Сұрақ: ММБ құру кезінде ақшаны қайда төлеу керек? Бірден ММБ есебіне ме? Басқарушы компаниямен шарт автоматты түрде бұзылады ма?
Жауап: Кондоминиум объектісін басқарудың жаңа нысанын тіркеу сервистік қызмет субъектілерімен, коммуналдық қызметтермен және түбіртектерді басып шығару жөніндегі бірыңғай оператормен (БЕО) шарт жасасу қажеттігін туғызады. Тиісті шарттар жасалған және түбіртектерде шот-фактуралар берілген сәттен бастап меншік иелері өз мүлік меншік иелері бірлестігінің есеп айырысу шотына шот-фактураларды төлейді. Кондоминиум объектісін басқаруға және күтіп-ұстауға байланысты қызметтер көрсету жөніндегі басқа да субъектілер мүлік иелерінің шешімі бойынша немесе құқық берілген жағдайда үй кеңес мүшелеріінің шешімі бойынша ММБ төрағасымен ақылы қызмет көрсету шартын жасасуы қажет.
Сұрақ: Қазір біз БК-ге шаршы метр үшін 80 теңге төлейміз, әрі қарай осы БК-мен жұмыс жасауды жоспарлап отырмыз. Егер 80 теңге басқарушы компанияны жалдауға кететін болса, онда төрағаның еңбегіне ақы төлеуге қаражат қайдан алынады?
Жауап: Ортақ мүлікті басқаруға және күтіп-ұстауға арналған тарифті бекіту тәртібі кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстар сметасын есептеу әдістемесінде, сондай-ақ кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстардың ең төменгі мөлшерін есептеу әдістемесінде егжей-тегжейлі түсіндірілген, оған сәйкес шығыстар сметасын бекіту кезінде кондоминиум объектісін басқаруға арналған қаражат 30% - дан аспайтындай және ортақ мүлікті күтіп-ұстауға 70% -ын құрайтындай бөлінуі қажет. Шығыстар сметасын есептеу негізінде пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері үшін тариф айқындалады, оны жалпы жиналыс бекітуі тиіс. Мысалы, егер ММБ БК-мен басқаруға шарт жасасуға шешім қабылдаса, мұндай жағдайда бухгалтер мен төрағаның қызметтеріне ақы төлеу алып тасталады. Басқарушы шарт жасасу үшін басқраушының сертификатын ұсынуы керек және сервистік қызмет субъектілерімен (клининг, сантехника, электрик және т.б.) өз бетінше шарт жасасуы тиіс. Басқарушы сервистік қызметтермен есеп айырысуды дербес жүзеге асырады. Егер мүліктің меншік иелері сервистік қызмет субъектілерімен тікелей шарттар жасасуға шешім қабылдаса, бұл жағдайда 30% басқаруға кетеді (банктегі шоттарға қызмет көрсету, төрағаның жалақысы, бухгалтердің қызметі, БЕО қызметтері, кеңсе шығыстары) және 70% сервистік қызмет субъектілерінен қызметтерді сатып алуға қалады. Бұл жағдайда басқарушы компанияның қызметі қажет емес, бұл рөл ММБ төрағасына беріледі. Заң бойынша басқару және сервис қызметтері бөлінген және БК тұлғасындағы бір заңды тұлға қызметтің екі түрін жүзеге асыра алмайды. Сервис қызметтері үшін сервистік қызмет бойынша шарттар жасау қажет.
Сұрақ: Үй жаңа. Егер басқарушы компания үйді құрылысшыдан қабылдамаса, онда ММБ үйді басқарушы компаниядан қалай қабылдайды?
Жауап: "Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚРЗ-да құрылыс салушы компанияның да, басқарушы компанияның да кондоминиум объектісін басқарудың жаңа нысанына міндетті құжаттар пакетін беруі көзделген. Кондоминиум объектісін басқарудың жаңа нысанындағы үйді іс жүзінде беру кезінде инженерлік жабдықтар мен жүйелердің конструктивтері мен техникалық жай-күйі егжей-тегжейлі көрсетіле отырып, актіде көрсетілуге тиіс. Егер құрылысшы жылжымайтын мүлікті басқаруға бермесе, онда бұл процедураны Заңға сәйкес басқару органы ретінде ММБ (үй кеңесі және төраға) жүзеге асырады.
Сұрақ: Коммерциялық тұрғын емес үй-жайлар (қоймалар) коммуналдық қызметтер үшін ақы төлеуі керек пе? Егер қажет болса, сауалнамада коммерциялық және коммерциялық емес деп бөлуге бола ма?
