Кооператив собственников квартир (КСК)

Органы управления КСК

На сегодняшний день, КСК и ПКСК, наряду с другими юридическими лицами в форме ПК, КСП, ЖСК, управляющими компаниями в форме ТОО, являются организациями осуществляющими свою деятельность в качестве органов управления объектами кондоминиума в сфере управления жилищным фондом.

Основной задачей органов управления является обслуживание общедомового имущества, в том числе принятие мер по сохранению общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации.

Органами управления КСК являются: 

1. Общее собрание членов кооператива(собственников квартир) является высшим органом КСК, и в его исключительную компетенцию входят следующие вопросы: избрание и освобождение председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений, утверждение ежегодного отчета, годового бюджета и сметы расходов кооператива.
   Общее собрание проводится не реже одного раза в год и считается правомочным при участии не менее 50% от общего количества собственников квартир. Для принятия решений требуется две трети голосов членов кооператива или их доверенных лиц, присутствующих на собрании.
   Общее собрание может рассматривать любые вопросы касательно деятельности КСК. 
2. 
   Правление включает в себя председателя, а также два и более лиц, которые будут представлять интересы жильцов на собрании учредителей. Членами правления должны быть инициативные люди, которым доверяет большинство жильцов, живущие продолжительное время в данном доме и знающие все недоработки в своем кондоминиуме. Правление осуществляет общее руководство КСК, заключает договоры от имени КСК, принимает сотрудников на работу и т.д. 
3. 
   Ревизионная комиссия– лица, выбранные на общем собрании собственников квартир, которым доверяет большинство жителей дома. Однако ими не могут быть члены семей учредителей, сами члены правления (учредители) либо собственники квартир, проживающие совместно с учредителями КСК. Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.
   Если у вас возникли сомнения относительно того, куда уходят деньги на оплату услуг КСК, можно обратиться в ревизионную комиссию. Если ревизионная комиссия выявит в деятельности КСК грубые нарушения, обращайтесь в суд. Также, жильцы вправе на общем собрании переизбрать членов правления КСК. В случае если ревизионная комиссия потеряла доверие жильцов, необходимо провести аудиторскую проверку.

2

Требования к кандидатам на должность председателя КСК

Кандидат на должность председателя правления КСК (помещений) должен соответствовать следующим требованиям:

1. иметь высшее (или послевузовское) образование по соответствующей специальности;
2. иметь стаж работы на руководящих должностях в организации не менее пяти лет и (или) опыт работы в сфере обслуживания объектов кондоминиума не менее двух лет;
3. знать необходимое ему в работе действующее законодательство Республики Казахстан;
4. иметь навыки оперативного принятия и реализации управленческих решений, планирования работы и контроля, ведения деловых переговоров, публичных выступлений и т.д.

Председатель правления КСК избирается решением общего собрания.

3

Обязанности КСК

1. Обслуживание текущего ремонта:

• герметизация стыков, заделка выбоин и трещин в стенах (по заявкам);
• все виды работ по устранению течи кровель (кроме полной замены);
• все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях (раз в пять лет);
• ремонт перил, замена разбитых стекол и ремонт подъездных дверей.

2. Обслуживание систем отопления:

• ремонт и эксплуатация систем отопления;
• включение и отключение системы отопления (осень, весна, аварийное, режимное);
• сезонное отключение систем отопления (весной), проверка состояния систем отопления в период сезонного отключения;
• регулировка систем отопления при запуске и изменении режимов;
• устранение незначительных неисправностей в системах отопления (закрепление отставших участков теплоизоляции, покровного слоя, устранение течи, очистка грязевиков, запорной и регулирующей арматуры от накипи и солевых отложений, укрепление опор под расшатавшимися разводящими магистральными трубопроводами);
• теплоизоляция трубопроводов;
• гидравлическая промывка систем отопления.

3. Обслуживание узлов водоснабжения:

• осмотр индивидуальных тепловых пунктов 2 раза в месяц с замером температуры давления, коэффициента смещения;
• переключение на режим горячего водоснабжения в начале и по окончании отопительного периода;
• смена прокладок запорной и регулирующей арматуры;
• смена отдельных участков трубопроводов холодного, горячего водоснабжения не более 1 метра;
• очистка грязевиков, запорной и регулирующей арматуры от накипи и солевых отложений;
• замена дроссельных органов (сопел, стаканов, шайб) и при необходимости их корректировка;
• устранение течи;
• укрепление расшатавшихся опор.

