Неліктен мен ММБ-ге ауысуым керек?
Сұрақ: Ешкім біздің үйді ММБ-ға ауыстыруға мәжбүрлеуге құқылы емес. Біздің үйде ДК жұмыс істейді, мені оны таратуға мәжбүрлемеуі керек. Егер қаласам, мен одан әрі ДК арқылы жұмыс істей аламын ба немесе ПИК-ті тіркей отырып, өз үйіме қызмет көрсете аламын ба?
Жауап: Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің кондоминиум объектісін басқару нысандарының бірін таңдау міндеті "Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚРЗ 42-бабында көрсетілген (пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум объектісін басқару, оны күтіп-ұстауды қаржыландыру және кондоминиум объектісі ортақ мүлкінің сақталуын қамтамасыз ету үшін кондоминиум объектісін басқару нысандарының бірін: ММБ немесе ЖС таңдауға міндетті).
"Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚРЗ 42-3-бабымен айқындалған функцияларды жүзеге асыру арқылы кондоминиум объектісін басқару органы ретінде пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері арасынан сайланатын үй кеңесі танылады. Сәйкесінше, ММБ тіркелген кезден бастап алдыңғы басқару органдары (ПИК, БК және ДК) кондоминиум объектісін басқару органы ретінде өз қызметін тоқтатады, алайда "Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚРЗ 48-1-бабына сай сервистік компания немесе басқарушы компания ретінде өзінің кәсіпкерлік қызметін жалғастыра алады (...өз құрамында оқудан өткен және кондоминиум объектісін басқару жөніндегі функцияларды жүзеге асыруға біліктілігін растайтын құжаты бар мамандар болған кезде).
"Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚРЗ 07.01.2020 ж. дейін қолданыста болған редакциясында кондоминиум объектісін басқарудың заңмен тыйым салынбаған кез келген нысандарына, оның ішінде ПИК, ПИТК, БК, ЖШС, ДК және т. б. нысандарға жол берілді, алайда кондоминиум объектісін басқарудың жоғарыда аталған барлық нысандары заңның бүгінгі күнгі қолданыстағы редакциясынан алып тасталды, тиісінше пәтер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы жиналысы кондоминиум объектісін басқарудың жоғары органы ретінде ММБ немесе ЖС нысандарының бірін өздігінен айқындауы қажет.
Басқарушының функциялары қандай?
Сұрақ: Басқарушының функциялары қандай?
Жауап: Үй кеңесі кондоминиум объектісін басқару жөніндегі функцияларды көппәтерлі тұрғын үйді басқарушыға немесе басқарушы компанияға берген жағдайда келесідей өкілеттіктер беріледі: жиналыстың құзыретіне жатқызылған мәселелер бойынша жиналыс немесе жазбаша сауалнама жүргізуді ұйымдастыру, жиналыстардың хаттамаларын және дауыс беру парақтарын ресімдеу; мониторинг: коммуналдық қызметтердің сапасы және оларды пәтер, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне дейін жеткізудің үздіксіздігі; сервистік қызмет субъектілерімен шарттар талаптарының орындалуы.; пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау бойынша ай сайынғы және жылдық есептер беруді қамтамасыз ету; ағымдағы және жинақ шоттарындағы ақшаның жұмсалуына мониторинг жүргізу. Бұл тізім толық емес және үйдің жалпы жиналысында және кеңесінде анықталады.
Меншік иелерінің немесе жалға алушылардың жертөле үй-жайларына қалай қызмет көрсетіледі? Жалпы үй мүлкі сатып алынған жағдайда ма?
Сұрақ: Меншік иелерінің немесе жалға алушылардың жертөле үй-жайларына қалай қызмет көрсетіледі? Жалпы үй мүлкі сатып алынған жағдайда ма?
Жауап: Ортақ мүлік құрамынан ортақ пайдалану орындарын шығарған және осы үй-жайларды тұрғын емес деп қайта ресімдеген жағдайда, мұндай үй-жайлардың меншік иелері шығыстарды тиісті үй-жайлардың (пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың) басқа меншік иелерімен тең көтеруге міндетті.
Төраға жоқ, бірақ ММБ құрғымыз келеді, не істеу керек?
Сұрақ: Төраға болмаған жағдайда, бірақ ММБ құрғымыз келсе, не істеу керек?
Жауап: Кондоминиум объектісін басқару нысанын тіркеу меншік иелері қатарынан ММб төрағасының, үй кеңесі мүшелерінің (кемінде 3 адам), ревизордың не тексеру комиссиясының болуын білдіреді, осы кандидатураларсыз ММБ тіркеу мүмкін емес.
Кондоминиум аумағын абаттандырумен кім айналысуы тиіс?
Сұрақ: Кондоминиум аумағын абаттандырумен кім айналысуы қажет?
Жауап: Тұрғын үй кешенін және кондоминиум объектісіне іргелес аумақты абаттандыру туралы мәселені шығындар сметасы мен тартылған сервистік компаниялардың қызметтер тізбесіне қарай тікелей үй кеңесі мүшелері мен төрағасы шешеді. ММБ өздігінен абаттандыруға қаражат жұмсай алады немесе тазарту компаниясының осы шығындарын өз бетінше төлей алады.
Егер Төраға бұдан былай ММБ төрағасының міндетін атқарғысы келмесе және басқа меншік иелері де қаламаса, үй кеңесі ММБ төрағасының функцияларын өз мойнына ала алады ма?
Сұрақ: Егер Төраға бұдан былай ММБ төрағасының міндетін атқарғысы келмесе және басқа меншік иелері де қаламаса, үй кеңесі ММБ төрағасының функцияларын өз мойнына ала алады ма?
Жауап: "Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚР Заңының 42-3 бабының 3 тармағына сәйкес үй кеңесі көп пәтерлі тұрғын үйді басқарушыны немесе басқарушы компанияны таңдау туралы, күнтізбелік бір жыл мерзімге кондоминиум объектісін басқару жөнінде қызметтер көрсету туралы шарт жасасу туралы, сондай-ақ жиналыс осындай өкілеттіктерді үй кеңесіне берген жағдайда шартты өзгерту немесе бұзу туралы, кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты өзге де функцияларды орындау туралы шешімдер қабылдайды.Шын мәнінде, үй кеңесі ММБ төрағасының функцияларын орындай алады немесе оларды басқарушы компанияға бере алады, бірақ ММБ түріндегі заңды тұлға атқарушы органсыз (төрағасыз) бола алмайды, кез келген жағдайда да оның кандидатураны таңдап, бекіту қажет.
Ортақ мүлікті басқару және күтіп-ұстау шығыстарының мөлшері қалай белгіленеді?
Сұрақ: Ортақ мүлікті басқару және күтіп-ұстау шығыстарының мөлшері қалай белгіленеді?
Жауап: Шығындар мөлшері пәтер иесінің, тұрғын емес үй-жайдың ортақ мүліктегі үлесіне сәйкес белгіленеді
Жинақ шотының қаражатын не нәрсеге жұмсау керек? Күрделі жөндеу анықтамасына не кіреді?
Сұрақ: Жинақ шотының қаражатын не нәрсеге жұмсау керек? Күрделі жөндеу анықтамасына не кіреді?
Жауап: Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін немесе оның жекелеген бөліктерін күрделі жөндеу «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңның 50-3-бабына сәйкес, сондай-ақ уәкілетті орган бекіткен кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне күрделі жөндеу жүргізу тәртібіне сәйкес жүргізіледі.
Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне күрделі жөндеу (жаңғырту, реконструкциялау, қалпына келтіру) жүргізу туралы, жинақ шотында жинақталған ақшаның шығыстары мен жұмсалу сметасын бекіту туралы, сондай-ақ кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге тұрғын үй заемын алу туралы шешім қабылдау пәтер, тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жалпы санының үштен екісінен астамы келіскен кезде қабылданған және жиналыс хаттамасында бекітілген жиналыстың шешімі бойынша ғана жүзеге асырылады.
Сондай-ақ Тұрғын және қоғамдық ғимараттарды қайта жаңарту, күрделі және ағымдағы жөндеу туралы ҚР ҚН 1.04-26-2011 назарға алуды сұраймыз.
Жинақ шоттарындағы ақша тек күрделі жөндеу мақсаттарына жұмсалуы мүмкін.
Жинақ шотындағы ақша қаражатын алу және пайдалану бойынша басқару органы клиенті болып табылатын екінші деңгейдегі банктің талаптарын қосымша оқып шығуды сұраймыз.
Жертөленің бір бөлігін жалға беру үшін не істеу керек (заңды тұрғыда)?
Сұрақ: Жертөленің бір бөлігін жалға беру үшін не істеу керек (заңды тұрғыда)?
Жауап: Сәлеметсіз бе, үйге ортақ мүлікті жалға беру бойынша іс-шараларды жүзеге асыру үшін тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы санының 2/3-нен астамының келісімі қажет.
