Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарудың
жаңа нысандарын ұйымдастыру бойынша
әдістемелік ұсынымдар
Қазақстан Республикасының 2020 жылғы 7 қаңтардағы «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңы (бұдан әрі–Заң) көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарудың жаңа нысандарын көздейді.
Әрбір көппәтерлі тұрғын үйдің өз шоттары болады-бұл шара олардың түсуінің, жинақталуының және жұмсалуының ашықтығына ықпал етеді.
Кондоминиум объектісін басқарудың атқарушы органы сайланған күннен бастап он бес жұмыс күні ішінде екінші деңгейдегі банкте ашуға міндетті:
кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектінің ортақ мүлкін ұстау шығындары бойынша төлемді есептеу үшін ағымдағы шот;
кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге ақша жинауға арналған жинақ шоты.
«Кондоминиум объектісін басқару нысаны» Заңының 42-бабында мыналар көзделген.
Кондоминиум объектісін басқару, оны күтіп ұстауды қаржыландыру және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкінің сақталуын қамтамасыз ету үшін пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум объектісін басқару нысандарының бірін таңдауға міндетті:
1) мүлік иелерінің бірлестігі;
2) көппәтерлі тұрғын үйдің жай серіктестігі.
Пәтерлердің, көппәтерлі тұрғын үйдің тұрғын емес үй-жайларының иелері Заңның жоғарыда аталған бабында айқындалған көппәтерлі тұрғын үйді басқару нысандарын таңдауда және ауыстыруда еркін, яғни олар не мүлік иелерінің бірлестігін не жай серіктестік құруға құқылы.
Анықтама: а.ж. сәуір айында ҚР заңнамасына өзгерістер енгізілетін болады, атап айтқанда 16 пәтерге дейінгі КПТҮ-де басқару нысаны бірлескен қызмет, КПТҮ-де 30 пәтерге дейін ЖС басқару нысаны, 30-дан астам пәтер МИБ басқару нысаны болады.
Мұндай шешім жиналыста пәтерлердің, көппәтерлі тұрғын үйдің тұрғын емес үй-жайларының барлық меншік иелерінің келісімімен қабылданады.
Бұл байланысты:
Біріншіден, пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың иелері өз үйінің тағдырын дербес анықтайды;
Екіншіден, қарапайым серіктестік құру арқылы басқару нысанын таңдауда барлық құқықтар қарастырылған, онда тұрғындар үйдің өміріне бірлесіп белсенді қатысуға дайын немесе пәтер иелері мүлік иелерінің бірлестігін құрғысы келгенде және үйді басқару және бақылау жөніндегі өкілеттіктерді оның басшысына тапсырады.
Көп пәтерлі тұрғын үйдің жай серіктестігі
Көппәтерлі тұрғын үйде Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына сәйкес жасалатын жай серіктестіктің бірлескен қызметі туралы шарт негізінде пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншік иелерінің көппәтерлі тұрғын үйді бірлесіп басқаруына жол беріледі. Жай серіктестік заңды тұлға болып табылмайды.
Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне құжаттарды әзірлеуде оңайлату мақсатында Заң шеңберінде Қазақстан Республикасы Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрінің м.а. 2020 жылғы 3 сәуірдегі №184 бұйрығымен бекітілген бірлескен қызмет туралы жай серіктестіктің үлгілік шарты әзірленді.
Пәтерлердің, көппәтерлі тұрғын үйдің тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері өз құрамынан пәтерлердің, көппәтерлі тұрғын үйдің тұрғын емес үй-жайларының барлық меншік иелері берген қарапайым жазбаша сенімхат негізінде әрекет ететін бірлескен қызметті басқару үшін сенім білдірілген тұлғаны анықтай алады.
Жай серіктестік құрылған кезде банк шоттарын ашуды жай серіктестіктің сенім білдірілген тұлғасы нотариалды куәландырылған сенімхат негізінде жүзеге асырады, оған сәйкес осы жеке тұлғаға пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншік иелері банк шоттарын ашуға уәкілеттік береді.