4. Обслуживание санитарно-технических узлов:

• прочистка канализации в подвале;
• устранение течи на резьбовых соединениях;
• набивка сальников на вентили;
• заваривание различных отверстий;
• откачка воды из подвальных помещений;
• замена участков стояков холодного, горячего водоснабжения в перекрытии, включая пробивку отверстий;
• вызов и оплата служб дератизации, дезинфекции, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования.

5. Обслуживание электро-технического обеспечения:

• замена сгоревших предохранителей в главном распределительном щите;
• обеспечение освещения подъездов, замена электрических ламп на первых этажах и крыльце;
• вызов и оплата услуг аварийно-диспетчерской службы (по договорам и заявкам);
• восстановление обгоревших проводов фаза-нуль в главном распределительном щите и этажном щите;
• подача напряжения на дежурное освещение;
• замена выключателей дежурного освещения.

6. Уборка придомовой территории:

• обеспечение отвода дождевых вод от жилого дома, исправного состояния водоотводящих устройств;
• вывоз снега, удаление наледи с пешеходных дорожек, подготовка и посыпка песка на тротуары в зимний период;
• вызов и оплата вывоза мусора;
• уборка газонов, их косьба;
• очистка кровли от мусора, грязи и листьев.

7. Административные обязанности:

• проведение собраний, письменных опросов собственников помещений (квартир), в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
• ведение документации бухгалтерского, финансового, налогового и статистического учета и отчетности, а также технической документации, связанной с управлением и содержанием объекта кондоминиума в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан;
• уведомление о проведении технических работ, если они препятствуют пользованию жильцами хотя бы одной из коммуникаций дома;
• открытие текущих и сберегательных счетов на объект кондоминиума;
• финансирование работ и услуг подрядчиков, субъектов сервисной деятельности (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами;
• регистрационный учет собственников квартир, а также арендаторов.

4

На что КСК тратит взносы жильцов?

Расходы КСК утверждаются на общем собрании жильцов (собственников квартир), поэтому каждый жилец дома должен присутствовать на собрании, чтобы быть в курсе, за что взымается ежемесячная плата и какие именно работы выполняет КСК.
В зависимости от типа домов, этажности, количества подъездов, конструктивных особенностей, площади и благоустройства придомовой территории и прочих индивидуальных особенностей застройки, их технического состояния и степени физического износа, перечень расходов на содержание общего имущества кондоминиумов может разниться.
Размер взносов определяются на основании разработанной проектно-сметной документации общим собранием собственников.
При просрочке обязательных платежей в КСК за каждый просроченный день начисляется пеня. В случае если жилец в течение трех месяцев после установленной даты платежа отказывается выплачивать просрочку без уважительных причин, кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности.

Также, если за серьезные нарушения на КСК был наложен штраф, то он будет выплачиваться со взносов жильцов. Поэтому, если вы недовольны работой КСК следует задуматься - не переизбрать ли правление? Однако, имеют место случаи, когда штраф накладывается на председателя, а значит и выплата производится им самим. На кого будет оформляться взыскание: на председателя или на орган управления, комиссия жилищной инспекции в каждом деле решает индивидуально.

5

Какие отчеты должен предоставлять КСК?

Чтобы работа КСК была наиболее прозрачной для собственников квартир, председатель правления должен представлять отчет об использовании денежных средств по запросу собственников квартир не реже одного раза в квартал. Итоги отчета объявляются на общем собрании жильцов дома.

Также, жильцы вправе затребовать от ревизионной комиссии Акт проверки финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.

6

Если вы недовольны работой КСК

Если КСК плохо выполняет свою работу, действия правления кооператива или его председателя можно обжаловать на общем собрании членов кооператива, то есть члены КСК вправе поставить вопрос о переизбрании правления или председателя кооператива. Единственным органом, которому подчиняется КСК, является общее собрание членов КСК, в вопросах, касающихся отдельных домов, а не всего кооператива - общее собрание собственников помещений (квартир).
Также, собственники дома вправе на общем собрании принять решение о переходе из одного КСК в другой либо выбрать управляющую компанию, либо пригласить управляющего. Всё зависит от желания собственников, которые являются членами КСК. Более того, они могут обратиться в другой КСК с просьбой принять дом на обслуживание. Однако в таком случае проводить собрание и переходить в другой КСК нужно только после согласия на принятие.
Таким образом, законодательно вся инициатива отдается в руки самим владельцам квартир. 

