Новый порядок в управлении объектами кондоминиумов

НОВЫЙ ПОРЯДОК В УПРАВЛЕНИИ ОБЪЕКТАМИ КОНДОМИНИУМОВ: ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ В ЗАКОНЕ О ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЯХ?

В Казахстане приняты важные поправки в Закон о жилищных отношениях, которые направлены на наведение порядка внутри кондоминиумов и усиление контроля со стороны местных исполнительных органов.

Почему это важно?

1. За 5 лет проведения реформы все еще сохраняется закрытость информации по оказанию услуг среди субъектов управления, субъектов сервисной деятельности перед собственниками имущества в формах ОСИ/НСУ, которые привлекают малый бизнес для оказания услуг внутри многоквартирного дома.

2. На основании поступающих вопросов и жалоб в государственные органы, участники рабочей группы также отмечали многочисленные факты по несвоевременному предоставлению ежемесячных и ежегодных отчетностей перед собственниками.

3. Дополнительно ситуация усугубляется несоблюдением правил и их систематическим нарушением при передаче домов в управление ОСИ либо управляющих компаний. Тем самым теряется преемственность по технической эксплуатации объектами и его содержанию, не сохраняется документация по вопросам управления, и финансам. Также при отсутствии передачи дома в связи со сменой председателя ОСИ, либо управляющей компании собственники не могут получить доступы к первичной документации по бухгалтерии, программам по ведению бухгалтерии, и выпискам с банков второго уровня по движению финансовых средств.

Теперь новые изменения обязывают все юридические формы (ОСИ, КСК, ТОО, управляющих) в обязательном порядке:

вести раздельный учет по каждому дому — отдельно текущие и сберегательные счета;
соблюдать финансовую дисциплину;
в Законе сделан акцент об обязательности утверждения собраниями годовых смет расходов и затрат при утверждении ежемесячного тарифа и передаче сведений в объекты информатизации ЖКХ по каждому дому;
уполномоченные органы и акиматы получают больше инструментов надзора, такие как обязательное ведение реестров по многоквартирным жилым домам, наличию регистрации объектов кондоминиума и включения земельных участков к объектам, обязательному открытию и ведению сберегательных и текущих счетов, а также соответствия правилам по их открытию в банках второго уровня и соблюдения правил к снятию накоплений на цели капитального ремонта;
особое внимание закон уделил вопросу контроля по технической эксплуатации объектов кондоминиума, наличию ежегодных актов осмотра и инвентарному перечню на каждый объект. Данные в будущем будут формироваться в единой системе в целях обеспечения своевременности проведения как капитальных ремонтных работ, так и в прозрачности ведения учета по составу общего имущества и его соответствия.

Формирование подробной информаций об объектах, ее актуализация уполномоченными органами и ответственными по вопросам управления и содержания уберегут население от чрезмерно завышенных тарифов, обеспечат контроль общего имущества и своевременности проведения работ в период эксплуатации зданий.

ТЕЗИС 2. УСИЛИВАЕТСЯ КОНТРОЛЬ ПО ВОПРОСАМ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ КОНДОМИНИУМОВ.

Важные изменения в Законе о жилищных отношениях направлены на повышение контроля со стороны местных исполнительных органов.

С 1997 года формы управления жильем в стране неоднократно менялись. Изначально предусматривались такие варианты, как кооперативы собственников, прямое управление жильцами и сторонние управляющие.

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

С течением времени происходила детализация и расширение прав собственников. С 2009 года:

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами - управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

С момента наступления изменений, основанных на увеличении количества жалоб со стороны населения и отсутствии рычагов воздействия по ситуации на объектах кондоминиума, к 2025 году применили более гибкую систему, которая позволяет законным владельцам общего имущества многоквартирных жилых домов оперативно вести работу внутри дома. Упрощена процедура смены недобросовестного поставщика через собрания собственников имущества, тем самым присутствует здоровая конкуренция среди субъектов управления и повышается качество предоставления услуг на рынке ЖКХ.