Жай серіктестіктің сенім білдірілген тұлғасы тек үйді басқару, ұстау және күрделі жөндеуге арналған жинақтарды сақтау мақсатында ағымдағы және жинақ шоттарын ашады.
Жай серіктестіктің бірлескен қызметі туралы шартқа қатысушылардың ортақ істерін жүргізу олардың жалпы келісімі бойынша жүзеге асырылады.
Көппәтерлі тұрғын үйді басқару, оны күтіп ұстауды қаржыландыру және оның сақталуын қамтамасыз ету үшін жай серіктестіктің бірлескен қызметі туралы шартқа қатысушылар жарналарды ақшамен не еңбек салымы арқылы енгізеді.
Жай серіктестіктің бірлескен қызметі туралы шарт бойынша тараптар табыс алу немесе Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңына қайшы келмейтін өзге де мақсатқа қол жеткізу үшін бірлесіп әрекет етуге міндеттенеді.
Егер бірлескен қызмет туралы шартта өзгеше көзделмесе, бірлескен қызмет туралы шартқа байланысты жай серіктестікке қатысушылардың үшінші тұлғалар алдындағы міндеттемелері ынтымақты болып табылады.
Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына сәйкес жасалатын қарапайым серіктестіктің бірлескен қызметі туралы шарт негізінде пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншік иелері өздеріне пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне жүктелген шешімдерді бірлесіп қабылдау және функцияларды орындау бойынша барлық міндеттемелерді қабылдайды.
Бірлескен қызмет бойынша жалпы шығыстарды жабу үшін салымдар жеткіліксіз болған және оның нәтижесінде залалдар туындаған кезде жалпы шығыстар мен залалдар шартқа қатысушылардың ортақ мүлкі есебінен жабылады, ал жетіспейтін сомалар олардың арасында көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкіндегі үлестеріне барабар бөлінеді.
Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін басқаруға және күтіп-ұстауға, сондай-ақ жай серіктестіктің қызметіне байланысты мәселелер жиналыста Заңда белгіленген тәртіппен қаралады.
Көппәтерлі тұрғын үйдің меншік иелерінің бірлестігі
Заң көппәтерлі тұрғын үйдің мүлік иелерінің бірлестігі (бұдан әрі – мүлік иелерінің бірлестігі) – коммерциялық емес ұйым болып табылатын, бір көппәтерлі тұрғын үйдің пәтерлерінің, тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері құрған, кондоминиум объектісін басқаруды жүзеге асыратын, оны күтіп-ұстауды қаржыландыратын және оның сақталуын қамтамасыз ететін заңды тұлға екенін көздейді.
Мүлік иелерінің бірлестігін пәтерлердің, бірнеше көппәтерлі тұрғын үйлердің тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері, олар бірыңғай іргетаста орналасқан, бірыңғай жалпыүйлік инженерлік жүйелер болған жағдайда, сондай-ақ пәтер иелерінің үштен екісінен астамы, әрбір көппәтерлі тұрғын үйдің тұрғын емес үй-жайлары келіскен кезде құруы мүмкін.
Мүлік иелерінің бірлестігі екі немесе одан да көп пәтер иелерінен, көппәтерлі тұрғын үйдің тұрғын емес үй-жайларынан тұрады.
Әрекетке қабілетсіз меншік иелерінің мүдделерін білдіруді олардың заңды өкілі Қазақстан Республикасының заңдарында айқындалған тәртіппен жүзеге асырады.
Мүлік иелерінің бірлестігі Қазақстан Республикасының «Заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу және филиалдар мен өкілдіктерді есептік тіркеу туралы» Заңына сәйкес әділет органдарында мемлекеттік тіркелуге жатады.
Жиналыста пәтер, тұрғын емес үй-жай иелері арасынан бір жыл мерзімге мүлік иелері бірлестігінің төрағасы, Үй кеңесі, тексеру комиссиясы не үш жыл мерзімге тексеруші сайланады.
Мүлік иелері бірлестігінің төрағасы барлық соттарда, мемлекеттік органдар мен ұйымдарда мүлік иелерінің бірлестігін сенімхатсыз ұсынуға құқылы.
