2025 жылғы 15 қыркүйектен кейін, көппәтерлі тұрғын үйді басқару субъектілері ретінде басқарушы компания және пәтер иелерінің кооперативі.
Мүлік иелерінің бірлестігіне біріккен немесе заңды тұлға құрмай тікелей бірлесіп басқару тәртібінде әрекет ететін үй-жайлардың меншік иелері басқару субъектісін таңдауда және ауыстыруда ерікті.
Кондоминиум нысанын басқару субъектілері Қазақстан Республикасының «Кәсіби біліктіліктер туралы» Заңына сәйкес кәсіби біліктілігі танылған құжаты бар қызметкерлері болған жағдайда ғана басқару қызметтерін көрсетеді.
Басқару субъектілері өз қызметін мүлік иелерінің бірлестігімен жасалған шарттың немесе тікелей бірлесіп басқару жағдайында жиналыс хаттамасының негізінде жүзеге асырады.
Басқару субъектілері қызметін бастағаны немесе тоқтатқандығы туралы ақпаратты үш жұмыс күні ішінде тұрғын үй инспекциясына жіберуге міндетті, бұл ретте нақты кондоминиум нысанын көрсету қажет.
Сондай-ақ, басқару субъектілері қызмет құнының өзгеретіні немесе қызметті мерзімінен бұрын тоқтататыны туралы пәтер, тұрғын емес үй-жай, паркинг орындары және қойма орындарының меншік иелерін кемінде үш ай бұрын хабардар етуге міндетті.
Қызмет құнының өзгерісі міндетті түрде жиналыстың хаттамалық шешімімен бекітілуі тиіс.
Тікелей бірлесіп басқару нысанында әрекет ететін басқару субъектісі, қызметін тоқтатудан кемінде үш ай бұрын жаңа басқару субъектісін таңдау үшін жалпы жиналыс өткізуге міндетті.
Кондоминиум нысанын басқару субъектілері басқару қызметін тоқтатқан кезде, он жұмыс күнінен аспайтын мерзімде қабылдау-тапсыру актісі негізінде құжаттаманы және өзге де техникалық құралдарды мүлік иелерінің бірлестігі төрағасына немесе пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум нысанын басқару нысанын тікелей бірлесіп басқару түрінде таңдаған жағдайда – жаңа басқару субъектісіне, ал егер ондай субъект болмаса – тұрғын үй инспекциясына тапсыруға міндетті.
Кондоминиум нысанын басқару субъектісі ауысқан жағдайда, егер меншік иелері басқарудың тікелей бірлесіп басқару нысанын таңдаған болса, жинақ шотындағы ақша қалдығы сақталып, үш жұмыс күні ішінде жаңа басқару субъектісінің атына ашылған жинақ шотына аударылуға тиіс.
Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына енгізілген өзгерістерге сәйкес, 2025 жылғы 15 қыркүйектен кейін мүлік иелері бірлестігінің төрағасы жалпы жиналыста үш жыл мерзімге сайланады және үй кеңесінің құрамына кіруге міндетті.
Төраға және үй кеңесінің мүшесі ретінде бекітілу үшін кандидат пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың меншік иесі болуы тиіс.
Сондай-ақ, пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың меншік иесімен бірге тұрақты тұратын отбасы мүшелері (жұбайы/зайыбы, балалары, ата-анасы) де кандидат ретінде қарастырылуы мүмкін.
Мүлік иелері бірлестігінің төрағасы меншік иелері бірлестігінің мүдделерін барлық соттарда, мемлекеттік органдарда және өзге де ұйымдарда сенімхатсыз ұсынуға құқылы.
Егер төраға уақытша еңбекке жарамсыздыққа немесе басқа да себептерге байланысты өз міндеттерін он бес күнтізбелік күннен астам уақыт орындай алмайтын болса, және бұл меншік иелерінің жиналысы немесе үй кеңесінің хаттамалық шешімімен бекітілсе, үй кеңесі өз құрамынан мүлік иелері бірлестігінің төрағасының міндетін уақытша атқарушыны сайлайды.
Уақытша төрағаның өкілеттігі жаңа төраға сайланғанға дейін, бірақ алты айдан аспайтын мерзімге белгіленеді.
Сондай-ақ, төраға кондоминиум нысанын басқару үшін көппәтерлі тұрғын үйдің басқарушысымен еңбек шартына отыруға құқылы.
Бұл үшін оған жалпы жиналыстың шешімі немесе үй кеңесінің, басқарушыны жалдау өкілеттігін делегаттаған шешімі қажет.
Көппәтерлі тұрғын үйді басқарушы Қазақстан Республикасының азаматы болуы тиіс және оның кәсіби біліктілігін растайтын құжатқа ие болуы қажет.
Еңбек шарты жасалғаннан және барлық рәсімдер аяқталғаннан кейін, басқарушы тұрғын үй инспекциясына тиісті мәліметтерді жолдайды. Бұл ақпарат кондоминиум нысанын басқару субъектілерінің және көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарушылардың тізіліміне енгізіледі.