Какие формы управления теперь доступны?

Непосредственное совместное управление (НСУ):
1. не требует создания юрлица – собственники без ограничений по квартирам, имеют право на основании Протокола утвердить управляющую компанию, и не отвлекаться на ведение финансово-хозяйственной деятельности по вопросам управления и содержания кондоминиума.

также, в рамках данной формы предусматривается обязательность передачи объекта в управление, в случаях, если количество собственников свыше 36.
в свою очередь субъекты управления обязаны предоставить собственникам имущества к утверждению собранием сметы с указанием количества и периодичности услуг, обоснованность ежемесячного тарифа, также предусматривается обязательность открытия текущего и сберегательного счетов в банках отдельно для каждого дома.

Такой порядок ведения управления отразится на других участниках в соблюдении отраслевого законодательства, например при заключении Договора с едиными расчетными центрами (ЕРЦ) возникает необходимость предоставить справки из банка о наличии текущего и сберегательного счета, и также должно быть подтверждение по открытию для каждого дома отдельно.

В свою очередь это дает возможность для расширения функций жилищных инспекций по проверке соответствия в ведении деятельности всех субъектов сферы управления объектами кондоминиумов начиная от проверки по наличию регистрации объекта кондоминиума, проверки по осуществлению деятельности на основании только Типового устава таких субъектов, как КСК, и наличию открытия счетов по назначению текущий и сберегательный.

Тем самым правила управления и изменения положительно отразятся на работе всех участников сферы ЖКХ.

Объединение собственников имущества (ОСИ):
1. Юридическое лицо – в случаях, когда собственники готовы вести финансово-хозяйственную деятельность по своему дому самостоятельно, и есть для этого ответственные лица со стороны собственника, регистрируется ОСИ.

Главное отличие, продиктованное требованиями со стороны активных собственников имущества в том, что счета текущий и сберегательный в банках, и все поступления, которые приходят при управлении от объекта кондоминиума (ежемесячные по тарифу, арендные если сдали помещения и фасад для рекламы в аренду) полностью подконтрольны самим собственникам.
Собственники при форме ОСИ выступают полноправными заказчиками и могут нанимать субъектов управления, либо управляющего по трудовому договору для ведения деятельности как ОСИ, если это административная часть по подготовке документов и отчетностей, так и по работе с поставщиками услуг, закупу материалов, подбору сервисного материала и другие общие организационные вопросы.
Также в рамках пересмотра сроков утвержден срок полномочия для председателя 3 года, но без ограничений по проведению переизбраний раньше срока окончания полномочий.

ТЕЗИС 3. КАК ОБЯЗАЛИ РАБОТАТЬ СУБЪЕКТОВ УПРАВЛЕНИЯ НОВЫЕ ПОПРАВКИ В ЗАКОН «О ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЯХ»

В целях устойчивого развития жилищно-коммунального хозяйства, модернизации энергетического и коммунального секторов в Казахстане был принят и внедрён новый механизм управления многоквартирными жилыми домами (МЖД).

Субъекты управления в многоквартирных домах несут важную функцию, тем самым – это служит необходимостью повысить ответственность перед собственниками имущества МЖД.

На сегодняшний день законодательством Республики Казахстан определены следующие субъекты управления объектами кондоминиума:
- Управляющая компания (УК)

- Кооператив собственников квартир (и нежилых помещений) (КСК)

Обе формы являются действующими и равноправными механизмами, предоставляющими жильцам возможность выбора наиболее подходящей модели управления в зависимости от конкретных условий дома, финансовых возможностей по его содержанию и готовности жильцов принимать участие в мероприятиях, направленных на соблюдение привлеченными организациями правил технической эксплуатации и финансовой дисциплины при управлении объектами.