Меншік иелері бірлестігінің төрағасын таңдау кезінде оның іс-әрекетке қабілетті болуы, сотталмауы және атқарушылық құжат бойынша борышкер болмауы қажет.
ҚР 1995 жылғы 17 сәуірдегі №2198 «Заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу және филиалдар мен өкілдіктерді есептік тіркеу туралы» Заңының 11-бабына сәйкес заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеуден (қайта тіркеуден) бас тарту, атап айтқанда, мынадай жағдайларда жүзеге асырылады:
1) Егер заңды тұлғаның құрылтайшысы (қатысушысы, мүшесі) және (немесе) басшысы болып табылатын жеке тұлға әрекетке қабілетсіз немесе әрекет қабілеті шектеулі деп танылса;
2) Егер заңды тұлғаның құрылтайшысы (қатысушысы, мүшесі) және (немесе) басшысы болып табылатын жеке тұлғаның Қазақстан Республикасы Қылмыстық кодексінің 237, 238-баптары бойынша қылмыстары үшін өтелмеген немесе алынбаған соттылығы болса;
3) егер мемлекеттік қайта тіркеу кезінде жаңа құрылтайшылар
(қатысушылар, мүшелер) және (немесе) үлесті иеліктен шығаратын адамдар, мерзімдік төлемдерді өндіріп алу туралы атқарушылық іс жүргізу бойынша борышкер болып табылатын және үш айдан астам мерзімдік өндіріп алу туралы атқарушылық іс жүргізу бойынша берешегі жоқ адамды қоспағанда, атқарушылық құжат бойынша борышкерлер болып табылады.
Мүлік иелері бірлестігінің төрағасы көппәтерлі тұрғын үйдің жобалық құжаттамасының (сметалық бөлімсіз), атқарушылық техникалық құжаттаманың, объектіні қосымшалары бар пайдалануға қабылдау актісінің, көппәтерлі тұрғын үйдің технологиялық жабдықтарын пайдалану жөніндегі нұсқаулықтар мен паспорттың (түпнұсқалары), көппәтерлі тұрғын үйге арналған қаржылық және техникалық құжаттаманың және пайдалануға және күтіп ұстауға байланысты өзге де көшірмелерінің, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін, құжаттарды, мөрді (ол болған кезде), кондоминиум объектісінің ортақ мүлкінің құрамына кіретін, үй-жайлардың кілттерін, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкінің құрамына кіретін жабдыққа қол жеткізудің электрондық кодтарын және көппәтерлі тұрғын үйді пайдалануға қажетті өзге де техникалық құралдар мен жабдықтардың сақталуын қамтамасыз етуге міндетті.
Меншік иелері бірлестігінің төрағасы мынадай функцияларды жүзеге асырады:
1) меншік иелері бірлестігінің әділет органдарында мемлекеттік тіркелуі;
2) пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің тізімін қалыптастыру және олармен кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөнінде қызметтер көрсету туралы шарттар жасасу;
3) жиналыс пен үй кеңесінің шешімдерінің орындалуын ұйымдастыру;
4) жиналыс пен үй кеңесі қабылдаған шешімдер туралы ақпаратты жалпыға қолжетімді орындарға орналастыруды;
5) Екінші деңгейдегі банктерде ағымдағы және жинақ шоттарын ашу;
6) сервистік қызмет субъектілерімен қызметтер көрсету туралы шарттар жасасу және орындау;
7) Коммуналдық қызметтер көрсететін ұйымдармен кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға коммуналдық қызметтер көрсету туралы және оларға ақы төлеу жөнінде шарттар жасасу;
8) пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға ақша енгізуіне мониторинг жүргізу;
9) үй кеңесіне кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп ұстау жөніндегі ай сайынғы және жылдық есептерді ұсыну;
10) кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты өзге де функцияларды орындау.
Кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі функцияларды жүзеге асыратын жеке, заңды тұлғалардың пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне келтірген залалдары Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына сәйкес өтелуге жатады.