7

Проведение общего собрания

Собрание проводится по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также по требованию собственников квартир. Местные исполнительные органы вправе инициировать проведение собрания собственников квартир с решением вопроса о выборе органа управления. На собраниях собственников квартир рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума. Процедура организации собрания собственников квартир, осуществляется индивидуально по каждому объекту кондоминиума. Собрания собственников квартир могут проводиться с применением аудио-видео фиксации.

Как проводится общее собрание собственников квартир?

Инициаторы собрания собственников квартир уведомляют не менее чем за десять дней всех собственников квартир о дате, месте и повестке предстоящего собрания. Уведомление собственников квартир о проведении собрания производится путем размещения объявления на государственном и русском языках в подъездах, лифтах и в других доступных для обозрения местах, при наличии на интернет-ресурсах.

Для ведения собрания избираются председатель и секретарь из числа собственников квартир. Председатель и секретарь собрания проводят регистрацию явившихся на собрание собственников квартир путем сбора их подписей. Лист регистрации должен содержать повестку собрания, дату проведения собрания, адрес собственников квартир с указанием анкетных данных, а также графу подпись собственника квартиры.

Председатель собрания оглашает повестку проводимого собрания. Для утверждения повестки собрания председатель предлагает собственникам квартир проголосовать. Председателем подводятся итоги голосования путем ведения подсчета голосов. Если проголосовало больше половины собравшихся собственников квартир, то повестка собрания считается утвержденной. По итогам подсчета голосов, в случае изменения повестки председателем оглашается новая повестка собрания.

Председатель предлагает собравшимся обсудить каждый вопрос по повестке собрания. По итогам обсуждения председатель предлагает собравшимся проголосовать по каждому вопросу в повестке собрания. Председателем ведется подсчет голосов. Решение считается принятым, если за него проголосовало более две трети присутствующих.

Собрание собственников квартир правомочно при наличии не менее две трети собственников от общего числа квартир, в том числе переданных застройщиком собственникам квартир, в которых они проживают. Если собственнику квартиры принадлежит несколько квартир, он имеет соответствующее количество голосов. В случае, если квартира принадлежит нескольким собственникам, то при подсчете голосов будет действовать принцип «одна квартира - один голос».

Решение собрания собственников квартир оформляется секретарем в виде протокола, по форме, утверждаемом уполномоченным органом . Протокол собрания собственников квартир прошивается вместе с листами регистрации и пронумеровывается (приложение к протоколу). Протокол собрания подписывается председателем, секретарем. В случае, если собрание проводится по ежеквартальному и ежегодному отчетам протокол собрания дополнительно подписывается членами ревизионной комиссии. Протоколы собраний вместе с листами регистраций, ежеквартальными отчетами размещаются на интернет-ресурсах.

8

Как проводится письменный опрос?

В случае отсутствия кворума при проведении собрания собственников квартир, принимается решение о проведении повторного собрания или проведения письменного опроса. Решение о проведении повторного собрания или письменного опроса принимается на собрании и отражается в протоколе. Письменный опрос проводится по каждому объекту кондоминиума отдельно.

Для организации проведения письменного опроса назначаются ответственные лица из числа собственников квартир. Ответственные лица производят поквартирный обход и вручают собственникам квартир лист голосования. Если собственнику квартиры принадлежит несколько квартир, то он при проведении письменного опроса имеет соответствующее количество голосов. Если в одной квартире несколько собственников, лист голосования заполняется только одним из них по принципу «одна квартира - один голос». Каждый лист голосования должен содержать порядковый номер, вопросы, внесенные для обсуждения, адрес, фамилию, имя, отчество (при его наличии) собственника квартиры, место для подписи, подпись ответственных лиц за проведения опроса.

Лист голосования должен соответствовать форме, утвержденной центральным уполномоченным органом. Собственник квартиры выражает свое мнение путем проставления подписи в соответствующей графе листа голосования. При необходимости дополнительного изучения вопросов собственником квартиры, ответственные лица могут оставить лист голосования.

После подписания собственник квартиры передает ответственным лицам подписанные листы голосования. Проведение письменного опроса производится в течение тридцати дней. Письменный опрос считается состоявшимся, если в голосовании приняли участие не менее две трети собственников квартир, в том числе переданных застройщиком собственниками квартир, в которых они проживают. В случае если застройщик не передал квартиру собственнику, то лица, проживающие в них, не участвуют в голосовании.