Жауап: Коммерциялық тұрғын үй-жайлар коммерциялық емеске қарағанда көбірек төлейді. "Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚРЗ-да пәтер, тұрғын емес үй-жайлар мен тұрақ орындары меншігінің бірнеше түрі көзделген, меншік иелерінің жалпы жиналысында ортақ мүлікті басқаруға және күтіп-ұстауға арналған шығыстардың мөлшері бекітілуге тиіс, сондай-ақ тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері шығыстарды пәтер иелеріне қарағанда екі еседен асырмай өтейтіні көзделген. Егер қойма тұрғын емес үй-жай ретінде тіркелген болса, көп жағдайда меншік иелері қосымша шығындарды көтермейді, кез-келген жағдайда мүлік иелерінің жалпы жиналысында шешім қабылдау қажет. БЕО шоттарына пәтерлер мен тұрақ орындарының (бар болса) меншік иелері ғана енгізілетін болады. Тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері орындалған жұмыстар актісін ұсына отырып, тікелей шоттар бойынша төлейді. Егер қоймаға ММБ қызмет көрсетпесе және қойма қосымша ресурстарды тұтынбаса, орындалған жұмыс актісіндегі тәжірибеге сүйене отырып, қызметтерді көрсету қиын болады. Бірақ кез-келген жағдайда да бұл тарифтерді меншік иелерінің жиналысы бекітуі керек.
Сұрақ: Егер басқарушы компания қызмет етсе, қоймалар және тұрақтар үшін оған төлеу керек па немесе осы ақша ММБ шотында қалады ма?
Жауап: Кондоминиум объектісінің барлық меншік иелеріне ортақ мүлікті басқару мен күтіп-ұстауға тұрғын үй мен паркингке бөлінбестен, ММБ ақша қаражатын есептеуді және жинауды жүргізуге тиіс. Тұрақ орнына қызмет көрсету бойынша жол жеке бекітіледі және БЕО шоттарында көрсетіледі.
Сұрақ: 14.09 күні жиналыс өткізілді. Енді сауалнамаларды ММБ-ның орталығына 14.10 күні алып келуіміз керек пе? Немесе кейінірек мүмкін бе? Егер кейінірек мүмкін болса, қашанға дейін мүмкін?
Жауап: "Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚРЗ талаптарына сәйкес жазбаша сауалнама жиналыс жарияланған күннен бастап бір айдан аспайтын мерзімде жүргізілуі тиіс("тұрғын үй қатынастары туралы"ҚРЗ 42-2-Б.3-т.). Меншік иелері сауалнама парақтарын ММБ орталығына әкелмейді. ММБ орталығы Нұр-сұлтан қаласындағы консультациялық-түсіндірме қызметі болып табылады және меншік иелерімен ХҚО-ға тапсыруы қажет құжаттарды, қорытындылар хаттамасын және жарғыны толтыру мен жасаудың консультациялық дұрыстығын айқындауға міндеттенеді.
Сұрақ: Егер бір меншік иесінде пәтер, қойма және паркинг болса, онда ол 3 сауалнаманы толтырады. Тұрғындардың 70% - ы келушілердің жалпы санынан (922) немесе 614-тен (пәтерлер саны) сұралуы керек пе?
Жауап: Ортақ мүлікті басқару және күтіп-ұстау жөнінде шешім қабылдауға пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері (тұрақ орындары мен қойма үй-жайлары қатыспайды) ғана қатысады, егер меншік иесінде, мысалы, бірнеше пәтер болса, онда оның тиісті дауыс саны болады. Қойма үй-жайы тұрғын емес үй-жайға жатпайды, өйткені тұрғын емес үй-жайдың жеке есігі және ҚНжЕ-ге сәйкес басқа да талаптары болуы тиіс. Егер жиналысқа пәтер иелерінің, тұрғын емес үй-жайлардың жалпы санының жартысынан астамы қатысса, жиналыс шешім қабылдауға құқылы. Шешім дауыс беруге тікелей қатысқан пәтер, тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жалпы санының көпшілігі келіскен кезде қабылданады. «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР заңының 42-1-баптың 2-тармағының бойынша 8), 9), 10), 11), 12) 13) тармақшасында көзделген жағдайларда жиналыс пәтер, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы санының үштен екісінен астамы болған кезде шешім қабылдайды. Шешім пәтер, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы санының үштен екісінен астамының келісімімен қабылданады. Осылайша, тарифтерді бекіту, күрделі жөндеуге қаражат бөлу, кондоминиум объектісінің құрамына өзгерістер енгізу, жалпыүйлік мүлікті жалға беру мәселелері бойынша шешім қабылдау бұл мәселемен келіскендердің 70% дауысы қажет.