Осылайша, төраға басқару құрылымында қалып, үй кеңесінің функцияларын атқарады, ал негізгі ұйымдастыру және басқару жұмыстарын басқарушы еңбек шарты негізінде жүзеге асырады.
Кондоминиум нысанының ортақ мүлкіне қатысты мәселелерді шешу үшін пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері жалпы жиналыстар өткізеді.
Паркинг орындары мен қоймалар бойынша тариф мәселелері бойынша – осы мүліктің меншік иелері дауыс береді. Бұл жиналыстарды бөлек өткізуге тыйым салынбайды.
Қабылданған жиналыс форматтары:
Тұрғын үй қатынастары мен тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы ақпараттандыру объектісі арқылы алынған дауыс беру нәтижелері – явкалық және сырттай форматта өткізілген жиналыстардың қорытындыларын шығару кезінде ескеріледі.
Дауыс беруге тек меншік иелері ғана қатыса алады, ал ақпараттандыру жүйесінде меншік иесін растау (верификация) механизмі көзделген. Яғни, дауыс бермес бұрын жүйе адамның нақты пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың иесі екенін тексеруі тиіс.
Жиналысты келесі тұлғалар бастамашы бола алады:
Жиналысты ұйымдастырушы жиналыс өткізілетін күнге бес күнтізбелік күн қалғанда пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, паркинг орындарының және қоймалардың меншік иелерін жиналыстың форматы, өткізілетін күні, орны және күн тәртібі туралы хабардар етуге міндетті.
Жиналыс шешімдері хаттамамен рәсімделеді және хаттамада көрсетілген күннен бастап заңды күшіне енеді.
Жиналыста келесі мәселелер бойынша шешімдер қабылданады:
Жиналысқа пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының жартысынан көбі қатысқан жағдайда, ол заңды (құқықты) деп есептеледі.
Шешім қабылдануы үшін – меншік иелерінің жалпы санының көпшілігі дауыс беруі қажет.
9 және 11-тармақтарда көрсетілген мәселелер бойынша – паркинг орындары мен қоймалар меншік иелері бөлек жиналыста шешім қабылдайды.
Шешім қабылданған болып есептеледі, егер меншік иелерінің жалпы санының көпшілігі қолдаса.
2025 жылдан бастап Қазақстанда көппәтерлі тұрғын үйлердегі мүлік иелерінің жиналысын өткізу туралы хабарлау мерзіміне қатысты тұрғын үй заңнамасына өзгерістер күшіне енді. Енді жиналысты ұйымдастырушылар тұрғындарды жиналыс өткізілетін күнге дейін кемінде 5 күнтізбелік күн бұрын хабардар етуге міндетті — бұған дейін бұл мерзім 10 күн болған.
Хабарлау мерзімінің қысқаруы қандай оң әсерлерге әкеледі, қарастырайық:
Хабарлау мерзімін 5 күнге дейін қысқарту өзекті мәселелер бойынша жиналыстарды жедел бастауға және өткізуге мүмкіндік береді — бұл шұғыл жөндеу, бюджет бекіту, басқарушы компанияны таңдау немесе жылдық смета мен тарифтерді келісу болуы мүмкін.
Сондай-ақ жиналысты өткізу екі форматта қарастырылады: жүзбе-жүз (қатысу арқылы) және сырттай (қашықтан). Жазбаша сауалнамалар мен электронды дауыс беру сырттай форматқа жатады.
Болашақ жиналыстың форматын хабарламада көрсетуге болады, және 5 күн өткен соң таңдалған формат бойынша дереу бастауға рұқсат етіледі.
Бес күндік мерзім бастамашыл топтар мен басқарушы ұйымдар үшін жиналысты дайындау рәсімін жеңілдетеді. Ұзақ хабарландыру таратудың, көп сатылы дайындыққа уақыт пен ресурсты жұмсаудың қажеті жоқ — күн тәртібін, өткізу форматын нақты белгілеу және меншік иелеріне хабарлау жеткілікті.
Тұрақ орындары мен қоймалардың иелері тарифтерді белгілеу мәселесі бойынша жиналыстарды тек осы мүлік түрлерінің иелерімен өткізеді.
Маңызды ескерту: мерзімнің қысқаруы рәсімнің ашықтығына қойылатын талаптарды жоймайды. Күн тәртібі, хабарлау тәсілдері, өткізу формасы (қатысу арқылы немесе сырттай) — барлығы заңға сәйкес болуы тиіс. Қорытындылар алқалы түрде жасалады, жиналыс хаттамасы даулы мәселелерді қарау кезінде ресми құжат болып табылады. Қабылданған шешімдер барлық меншік иелері үшін міндетті болып саналады.
Түзетулер 2025 жылдың қыркүйегінде күшіне енеді.