В протоколе по итогам письменного опроса приводятся сводные данные по листам голосования. Листы голосования являются обязательным приложением к протоколу и прошиваются вместе с протоколом общего собрания собственников квартир. Решение, принятое путем письменного опроса, является обязательным для всех собственников квартир. Если в течение тридцати дней письменный опрос не завершен, а также в случае не принятия положительного решения по окончанию письменного опроса, производится повторное собрание собственников квартир, о проведении которого собственники квартир уведомляются инициаторами собрания не менее чем за десять дней. Для поддержания порядка на собрании, инициаторы собрания могут обращаться в органы внутренних дел.

9

Как зарегистрировать объект кондоминиума?

Согласно жилищному законодательству объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования и КСК (орган управления домом) обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума. Момент образования кондоминиума считается с момента ввода в эксплуатацию жилья и КСК должен соблюдать нормы Закона. В течение 15 рабочих дней со дня образования, орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума.

Регистрация объекта кондоминиума фактически является юридическим закреплением за собственниками квартир права общей долевой собственности на общее имущество многоэтажного жилого дома. До регистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве).

КСК и иные органы управления, пользуясь пассивностью жителей, не регистрирует объекты кондоминиума. Отсюда возникают все вопросы прозрачности их деятельности, поскольку КСК ссылаясь на отсутствие регистрации, не предоставляют отчеты, не открывают счета (сберегательные и текущие), сдают в аренду помещения общего пользования без согласия жителей. В то же время, отсутствие регистрации объекта кондоминиума не является основанием для не предоставления информации о деятельности КСК жителям.    Жителям необходимо быть активнее и юридически закрепить право на общую собственность путем регистрации объекта кондоминиума в органах юстиции.  

Для государственной регистрации объекта кондоминиума участниками (уполномоченным представителем собственников или органа управления кондоминиума), через «Центр обслуживания населения» - филиала НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан»  по месту нахождения недвижимости (т.е. многоквартирного дома), предоставляются следующие документы:

1. письменное заявление установленной формы;
2. правоустанавливающий и идентификационный документ на земельный участок;
3. соглашение о расчете долей в общем имуществе, подписанное всеми участниками объекта кондоминиума либо ведомость расчета долей в соответствии с формулой;
4. документы, подтверждающие личность участников кондоминиума;
5. документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе может быть установлен двумя альтернативными способами – либо соглашением участников, либо расчетом по формуле. Протокол общего собрания собственников об утверждении создания кондоминиума, его государственной регистрации в органах юстиции не является основным и обязательным документом. В нем могут быть отражены вопросы по избранию уполномоченного лица, представляющее интересы участников кондоминиума в отношении с третьими лицами, в том числе с государственными и иными органами, утверждается секретарь собрания, который ведет и подписывает протокол общего собрания участников кондоминиума.

Протокол должен быть подписан всеми участниками собрания. Кворум собрания считается состоявшимся при участии простого большинства, т.е. не менее 2/3 собственников.
Соглашение о расчете долей подписывается всеми собственниками жилых и/или нежилых помещений (владельцами иных вещных прав), находящихся в раздельной собственности, и/или их уполномоченными представителями, т.е. собственники сами определяют долю по соглашению между собой.

Если же доли в кондоминиуме рассчитывается по формуле (отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума) то подписи собственников (участников кондоминиума) в ведомости не требуются. При этом ответственность за верность расчета долей несут сами собственники недвижимости (квартир и нежилых помещений).

Права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, и объект кондоминиума подлежит обязательной государственной регистрации.
Касательно документов на земельный участок для обслуживания объекта кондоминиума, то они бывают двух видов – правоустанавливающие и идентификационные документы. В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок могут быть постановления Акимата районов, городов о предоставлении права собственности на земельный участок участникам кондоминиума, либо решение Акима районов, городов, либо акт приема – передачи строения с земельным участком на вновь построенные многоквартирные жилые дома от Застройщика участникам кондоминиума. Идентификационный документ – это акт на право собственности на земельный участок, он не является правоустанавливающим и, как правило, выдается вместе с правоустанавливающим документом либо передается Застройщиком.
При регистрации объекта кондоминиума определяются состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности.

В течение 15 рабочих дней со дня образования орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума.