Страницы

Статья

Информация для дольщика

О долевом строительстве

По поручению Первого Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева разработана Государственная программа жилищного строительства «Нұрлы жер», которая объединяет в себе новые механизмы поддержки жилищного строительства и действовавшие по ранее принятым государственной и отраслевой программам: Государственной программы инфраструктурного развития «Нұрлы жол» на 2015-2019 годы и Программы развития регионов до 2020 года. Программа нацелена на комплексное решение жилищных вопросов различных слоев населения страны. В связи с разработкой и утверждением Национальным банком новой ипотечной программы «7-20-25» пересмотрены, актуализированы и обозначены 5 основных задач:

- строительство арендного жилья без выкупа,

- строительство кредитного жилья,

- развитие индивидуального жилищного строительства,

- стимулирование строительства жилья частными застройщикам,

-строительство жилья с привлечением субъектов

квазигосударственного сектора.

Широкое распространение получило долевое жилищное строительство,

главным преимуществом которого является низкая цена по сравнению со вторичным жильем. В то же время существуют определенные риски, как долгое ожидание непосредственно постройки жилого дома или обман со стороны застройщика (уполномоченной компании) при оформлении договора или несоответствие результатов ожиданиям.

Каждому потенциальному участнику долевого строительства, а в большей мере — дольщикам (дольщик — физическое лицо/юридическое лицо, заключившее договор о долевом участии в жилищном строительстве с целью получения доли в жилом доме/здании) необходимо знать основные меры предосторожности, которые стоит предпринять, чтобы уберечься от непредвиденных ситуаций при приобретении недвижимости через долевое строительство.

Закон Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года № 486-V ЗРК "О долевом участии в жилищном строительстве" (далее-Закон) регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по долевому участию в жилищном строительстве жилых домов/зданий за счет привлечения денег физических и (или) юридических лиц, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

В связи с новыми способами привлечения средств покупателей жилья появились дополнительные гарантии.

Долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:

получение гарантии Фонда гарантирования;

участие в проекте банка второго уровня;

привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома/ здания.

Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) иными способами.

Организация долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования

Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования застройщик обязан соответствовать следующим требованиям:

иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов/зданий, в том числе в качестве заказчика/подрядчика в совокупности, не менее 3-х лет, общей площадью не менее 18000м² при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 9000м² при строительстве в иных;

иметь безубыточную деятельность за последние 2 финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;

величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать 7 в течение всего срока строительства жилого дома (жилого здания) до приемки его в эксплуатацию.

Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования уполномоченная компания обязана иметь:

земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;

проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома/здания с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;

деньги, планируемые для расходования в соответствии со статьей 20 Закона, и (или) незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не менее 10% от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее 15% от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством;

деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;

договор подряда строительства жилого дома/здания.

При соответствии застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, Фонд гарантирования проводит проверку документов по проекту строительства жилого дома/здания в порядке, утвержденном уполномоченным органом, и заключает договор о предоставлении гарантии.

Заключенный договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков и не требует получения застройщиком и уполномоченной компанией разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа.

Организация долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня.

Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня застройщик обязан иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.

Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня уполномоченная компания обязана иметь:

проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.

При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 9 настоящего Закона, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.

В случае готовности финансирования жилого дома (жилого здания) банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.

В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, они обращаются в местный исполнительный орган для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном статьей 18 Закона.

С момента заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня признается доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Организация долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания)

Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Республики Казахстан жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее 60 000м² при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 30 000м² при строительстве в иных населенных пунктах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.

Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома/здания уполномоченная компания обязана иметь:

наличие завершенного строительства каркаса жилого дома/здания, подтвержденного отчетом инжиниринговой компании;

договор с инжиниринговой компанией.

После получения разрешения на привлечение денег дольщиков уполномоченная компания организует строительство жилого дома/здания способом привлечения денег дольщиков в соответствии с требованиями статьи 20 Закона.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства жилого дома/здания дольщики вправе инициировать процедуру банкротства уполномоченной компании в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве.

При банкротстве уполномоченной компании дольщики для завершения строительства жилого дома/здания вправе образовать жилищный строительный кооператив в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан.

По вышеуказанным трем способам для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.

Кроме того, мониторинг за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков, проверку объемов выполненных работ в пределах проектной стоимости осуществляется инжиниринговой компанией.

Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его постановки на учет в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома/ здания в порядке, предусмотренном статьей 12 Закона.

Местные исполнительные органы:

- выдают разрешения на привлечение денег дольщиков и ведут их учёт;

- ведут учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве, а также договоров о переуступке прав требований по ним;

- запрашивают у застройщиков, уполномоченных компаний, инжиниринговых компаний и Фонда гарантирования необходимые материалы и документы для осуществления мониторинга за ходом строительства объектов долевого участия в жилищном строительстве;

- осуществляют государственное регулирование деятельности участников строительства объектов долевого участия в жилищном строительстве в соответствии с законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

- осуществляют государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве.

Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве осуществляется в форме проверки.

Проверка осуществляется в соответствии с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан. Иные формы государственного контроля и надзора осуществляются в соответствии с Законом.

Права и обязанности дольщиков

дольщик вправе:

получить от уполномоченной компании следующую информацию (статья 22 Закона):

1. Уполномоченная компания предоставляет для ознакомления физическим и юридическим лицам, обратившимся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию:

1) о наименовании и юридическом адресе застройщика и уполномоченной компании;

2) о наличии справки, подтверждающей государственную регистрацию (перерегистрацию);

3) о наличии договора о предоставлении гарантии, заключенного с Фондом гарантирования, и его основных условиях в случае организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования;

4) о наличии разрешения местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков в случае организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня или способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома/здания;

5) о реализованных застройщиком проектах строительства жилых домов/зданий;

6) об объекте строительства жилого дома/здания, предполагаемом к строительству;

7) о наличии документа, подтверждающего соответствующее право уполномоченной компании на земельный участок.

2. Информация об объекте строительства включает:

1) уведомление о начале строительно-монтажных работ;

2) указание места расположения и описание объекта в соответствии с проектно-сметной документацией;

3) сведения о сроках его завершения;

4) основные сведения о подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в качестве подрядчика (генерального подрядчика).

3. Уполномоченная компания на собственном интернет-ресурсе размещает сведения о:

1) наименовании объекта и его месте расположения;

2) ходе строительства, подтвержденном фотоотчетом, обновляемым не реже одного раза в месяц;

3) сроках завершения строительства.

4. В случае предоставления уполномоченной компанией неполной и недостоверной информации, установленной настоящим Законом, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании договора о долевом участии в жилищном строительстве недействительным.

уступить права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве;

требовать надлежащего исполнения уполномоченной компанией условий договора о долевом участии в жилищном строительстве.

дольщик обязан:

внести деньги на банковский счет уполномоченной компании в безналичном порядке в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве;

своевременно исполнять условия договора о долевом участии в жилищном строительстве;

принять долю в жилом доме/здании при наличии

зарегистрированного акта приемки жилого дома/здания в эксплуатацию в течение 30 календарных дней с момента получения дольщиком уведомления от уполномоченной компании с подписанием договора о передаче доли;

в случае изменения фактического адреса и (или) других персональных данных письменно уведомить уполномоченную компанию об этом в течение тридцати календарных дней.

С подробной информацией о процедурах долевого жилищного строительства можно ознакомиться на сайте: egov.kz в разделах: гражданам/недвижимость, жилищные отношения/недвижимость и право/строительство и эксплуатация.

По всем имеющимся вопросам каждый житель города Степногорска может получить бесплатную квалифицированную консультацию обратившись в "Доступный акимат" к специалистам, расположенным на 1-м этаже блока "Б" здания акимата г.Степногорска.