Мүлік иелері бірлестігінің атқарушы органының әрекеттеріне (әрекетсіздігіне) сотқа шағым жасалуы мүмкін.
Үй кеңесі
Пәтерлердің, көппәтерлі тұрғын үйдің тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері жиналыстың шешімі бойынша пәтерлердің, көппәтерлі тұрғын үйдің тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері қатарынан кемінде үш пәтер, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінен тұратын үйдің кеңесін құруға міндетті. Үй кеңесі үш жыл мерзімге сайланады.
Егер көппәтерлі тұрғын үйде үштен астам кіреберіс болса, онда үйдің кеңесіне әр кіреберістен бір өкіл сайланады.
Үй кеңесі келесі функцияларды орындайды:
1) жиналыс осындай өкілеттіктерді үй кеңесіне берген жағдайда кондоминиум объектісін басқару нысанын таңдау және ауыстыру;
2) көппәтерлі тұрғын үйді басқарушыны немесе басқарушы компанияны таңдау туралы, кондоминиум объектісін басқару жөнінде қызметтер көрсету жөнінде күнтізбелік бір жыл мерзімге шарт жасасу туралы, сондай-ақ жиналыс осындай өкілеттіктерді үйдің кеңесіне берген жағдайда оны өзгерту немесе бұзу туралы шешім қабылдау;
3) мүлік иелері бірлестігінің, көппәтерлі тұрғын үйді басқаратын жай серіктестіктің немесе басқарушы компанияның қызметін үйлестіруді және кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі ай сайынғы және жылдық есептерді қарауды;
4) кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін ұстауға арналған шығыстар сметасының бір күнтізбелік жылға арналған жобаларын және кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі жылдық есепті оларды жиналысқа бекітуге ұсыну үшін қарау;
5) жиналыстың құзыретіне жатқызылған мәселелер бойынша жиналыс немесе жазбаша сауалнама жүргізуді ұйымдастыру, жиналыстардың хаттамаларын және дауыс беру парақтарын ресімдеу;
6) мониторинг:
коммуналдық қызметтердің сапасы және оларды пәтер иелеріне, тұрғын емес үй-жайларға берудің үздіксіздігі;
сервистік қызмет субъектілерімен шарттардың талаптарын орындау;
7) пәтер, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп - ұстау жөніндегі ай сайынғы және жылдық есептерді беруді қамтамасыз ету;
8) ағымдағы және жинақ шоттарындағы ақшаны жұмсау мониторингі;
9) кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты өзге де функцияларды орындау.
Тексеру комиссиясы
Жиналыста пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі қызметті бақылауды жүзеге асыратын пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері қатарынан кемінде үш адамнан не тексерушіден тұратын тексеру комиссиясын сайлауға құқылы.
Тексеру комиссиясы:
1) мүлік иелері бірлестігінің төрағасын не жай серіктестіктің сенім білдірілген тұлғасын, басқару органын, көппәтерлі тұрғын үйді күтіп ұстау жөніндегі қызметтердің сервистік қызмет субъектілерін басқару бойынша көрсетілетін қызметтердің сапасын бақылауды жүзеге асырады;
2) жиналысқа кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін басқару және күтіп-ұстау жөнінде ұсыныстар шығарады.
Жиналыс тексеру комиссиясының мүшелергін сыйақы төлеу туралы шешім қабылдауға құқылы.
Мұндай шешім көрсетілген сыйақыны төлеу шарттары мен тәртібін, сондай-ақ оның мөлшерін айқындау тәртібін қамтуға тиіс.
Өз міндеттерін тиісінше орындамаған жағдайда, оны жиналыс мерзімінен бұрын қайта сайлай алады.
Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері жиналыс шешімінің негізінде кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі қызметтің нәтижелерін тексеру бойынша аудиторлық қызметтер көрсету туралы шарт жасасуға құқылы.
МИБ салық салу
«Корпоративтік табыс салығы бойынша Декларация» 100 нысаны бойынша
Тұрғын емес үй-жайларды, жер учаскесін жалға беруден, жарнама қалқандарын, маңдайшаларды орнатудан және сыртқы жарықтандыруға арналған жарық технологияларын орналастырудан табыс алған кезде. Тапсыру мерзімі: жылдық.
