Көппәтерлі тұрғын үйдің бір кіреберістегі пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері, егер бұл көппәтерлі тұрғын үйдің басқа кіреберістер меншік иелерінің мүдделеріне әсер етпесе, жылдық шығыстар сметасында көзделмеген іс-шараларды қаржыландыру үшін мақсатты жарналарды жинау туралы шешім қабылдауға құқылы.
Кіреберіс күрделі жөндеу немесе лифтіні ауыстыру мәселелері бойынша шешім, осы кіреберістегі пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың жалпы санының үштен екісінен астамының келісімі болған жағдайда қабылданды деп есептеледі және тиісті хаттамамен рәсімделуі тиіс.
Хаттама қабылданғаннан кейін меншік иелері үй кеңесімен бірлесіп құжатты орындау үшін жиналыс бекіткен төрағаға немесе басқару субъектісіне жолдайды.
Төраға немесе басқару субъектісі ай сайынғы және жылдық есептерде кондоминиум нысанын басқару шығындарына жатпайтын қосымша шығыстарды және мақсатты қаражаттың түсуін көрсетуге міндетті.
Күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін мердігер ұйымды таңдау құқығын үй кеңесі немесе жиналыс бұл құқықты берген жағдайда кондоминиум нысанын басқару субъектісі жүзеге асыра алады.
Барлық шешімдер хаттамамен расталуы қажет.
Барлық нысандар мен басқару субъектілері ай сайынғы есепті мүлік иелеріне ұсынуға міндетті.
Ай сайынғы есептер бекітілген есептілік нысанына сәйкес дайындалып, жалпыға қолжетімді жерде орналастырылуы, сондай-ақ ақпараттық жүйе арқылы жарияланып, ашық сипатта болуы тиіс.
Есептер үй кеңесімен келісіліп, бекітілуі және МИБ төрағалары немесе басқару субъектісі қол қоюы қажет.
15 қыркүйектен кейін ай сайынғы есепті ұсыну мерзімі есепті кезеңнен кейінгі айдың 20-шы күніне дейінгі уақыт болып белгіленді.
Сонымен қатар, Заңда кондоминиум нысанын басқару бойынша жылдық есепті ұсыну тәртібі де бекітілді. Жылдық есептер үй кеңесінде қаралып, мүлік иелерінің жалпы жиналысында талқыланып, есепті кезеңнен кейінгі жылдың 1 сәуірге дейін қабылдануы тиіс.
Қосымша ретінде, мүлік иелері есепке қоса банк шотындағы қаражат қозғалысы туралы үзінді көшірмелерді, ақау актілерін, монтаждау және орындалған жұмыстар актілерін, сондай-ақ қаражаттың жұмсалуын растайтын басқа да құжаттарды сұратуға толық құқығы бар.
Әрбір пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың, автотұрақ орнының немесе қойманың меншік иесі ағымдағы, жинақтаушы, мақсатты жарналарды, сондай-ақ автотұрақ пен қоймаларды күтіп-ұстауға арналған ағымдағы жарналарды төлей отырып, ағымдағы және жинақ шоттарының жай-күйі туралы ақпарат алуға құқылы.
Кондоминиум нысанын басқару бойынша ай сайынғы және жылдық есептерде, егер бар болса, кондоминиум нысанын басқаруға жатпайтын қосымша шығыстар көрсетілуі тиіс, сондай-ақ жалпы мүлікті жалға беруден түскен кірістер жеке жолмен көрсетілуі қажет.
Қазақстанда 15 қыркүйектен бастап көппәтерлі тұрғын үйлердің басқарушы компаниялары мен пәтер иелері кооперативтерінің жұмысына қатысты өзгерістер күшіне енеді.
Енді барлық басқару субъектілері кондоминиум объектілерін ескертусіз тастап кете алмайды және ай сайынғы тарифті біржақты тәртіппен көтеруге құқығы жоқ.
Заңда кондоминиум объектісін басқару қызметтерінің құнын өзгерту немесе өз қызметін мерзімінен бұрын тоқтату ниеті туралы пәтер, тұрғын емес үй-жайлар, автотұрақ орындары мен қойма иелерін болжамды өзгеріс немесе қызметті тоқтату күніне дейін кемінде үш ай бұрын хабардар ету міндеті болып енгізілді.