В целях устойчивого развития жилищно-коммунального хозяйства, модернизации энергетического и коммунального секторов в Казахстане был принят и внедрён новый механизм управления многоквартирными жилыми домами (МЖД).
Субъекты управления в многоквартирных домах несут важную функцию, тем самым – это служит необходимостью повысить ответственность перед собственниками имущества МЖД.
На сегодняшний день законодательством Республики Казахстан определены следующие субъекты управления объектами кондоминиума:
- Управляющая компания (УК)
- Кооператив собственников квартир (и нежилых помещений) (КСК)
Обе формы являются действующими и равноправными механизмами, предоставляющими жильцам возможность выбора наиболее подходящей модели управления в зависимости от конкретных условий дома, финансовых возможностей по его содержанию и готовности жильцов принимать участие в мероприятиях, направленных на соблюдение привлеченными организациями правил технической эксплуатации и финансовой дисциплины при управлении объектами.
осуществляет свои действия на основании Договора, а в случае КСК обязательность соблюдения пунктов Типового устава и договора. Протоколом собрания собственников и договором должны предусматривать утверждение годовых смет расходов и затрат, так как тариф утверждается в соответствии со сметой, а также обязанности и ответственности сторон.
Обязанность КСК пройти перерегистрацию в течении года с момента подписания закона, и провести собрания с каждым объектом отдельно для принятия решений по управлению и условиях его содержания.
В случае отсутствия выбранной формы управления, жилищная инспекция имеет право на бессрочное назначение временной управляющей компании до момента образования ОСИ или НСУ. Такой подход позволит избежать ежегодных конкурсов и обеспечить стабильность в обслуживании жилого фонда, а также упростит процедуру с целью своевременности подготовки домов к отопительному сезону, и избежать аварийные ситуации.
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға енгізілген маңызды өзгерістер жергілікті атқарушы органдар тарапынан бақылауды күшейтуге бағытталған.
1997 жылдан бастап тұрғын үйді басқарудың нысандары бірнеше рет өзгертілді. Бастапқыда келесі нұсқалар көзделген болатын: меншік иелерінің кооперативтері, тұрғындар тарапынан тікелей басқару және үшінші тарап басқарушы субъектілері.
1) егер меншік иелерінің саны төртеуден аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;
2) үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;
3) кондоминиум нысанын үшінші (сыртқы) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды тұлғалар (тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсететін мекеме) арқылы басқару;
4) Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.
Уақыт өте келе меншік иелерінің құқықтары нақты әрі кеңейтіле түсті. 2009 жылдан бастап:
Азаматтар тарапынан шағымдардың санының артуы мен кондоминиум нысандарындағы жағдайға ықпал ету тетіктерінің болмауына байланысты өзгерістер енгізіліп, 2025 жылдан бастап үй иелеріне өз меншігін басқаруға мүмкіндік беретін неғұрлым икемді жүйе енгізілді. Жауапсыз басқарушыны ауыстыру рәсімі жеңілдетілді, бұл өз кезегінде басқарушы субъектілер арасында бәсекелестікті арттырып, тұрғын үй-коммуналдық қызметтер сапасын жақсартуға мүмкіндік береді.
Қандай басқару нысандары қолжетімді?
Тікелей бірлесіп басқару (ТББ):
Бұл талаптар салалық заңнаманы сақтау мен басқарушы субъектілердің жұмысын реттеуге мүмкіндік береді. Мысалы, бірыңғай есеп айырысу орталықтарымен (БЕАО) шарт жасау кезінде әрбір үй үшін ашылған шоттар туралы анықтамалар қажет болады.
Сондай-ақ, бұл тұрғын үй инспекцияларының функцияларын кеңейтуге мүмкіндік береді: кондоминиум объектісінің тіркелгенін, ПИК секілді субъектілердің тек Типтік жарғы негізінде жұмыс істейтінін, шоттардың ашылғанын тексеру.
Бұл талаптар мен өзгерістер ТКШ саласының барлық қатысушылары үшін оң жағынан әсер етеді.
Мүлік иелері бірлестігі (МИБ):
Қазақстанда кондоминиумдар ішіндегі тәртіпті орнатуға және жергілікті атқарушы органдардың бақылауын күшейтуге бағытталған Тұрғын үй қатынастары туралы Заңға маңызды өзгерістер енгізілді.
Бұл неге маңызды?
Енді жаңа өзгерістерге сәйкес барлық заңды тұлғалар (МИБ, ПИК, ЖШС, басқарушылар) үшін міндетті түрде:
Объектілер туралы толық ақпараттың қалыптастырылуы, оны уәкілетті органдар мен басқару және күтіп-ұстау үшін жауапты тұлғалардың өзектендіруі – халықты артық төлемдерден қорғайды, ортақ мүлікке бақылау орнатады және ғимаратты пайдалану кезеңінде жұмыстардың уақтылы орындалуын қамтамасыз етеді.