«Жеке табыс салығы және әлеуметтік салық бойынша Декларация» 200-нысанда
МИБ төрағасына жалақы төлеген кезде және жалдамалы жұмыскерлер болған кезде. Тапсыру мерзімі: тоқсан сайын.
Көппәтерлі тұрғын үй басқарушысына, компанияның басқарушысына басқару функцияларын беру
Егер пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың мүлік иелері бірлестігінің төрағасы не жай серіктестіктің сенім білдірілген тұлғасы көппәтерлі тұрғын үйді басқару жөніндегі жауапкершілікті алуға дайын болмаған жағдайда, онда пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері жиналыста көппәтерлі тұрғын үйді басқарушыға немесе басқарушы компанияға:
1) сенімхат негізінде мүлік иелері бірлестігінің немесе жай серіктестіктің ағымдағы шотын басқару функцияларын беру туралы шешім қабылдауға құқылы;
2) пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың мүлік иелерінің ағымдағы шотқа ақшаны уақтылы енгізуіне мониторингті жүзеге асыруға;
3) Қазақстан Республикасының заңнамасында айқындалған тәртіпке сәйкес берешекті өндіріп алуға құқылы.
Басқару функциясын беру туралы шешім қабылдаған кезде, көппәтерлі тұрғын үйді басқарушы немесе басқарушы компания мүлік иелері бірлестігінің төрағасымен немесе жай серіктестіктің сенімді тұлғасымен жасалған шарт негізінде кондоминиум объектісін басқару бойынша қызметтер көрсетеді.
Көппәтерлі тұрғын үй басқарушысын немесе басқарушы компанияны тарту үшін бұл адамдардың кондоминиум объектісін басқару жөніндегі функцияларды жүзеге асыруға біліктілігін растайтын құжаты болуы қажет.
Мүлік иелерінің бірлестігін қалай тіркеуге немесе жай серіктестік қалай құруға болады?
Заңды тұлға болып табылмайтын мүлік иелері бірлестігін – заңды тұлғаны тіркеу және жай серіктестік құру үшін келесі қадамдарды орындау қажет:
1 қадам. Басқару формасын таңдау туралы жиналысты бастау:
Бірінші жиналыс құрылтай жиналысы болғандықтан, үйдің кеңесін, мүлік иелері бірлестігінің төрағасын немесе жай серіктестіктің сенімді тұлғасын, тексеру комиссиясын немесе аудиторды сайлау қажет болғандықтан, жиналыстың бастамашысы бастамашыл топ болуы мүмкін, олардың саны пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар иелерінің кемінде 10 пайызын құрауы керек. Бастамашыл топтың заңдылығы үшін кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі шешімдерді қабылдау қағидаларында көзделген Үлгілік нысанға сәйкес жиналысты шақыру туралы хабарламаны, сондай-ақ жиналыс хаттамаларының үлгілік нысандарын (ҚР ИИДМ 30.03.2020 ж. №163 бұйрығымен бекітілген), жиналыстың күн тәртібінің тақырыбын көрсете отырып ресімдеу қажет.
Егер пәтер иелері мүлік иелерінің бірлестігін құру және жай серіктестік құру үшін бастамашыл топ құра алмаса, олар жиналысқа бастамашылық жасау үшін тұрғын үй инспекциясына жүгінуге құқылы.
Екіншіден, бастамашыл топ құрылғаннан кейін оларға барлық пәтер, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің алдағы жиналысы туралы жиналыс өткізілетін күн туралы кемінде он күн бұрын жеке, сондай-ақ, электрондық пошта немесе ұялы байланыс арқылы және хабарландыруды жалпыға қолжетімді орындарға орналастыру арқылы хабарлау қажет. Егер жиналысты тұрғын үй инспекциясы бастаса, онда тиісінше олар алдағы жиналыс туралы хабардар етеді.
2 қадам. Жиналыс өткізу.