Тарифті көтеру туралы хабарлау және бұл мәселені қарау фактісін растайтын құжат меншік иелерінің жиналысының хаттамасы болып табылады. Жиналыс хаттамасында меншік иелерінің тарифті көтеруге келісімі немесе бас тартуы, сондай-ақ басқару субъектісін ауыстыруға ниеті көрсетіледі.
Сонымен қатар қосымша, басқару субъектілері тұрғын үй-инспекцияларын объектідегі қызметін бастау немесе тоқтату туралы хабарлау, объектінің мекенжайын көрсете отырып, кемінде үш күн бұрын хабардар етуге міндетті.
Өз кезегінде тұрғын үй инспекциялары келіп түскен барлық ақпаратты бірыңғай тізілімге енгізіп отыруы тиіс.
Көппәтерлі тұрғын үйдің инвентарлық тізімі — бұл үйдің барлық ортақ мүлкі элементтерін, олардың техникалық жағдайын, сипаттамаларын және тиесілілігін көрсететін ресми құжат. Мұндай тізімнің болуы үйді басқаруда ашықтықты қамтамасыз етеді, меншік иелерінің құқықтарын қорғайды және үйді күтіп-ұстау мен жөндеу процесін жеңілдетеді.
Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына сәйкес, көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкі пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншік иелеріне ортақ үлестік меншік құқығында тиесілі. Оны есепке алу және қорғау үшін инвентарлық тізім жасалады, ол ортақ мүліктің шекаралары мен құрамын айқындаудың негізі болып табылады.
МИБ төрағалары және басқару субъектілері инвентарлық тізімді жылына кемінде бір рет немесе жабдықтарды ауыстыру мен күрделі жұмыстар жүргізу кезінде толтыруға міндетті.
Инвентарлық тізім ортақ мүлікке жататын барлық элементтерді: қабырғалар, шатырлар, кіреберістер, инженерлік желілер, жертөлелер, шатыр асты орындары, лифт жабдықтары және аула аумағын тіркейді. Бұл меншік иелеріне қай объектілерді бірлесіп күтіп-ұстау қажеттігін нақты түсінуге мүмкіндік береді және ортақ үй-жайларды үшінші тұлғалар тарапынан заңсыз иемденуден қорғайды. Көппәтерлі тұрғын үйдің инвентарлық тізімі болған жағдайда ай сайынғы тарифтің нысаналы жұмсалуын қадағалау оңайырақ болады.
Инвентарлық тізім үйді күтіп-ұстауға арналған сметаны жасау және меншік иелерінің ай сайынғы жиналымдарын есептеу үшін пайдаланылады. Тізім неғұрлым дәл жасалса, шығындар тұрғындар арасында соншалықты әділ бөлінеді.
Үйдің инвентарлық тізімі ортақ мүліктің әрбір элементінің техникалық жағдайын есепке алуға мүмкіндік береді. Бұл ағымдағы және күрделі жөндеулерді, сондай-ақ тіршілікті қамтамасыз ету жүйелерін (жылыту, сумен жабдықтау, электрмен жабдықтау, лифтілерді және өртке қарсы жүйелерді ауыстыру) жаңғыртуды жоспарлауды жеңілдетеді. Жергілікті атқарушы органдар үшін кондоминиум объектілерінің инвентарлық тізімі болған жағдайда ғимараттарды пайдаланудың техникалық ережелерін сақтау барысын бақылау жеңілдейді.
Инвентарлық тізім акиматтар, тұрғын үй инспекциялары және тұрғындардың өздері үшін бақылау құралы болып табылады. Ол ОСИ немесе басқарушы компания қызметін тексеру кезінде, сондай-ақ тұрғындар мен сервистік ұйымдар арасындағы даулар туындаған кезде негіз болып табылады.
Көппәтерлі тұрғын үйдің инвентарлық тізімі — жай ғана ресми құжат емес, меншік иелерінің құқықтарын қорғаудың және тиімді басқарудың негізгі құралы. Ол ашықтықты, шығындардың әділ бөлінуін, жөндеулерді жоспарлауды және бұзушылықтардан қорғауды қамтамасыз етеді. Сондықтан инвентарлық тізімді жасау және оны жүйелі түрде жаңартып отыру көппәтерлі тұрғын үйлерде ұзақ мерзімді әрі жайлы өмір сүрудің қажетті шарты болып табылады.