При наличии формы управления объединения собственников имущества (ОСИ), утвержденная Протоколом собрания УК либо КСК

осуществляет свои действия на основании Договора, а в случае КСК обязательность соблюдения пунктов Типового устава и договора. Протоколом собрания собственников и договором должны предусматривать утверждение годовых смет расходов и затрат, так как тариф утверждается в соответствии со сметой, а также обязанности и ответственности сторон.

При выборе собственниками имущества непосредственной формы управления (НСУ), управление осуществляется на основе протокола собрания собственников, в котором уполномочивается конкретное лицо или организация для исполнения функций по управлению. Также протокол является официальным документом при рассмотрении споров, и должен быть принят для каждого объекта управления отдельно. При этом отдельные сметы расходов, услуг и их периодичность в требованиях сохраняется. Как и сохраняется обязательность утверждения инициативных групп от каждого дома из числа собственников имущества, в случаях если жильцы примут решение об объедении и вступлении в КСК при перерегистрации.

Обязанность КСК пройти перерегистрацию в течении года с момента подписания закона, и провести собрания с каждым объектом отдельно для принятия решений по управлению и условиях его содержания.

Все субъекты управления имеют право на оказание услуг по управлению и содержанию МЖД.

Необходимость открытия отдельных счетов на каждый дом является обязательным требованием. Это усилит прозрачность, исключит возможность нецелевого использования средств и даст жителям возможность контролировать свои финансы.

Дополнительно закон определил возможности для работы временных управляющих компаний как для новых домов, так и тех, кто еще не определился с выбором формы управления и не определил тариф по эксплуатации.

Временная управляющая компания может быть назначена от застройщика сроком до 2 лет для обеспечения бесперебойного функционирования дома с момента его заселения, до момента принятия решений собственниками имущества.

В случае отсутствия выбранной формы управления, жилищная инспекция имеет право на бессрочное назначение временной управляющей компании до момента образования ОСИ или НСУ. Такой подход позволит избежать ежегодных конкурсов и обеспечить стабильность в обслуживании жилого фонда, а также упростит процедуру с целью своевременности подготовки домов к отопительному сезону, и избежать аварийные ситуации.

В рамках изменений приняты новые размеры штрафов применяемые к субъектам управления. Дополнительным механизмом контроля появился пункт об обязательности прохождения регистрации в государственных органах о присутствии на объекте в качестве субъекта, либо окончании срока действия договора.

ТЕЗИС 4. В КАЗАХСТАНЕ РАСШИРЕНЫ ФУНКЦИИ ЖИЛИЩНЫХ ИНСПЕКЦИЙ

Шаги направлены на повышение прозрачности, ответственности и качества управления жильём в Казахстане.

Так, к уже имеющимся функциям жилищных инспекций дополнительно включено осуществление проверок и профилактического контроля, по готовности объектов кондоминиума к отопительному сезону.

При анализе жалоб со стороны населения, одним из острых вопросов стояла проблема запущенности инженерных систем и оборудования. Собственники при приемке объектов кондоминиума сталкиваются с тем, что в технических помещениях уже в нерабочем состоянии передаются насосы, краны, расширительные баки. При этом никаких дефектных актов собственникам не передают. Все это отражается на комфорте проживания и подачи ресурсов до квартиры.

Таким образом, при расширении функций контрольных органов данные случаи можно существенно сократить. Дополнительно жилищные инспекции обязали вести реестры по каждому дому и наличию регистрации объекта кондоминиума, зарегистрированной формы управления и включению земельного участка. Данные по объектам кондоминиума, соответствия их эксплуатации и наличию проведения поверки приборов учета тепла, наличию контрольно-измерительных приборов, актов, технического обследования лифтов, противопожарных систем по объектам все будет отражаться в реестрах и нести публичный характер для собственников объекта.

Дополнительно инспекция получит право назначать временного управляющего бессрочно. Это предотвратит случаи, когда дом остаётся без управления.

Новые поправки жилищного законодательства делают жилищную инспекцию более эффективным регулятором и усиливает контроль по субъектам управления.