Жиналыс үш жолмен өткізіледі:
1) келу тәртібімен жүргізілетін ашық ерік білдіру жолымен;
2) жазбаша сұрау арқылы;
3) ақпараттандыру объектілері арқылы талқылау және дауыс беру арқылы жүзеге асырылады.
Егер жиналыс келу тәртібімен өткізілетін болса, онда, тиісінше, жиналысқа келген пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері тіркелуі қажет. Жиналыс төрағасын, жиналыс хатшысын анықтау, ол хаттама жасайды.
Жиналысқа қатысушылардың саны мен кворумның болуы анықталғаннан кейін жиналыс заңды болып саналады және шешім қабылдауға құқылы.
Қаржылық шығындарға қатысты емес мәселелердің көпшілігі үшін жиналыста олар бойынша шешім қабылдау үшін пәтер, тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жалпы санының жартысынан көбі талап етіледі. Шешім тікелей дауыс беруге қатысқан пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жалпы санының көпшілігінің келісімімен қабылданады.
Осылайша, мүлік иелерінің бірлестігін немесе жай серіктестікті құру және атқарушы органды таңдау үшін дауыс беруге тікелей қатысқан пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жалпы санының көпшілігінің келісімі жеткілікті.
Сонымен қатар, егер бір іргетаста орналасқан не бірыңғай жалпыүйлік инженерлік жүйелері, пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың иелері бар бірнеше көппәтерлі тұрғын үйлерге мүлік иелерінің бір бірлестігі не жай серіктестік құрылса, онда әрбір көппәтерлі тұрғын үйдің пәтер иелерінің, тұрғын емес үй-жайларының үштен екісінен астамының келісімі қажет.
Келу тәртібімен өткізілетін жиналысты өткізу нәтижелері бойынша хаттама жасалады және дауыс беру парақтары толтырылады (хаттама нысандары мен дауыс беру парақтары кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп ұстау жөніндегі шешімдерді қабылдау қағидаларында, сондай-ақ, ҚР ИИДМ-нің 30.03.2020 ж. №163 бұйрығымен бекітілген жиналыс хаттамаларының үлгілік нысандарында көзделген).
Егер бұрын жарияланған жиналыс кворумның болмауына байланысты келу тәртібімен өтпеген жағдайда, онда жазбаша сауалнама жүргізіледі.
Жиналысты келу тәртібімен немесе онлайн режимде, талқылау арқылы өткізбей, жазбаша сауалнамаға бірден кірісуге болмайды.
Жазбаша сауалнама жиналыс жарияланған күннен бастап бір айдан аспайтын мерзімде жүргізіледі. Егер жазбаша сауалнама жүргізу кезінде мерзімдер бұзылса, тиісінше жарамсыз деп есептеледі.
Жазбаша сауалнама жүргізу арқылы жиналысты ұйымдастыру үшін үйдің кеңесі пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері қатарынан бастамашыл топты айқындауға құқылы.
Егер үйдің кеңесі әлі таңдалмаса, онда жиналысты келу тәртібімен немесе онлайн режимінде бастаған бастамашыл топ жазбаша сауалнама жүргізеді.
Жазбаша сауалнама парағы жазбаша сауалнама жарияланған күннен бастап күнтізбелік жеті күн ішінде пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың әрбір меншік иесіне қолма-қол не электрондық пошта арқылы жіберіледі.
Жазбаша сауалнама нәтижелері бойынша хаттама жасалады.
Жиналыстарды өткізу тәртібі кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп ұстау жөніндегі шешімдерді қабылдау қағидаларында, сондай-ақ жиналыс хаттамаларының үлгілік нысандарында көзделген (ҚР ИИДМ 30.03.2020 ж. №163 бұйрығымен бекітілген).
3 қадам. Жиналыста шешім қабылдау.
Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері қатарынан бір жылға мүлік иелері бірлестігінің төрағасын не жай серіктестіктің сенім білдірілген тұлғасын және үш жылға үйдің кеңесін, тексеру комиссиясын (құрамында кемінде үш адам) не үш жылға тексерушіні сайлау.