2025 жылғы 15 қыркүйектен бастап Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына енгізілген өзгерістер күшіне енетін болады. Атап айтқанда, пәтер иелері кооперативтерінің (ПИК) қызметіне арналған 51-6-бап қолданысқа енгізіледі.
ПИК қызметі тек Заңмен ғана емес, сондай-ақ уәкілетті органмен бекітілетін ПИК-ның үлгі жарғысы негізінде реттелетін болады. Барлық ПИК бір жыл ішінде міндетті түрде қайта тіркеуден өтуі тиіс, бұл ретте әділет департаменттеріне жарғыны ұсыну талап етілмейді.
ПИК бейкоммерциялық ұйым ретінде тіркеледі және сол мәртебеде қызмет атқарады. ПИК құру үшін бастамашы топ кондоминиум объектілерінің меншік иелерінің жиналысында делегатталған өкілдерден құралуы тиіс болады. Егер ПИК құрамына екіден астам көпқабатты үй кіретін болса, әрбір үйден өкіл жиналыс арқылы бөлек бекітілуі және оған меншік иелерінің мүдделерін білдіру құқығы берілуі қажет.
ПИК-ның міндетті функциялары:
ПИК-ның барлық кірістері тек жарғылық мақсаттарға бағытталуы тиіс. Пайданы қатысушылар арасында бөлуге жол берілмейді.
Көппәтерлі тұрғын үйдегі жарналар: Пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың, автотұрақ орнының немесе қойманың әрбір меншік иесі не білуі тиіс?
Қазақстан Республикасының жаңа «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңында 34-1-бап енгізілді, онда тұрғын үйді басқару және ұстауға арналған жарналарды төлеу тәртібі нақты айқындалған.
2025 жылғы 15 қыркүйектен бастап пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, автотұрақ орындарының және қоймалардың барлық меншік иелері ағымдағы, жинақ және мақсатты жарналарды төлеуге міндетті.
Жарналарды есептеудің негізі — жарналарды төлеу туралы жалпы жиналыстың хаттамасы болып табылады. Жалпы жиналыстың шешімінсіз меншік иелеріне қосымша жарналарды жүктеуге жол берілмейді.
Міндетті түрде төленуге тиіс жарналар:
Ағымдағы жарналар – тұрғын үйді басқаруға және ұстауға байланысты ай сайынғы шығындарды жабуға арналған.
Жинақ жарналары – тұрғын үйді күрделі жөндеуге арналған жинақ қорын қалыптастыру үшін.
Әрбір көппәтерлі тұрғын үй бойынша аталған екі міндетті жарнаға бөлек шоттар ашылуы тиіс: ағымдағы және жинақ (жинақтаушы) шоттар.
Сонымен қатар, меншік иелері жалпы жиналыс шешімімен мақсатты жарналарды бекітуге құқылы. Мақсатты жарналар төлем шоты арқылы төленеді.
Автотұрақ орындары мен қоймалардың иелері де өздерінің ауданына пропорционалды түрде ағымдағы, жинақ және мақсатты жарналарды төлеуге міндетті.
Жарналардың мөлшері мәслихаттармен бекітілген ең төменгі тарифтен төмен болмауы тиіс.
Жалпы жиналыста пәтерлерге, тұрғын емес үй-жайларға, қоймалар мен автотұрақ орындарына арналған мүліктің мақсатына сәйкес әр меншік иесі үшін жарна мөлшері бекітілуі тиіс.
Сонымен қатар, меншік иелері кондоминиум нысанын басқаруға және оның ортақ мүлкін ұстауға арналған жылдық шығыстардың сметасын бекітуі қажет.
Төлем мерзімі: есептік айдан кейінгі айдың 25-іне дейін.
Уақтылы төленбеген жағдайда – өсімпұл есептеледі. Қарызды нотариус немесе сот арқылы өндіріп алуға болады, бұл ретте талап қою мерзімі қолданылмайды.
