжат болып табылады. Қабылданған шешімдер барлық меншік иелері үшін міндетті болып саналады.
Түзетулер 2025 жылдың қыркүйегінде күшіне енеді.