Мүлік иелері бірлестігінің Жарғысын бекіту (Үлгі жарғы негізінде қызметті жүзеге асыру туралы шешім қабылданған жағдайда, мүлік иелері бірлестігін мемлекеттік тіркеу процесінде жарғы ұсыну талап етілмейді).
Меншік иелері бірлестігінің Жарғысын әзірлеу кезінде ҚР ИИДМ 2020 жылғы 15 сәуірдегі № 205 бұйрығымен бекітілген Үлгілік Жарғыны басшылыққа алу қажет.
Заңды тұлғаның атауы Қазақстан Республикасында тіркелген заңды тұлғалардың атауын толық немесе елеулі бөлігінде қайталамауға тиіс, тиісінше Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексінің 38-бабына сәйкес оны басқалардан ажыратуға мүмкіндік беретін өз атауы болуға тиіс.
Сондықтан, меншік иелері бірлестігінің заңды тұлғасының атауын таңдағанда, көппәтерлі тұрғын үйдің мекенжайына немесе тұрғын үй кешенінің атауына байланған дұрыс.
4 қадам. Мүлік иелері бірлестігінің ХҚКО-на мемлекеттік тіркеуге құжаттарды тапсыруы.
Мүлік иелерінің бірлестігі оның мемлекеттік тіркеу кезінен құрылған болып есептеледі және заңды тұлғаның құқықтарын алады.
Мүлік иелерінің бірлестігін мемлекеттік тіркеу үшін әділет органдарына:
1) Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі белгілеген нысан бойынша өтініш;
2) көппәтерлі тұрғын үйдегі пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері жиналысының дауыс беру парағы қоса берілген хаттамасы не жазбаша сауалнама парақтары қоса берілген жазбаша сауалнама жүргізу хаттамасы.
3) мүлік иелері бірлестігінің жарғысы немесе мемлекеттік және орыс тілдеріндегі екі тілдегі үлгілік жарғы және үлгілік жарғы бойынша қызметті жүзеге асыру туралы өтініш;
4) мемлекеттік тіркеу үшін (заңды тұлғаның) тіркеу алымының бюджетке төленгенін растайтын түбіртек немесе өзге де құжат.
Аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың жергілікті атқарушы органдары мүлік иелерінің бірлестігін құруға жан-жақты көмек және жәрдем көрсетуге тиіс.
Құжаттар топтамасы толық ұсынылмаған жағдайда, сондай-ақ, Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген өзге де негіздер бойынша мемлекеттік тіркеу немесе қайта тіркеу мерзімі анықталған кемшіліктер жойылғанға дейін үзіледі.
Тіркеу немесе қайта тіркеу үшін ұсынылған құжаттар Қазақстан Республикасының заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу және филиалдар мен өкілдіктерді есептік тіркеу туралы заңнамасында белгіленген мерзімде қаралады.
Қарау нәтижелері бойынша тіркеуші органның шешімі қабылданады:
1) мүлік иелерінің бірлестігін тіркеу туралы;
2) мүлік иелерінің бірлестігін тіркеуден дәлелді бас тарту туралы.
Мүлік иелерінің бірлестігін тіркеуден Заңда көзделген негіздер бойынша ғана бас тартылуы мүмкін.
Қазақстан Республикасының Заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу және филиалдар мен өкілдіктерді есептік тіркеу туралы заңнамасында белгіленген мерзімде тіркелген мүлік иелерінің бірлестігіне заңды тұлғаны мемлекеттік тіркеу туралы анықтама беріледі.
Тіркеуші органның шешіміне сотқа шағым жасалуы мүмкін.
4а қадам. Жай серіктестіктің бірлескен қызметі туралы шарт жасасу.
Жай серіктестік құрған кезде меншік иелерінің пәтерлерді, тұрғын емес үй-жайларды қарапайым жазбаша сенімхатпен қамтамасыз етуі (100%).
Жай серіктестіктің бірлескен қызметі туралы шарт тізілімге енгізу үшін тұрғын үй инспекциясына жіберіледі.