Маңызды: Жинақ жарналарының қаражатын тек күрделі жөндеуге және тек жинақ шотынан қаражат алу және алу сомасын бекіту туралы жалпы жиналыс шешімі негізінде ғана жұмсауға болады.
Сондай-ақ, ағымдағы шоттан төленетін қаражат есебінен меншік иелері бірлестігінің төрағасы немесе кондоминиум нысанын басқару субъектісі ортақ мүлікті ұстауға тұтынылған коммуналдық қызметтер үшін төлем жүргізуге міндетті.
2025 жылғы 15 қыркүйектен кейін, көппәтерлі тұрғын үйді басқару субъектілері ретінде басқарушы компания және пәтер иелерінің кооперативі.
Мүлік иелерінің бірлестігіне біріккен немесе заңды тұлға құрмай тікелей бірлесіп басқару тәртібінде әрекет ететін үй-жайлардың меншік иелері басқару субъектісін таңдауда және ауыстыруда ерікті.
Кондоминиум нысанын басқару субъектілері Қазақстан Республикасының «Кәсіби біліктіліктер туралы» Заңына сәйкес кәсіби біліктілігі танылған құжаты бар қызметкерлері болған жағдайда ғана басқару қызметтерін көрсетеді.
Басқару субъектілері өз қызметін мүлік иелерінің бірлестігімен жасалған шарттың немесе тікелей бірлесіп басқару жағдайында жиналыс хаттамасының негізінде жүзеге асырады.
Басқару субъектілері қызметін бастағаны немесе тоқтатқандығы туралы ақпаратты үш жұмыс күні ішінде тұрғын үй инспекциясына жіберуге міндетті, бұл ретте нақты кондоминиум нысанын көрсету қажет.
Сондай-ақ, басқару субъектілері қызмет құнының өзгеретіні немесе қызметті мерзімінен бұрын тоқтататыны туралы пәтер, тұрғын емес үй-жай, паркинг орындары және қойма орындарының меншік иелерін кемінде үш ай бұрын хабардар етуге міндетті.
Қызмет құнының өзгерісі міндетті түрде жиналыстың хаттамалық шешімімен бекітілуі тиіс.
Тікелей бірлесіп басқару нысанында әрекет ететін басқару субъектісі, қызметін тоқтатудан кемінде үш ай бұрын жаңа басқару субъектісін таңдау үшін жалпы жиналыс өткізуге міндетті.
Кондоминиум нысанын басқару субъектілері басқару қызметін тоқтатқан кезде, он жұмыс күнінен аспайтын мерзімде қабылдау-тапсыру актісі негізінде құжаттаманы және өзге де техникалық құралдарды мүлік иелерінің бірлестігі төрағасына немесе пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум нысанын басқару нысанын тікелей бірлесіп басқару түрінде таңдаған жағдайда – жаңа басқару субъектісіне, ал егер ондай субъект болмаса – тұрғын үй инспекциясына тапсыруға міндетті.
Кондоминиум нысанын басқару субъектісі ауысқан жағдайда, егер меншік иелері басқарудың тікелей бірлесіп басқару нысанын таңдаған болса, жинақ шотындағы ақша қалдығы сақталып, үш жұмыс күні ішінде жаңа басқару субъектісінің атына ашылған жинақ шотына аударылуға тиіс.
Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына енгізілген өзгерістерге сәйкес, 2025 жылғы 15 қыркүйектен кейін мүлік иелері бірлестігінің төрағасы жалпы жиналыста үш жыл мерзімге сайланады және үй кеңесінің құрамына кіруге міндетті.
Төраға және үй кеңесінің мүшесі ретінде бекітілу үшін кандидат пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың меншік иесі болуы тиіс.
Сондай-ақ, пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың меншік иесімен бірге тұрақты тұратын отбасы мүшелері (жұбайы/зайыбы, балалары, ата-анасы) де кандидат ретінде қарастырылуы мүмкін.
Мүлік иелері бірлестігінің төрағасы меншік иелері бірлестігінің мүдделерін барлық соттарда, мемлекеттік органдарда және өзге де ұйымдарда сенімхатсыз ұсынуға құқылы.
Егер төраға уақытша еңбекке жарамсыздыққа немесе басқа да себептерге байланысты өз міндеттерін он бес күнтізбелік күннен астам уақыт орындай алмайтын болса, және бұл меншік иелерінің жиналысы немесе үй кеңесінің хаттамалық шешімімен бекітілсе, үй кеңесі өз құрамынан мүлік иелері бірлестігінің төрағасының міндетін уақытша атқарушыны сайлайды.
Уақытша төрағаның өкілеттігі жаңа төраға сайланғанға дейін, бірақ алты айдан аспайтын мерзімге белгіленеді.
Сондай-ақ, төраға кондоминиум нысанын басқару үшін көппәтерлі тұрғын үйдің басқарушысымен еңбек шартына отыруға құқылы.
Бұл үшін оған жалпы жиналыстың шешімі немесе үй кеңесінің, басқарушыны жалдау өкілеттігін делегаттаған шешімі қажет.
Көппәтерлі тұрғын үйді басқарушы Қазақстан Республикасының азаматы болуы тиіс және оның кәсіби біліктілігін растайтын құжатқа ие болуы қажет.
Еңбек шарты жасалғаннан және барлық рәсімдер аяқталғаннан кейін, басқарушы тұрғын үй инспекциясына тиісті мәліметтерді жолдайды. Бұл ақпарат кондоминиум нысанын басқару субъектілерінің және көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарушылардың тізіліміне енгізіледі.
Осылайша, төраға басқару құрылымында қалып, үй кеңесінің функцияларын атқарады, ал негізгі ұйымдастыру және басқару жұмыстарын басқарушы еңбек шарты негізінде жүзеге асырады.
Кондоминиум нысанының ортақ мүлкіне қатысты мәселелерді шешу үшін пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері жалпы жиналыстар өткізеді.
Паркинг орындары мен қоймалар бойынша тариф мәселелері бойынша – осы мүліктің меншік иелері дауыс береді. Бұл жиналыстарды бөлек өткізуге тыйым салынбайды.
Қабылданған жиналыс форматтары:
Явкалық (қатысу арқылы) – хабарламада көрсетілген орында бетпе-бет жиналыс өткізу формасы.
Сырттай (қатыспай) – жазбаша сауалнама немесе онлайн дауыс беру сырттай форматқа жатады.
Тұрғын үй қатынастары мен тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы ақпараттандыру объектісі арқылы алынған дауыс беру нәтижелері – явкалық және сырттай форматта өткізілген жиналыстардың қорытындыларын шығару кезінде ескеріледі.
Дауыс беруге тек меншік иелері ғана қатыса алады, ал ақпараттандыру жүйесінде меншік иесін растау (верификация) механизмі көзделген. Яғни, дауыс бермес бұрын жүйе адамның нақты пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың иесі екенін тексеруі тиіс.
Жиналысты келесі тұлғалар бастамашы бола алады:
мүлік иелері бірлестігінің төрағасы;
кондоминиум нысанын басқару субъектісі;
үй кеңесі;
тексеру комиссиясы (ревизор);
пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің кемінде 10%-ы;
паркинг орындары мен қоймалардың меншік иелерінің кемінде 10%-ы;
тұрғын үй инспекциясы.
Жиналысты ұйымдастырушы жиналыс өткізілетін күнге бес күнтізбелік күн қалғанда пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, паркинг орындарының және қоймалардың меншік иелерін жиналыстың форматы, өткізілетін күні, орны және күн тәртібі туралы хабардар етуге міндетті.
Жиналыс шешімдері хаттамамен рәсімделеді және хаттамада көрсетілген күннен бастап заңды күшіне енеді.
Жиналыста келесі мәселелер бойынша шешімдер қабылданады:
Жиналысқа пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының жартысынан көбі қатысқан жағдайда, ол заңды (құқықты) деп есептеледі.
Шешім қабылдануы үшін – меншік иелерінің жалпы санының көпшілігі дауыс беруі қажет.
9 және 11-тармақтарда көрсетілген мәселелер бойынша – паркинг орындары мен қоймалар меншік иелері бөлек жиналыста шешім қабылдайды.
Шешім қабылданған болып есептеледі, егер меншік иелерінің жалпы санының көпшілігі қолдаса.