Басқарудың бір нысанынан басқа нысанына ауысқан кезде техникалық және қаржылық құжаттаманы беру
Мүлік иелерінің бірлестігі немесе жай серіктестік құрылғаннан кейін Тапсырыс беруші (құрылыс салушы), көппәтерлі тұрғын үйді басқарушы, басқарушы компания, бұрын жұмыс істеген басқару органдары (ПИК, ПИКТ, КБ және басқалар) қабылдау-беру актісі бойынша үш жұмыс күні ішінде қағаз және (немесе) электрондық жеткізгіштерде беруге міндетті:
1) ведомстводан тыс кешенді сараптаманың оң қорытындысын алған көппәтерлі тұрғын үйдің жобалау құжаттамасының (сметалық бөлімсіз) жобалау ұйымы куәландырған көшірмелері;
2) атқарушылық техникалық құжаттаманың көшірмелері;
3) объектіні міндетті қосымшаларымен бірге пайдалануға қабылдау актісінің көшірмесі;
4) көппәтерлі тұрғын үйдің технологиялық жабдықтарының паспорттары (пайдалану жөніндегі нұсқаулықтар).
5) қаржылық құжаттаманы (бастапқы есепке алу құжаттары, қаржылық есептілік, ағымдағы шот бойынша операцияларға байланысты құжаттар), сондай-ақ қаржылық құжаттаманың көшірмелерін;
6) көппәтерлі тұрғын үйге арналған техникалық құжаттаманы;
7) жиналыстардың хаттамалары;
8) сервистік қызмет субъектілерімен және коммуналдық қызметтер көрсететін ұйымдармен жасалған қызметтер көрсету туралы шарттардың көшірмелері;
9) кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау бойынша көрсетілген қызметтерді қабылдау актілерінің көшірмелері;
10) кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты өзге де құжаттар;
11) кондоминиум объектісінің ортақ мүлкінің құрамына кіретін үй-жайлардың кілттері, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкінің құрамына кіретін жабдыққа қол жеткізудің электрондық кодтары;
12) кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін пайдалану үшін қажетті өзге де техникалық құралдар мен жабдықтар.
Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігінің 2015 жылғы 19 ақпандағы №108 бұйрығымен бекітілген кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін ұстау Қағидаларының 3-қосымшасында бір нысаннан екінші нысанға көшу кезінде беруге қажетті құжаттардың толық тізбесі көзделген.
Мүлік иелерінің бірлестіктерін
қайта ұйымдастыру және жою
Жиналыстың шешімі бойынша мүлік иелерінің бірлестігі қайта ұйымдастырылуы немесе таралуы мүмкін:
1) Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексінің 249-бабында белгіленген меншік құқығын тоқтату негіздері туындаған кезде;
2) заңда көзделген жағдайларда кондоминиум тоқтатылған жағдайларда;
3) кондоминиум объектісін басқару нысанының өзгеруі.
Мүлік иелерінің бірлестігі жойылғаннан кейін, борыштар өтелгеннен кейін қалған мүлік пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері арасында олардың кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіндегі үлестеріне сәйкес бөлінеді.
Мүлік иелері бірлестігін қайта ұйымдастыру немесе жою Қазақстан Республикасының «Заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу және филиалдар мен өкілдіктерді есептік тіркеу туралы» Заңына сәйкес мемлекеттік тіркеуге жатады.
Мүлік иелері бірлестігінің мүлкі
Меншік құқығындағы мүлік иелерінің бірлестігіне олар сатып алған мүлік тиесілі, ол өз міндеттемелері бойынша жауап береді.
Мүлік иелерінің бірлестігі өз қатысушыларының міндеттемелері бойынша жауап бермейді.
Мүлік иелері бірлестігінің қатысушылары мүлік иелері бірлестігінің борыштары бойынша жауап бермейді.
Бұл әдістемелік ұсыныста көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарудың жаңа формалары қарастырылған.
Әдістемелік ұсыныс Қазақстан Республикасының 2019 жылғы 26 желтоқсандағы № 284-VІ ҚРЗ «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Заңы негізінде дайындалды.