Үй кеңесі толық құрамдағы үй кеңесі мүшелерінің жиналысын бастамашылық етеді және жалпы үй мүлкін жалға беру және жалпы үй мүлкін басқару мен күтіп-ұстауға байланысты басқа да мәселелер бойынша меншік иелері арасында сауалнама жүргізу туралы шешім шығарады. Үй кеңесі мүшелері жиналысының барлық шешімдері үй кеңесі мүшелерінің жиналыс хаттамасында бекітіледі. Үй кеңесі мүшелерінің қатарынан өткізілген жиналыстан кейін жазбаша сауалнама жүргізу күніне дейін 10 күн бұрын тұрғын және тұрғын емес үй-жайлар мүлкінің меншік иелері арасында жазбаша сауалнама жүргізу туралы хабарлама сипатындағы хабарландыру дайындалады. Хабарламадан кейін 10 күн өткен соң, алдын-ала дайындалған сауалнама парақтары бойынша жазбаша сауалнама жүргізуге тағайындалған меншік иелерінің тобы мүлік иелерінің қолдарын жинайды. Қол жинау мерзімі жазбаша сауалнама тағайындау туралы күннен кейін бір айдан аспайды. Сауалнама аяқталғаннан кейін үй кеңесі дауыс беру қорытындысын шығарады, нәтижелерді көппәтерлі тұрғын үйдің пәтер иелері, тұрғын емес үй-жайлары жиналысының хаттамасында бекітеді (жазбаша сауалнама жүргізу арқылы жүргізіледі).
Шешімді бекіту үшін мәселені тұжырымдау үлгісі: Нұр-сұлтан қаласы, ___көше/даңғыл мекен-жайы бойынша орналасқан көппәтерлі тұрғын үй мүлкінің меншік иелері бірлестігінің төрағасына қаражат жинауды жүзеге асыру, ортақ мүлікті күтіп ұстау және қызмет көрсету бойынша көрсетілген қызметтерді бөлу және төлеу, ұялы байланыс антенналарын, терминалдар мен ортақ пайдаланылатын орындарды орнату үшін жалдау ақысының мөлшерін айқындау, контрагенттермен, пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың жалға алушыларымен және меншік иелерімен шарттар жасасу және бұзуға өкілеттік беріледі.
Қорытынды шешімдер бойынша жалпыүйлік үй-жайларды жалға беру бойынша іс-шаралар қосымша табыс сомасының 20% мөлшерінде КТС міндетті түрде төлеу шартымен жүргізіледі.
Мен меншік иесі емеспін, бірақ үйді басқаруға қатысты шешім қабылдағым келеді
Сұрақ: Меншік иесі болмай, тексеру комиссиясының немесе үй кеңесінің мүшесі бола аламын ба?
Жауап: ҚР "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңының 42-3 бабының 1 тармағына сәйкес пәтер, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері жалпы жиналыста үй кеңесінің құрамынан меншік иелері арасынан кемінде үш адамнан сайлайды. ҚР "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңының 49 бабының 1 тармағына сәйкес мүлік иелері жиналыста саны үш адамнан кем емес тексеру комиссиясын немесе меншік иелері арасынан тексерушіні сайлауға құқылы. Осылайша, пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың иелері болып табылмайтын адамдар тексеру комиссиясында немесе үй кеңесінің құрамында бола алмайды. Алайда, меншік иелері болып табылмайтын тұлғалардың нотариаттық сенімхат не құқықтардың берілгенін және мүдделердің білдірілгенін растайтын өзге де құжат негізінде жиналыстарға қатысуға және басқару мен күтіп-ұстау жөнінде шешімдер қабылдауға, сондай-ақ дауыс беру мен жазбаша сауалнамаларды жүргізуге қатысуға құқығы бар.
Бізге мүлік меншік иелерінің бірлестігін тіркейді ме?
Сұрақ: Біз бірінші жиналыста тарифті бекіткен жоқпыз, ММБ тіркей аламыз ба?
Жауап: Әділет департаментінде тіркелу үшін ММБ төрағасын таңдау, ММБ жарғысын бекіту, үй кеңесін және тексеру комиссиясын немесе тексерушіні таңдау туралы шешім қабылданған хаттама қажет. Шешім мүліктің меншік иелерінің жалпы санынан 50% +1 дауыс болған кезде дауыстардың көпшілігімен қабылданады. Тарифтерді бекіту ММБ қызметін жүзеге асыру үшін қажет, шешім меншік иелерінің жалпы санның 2/3 дауысының қолдау дауыстары болған кезде қабылданады. ММБ меншік иелерінің жалпы санның 2/3 дауысының келісімін талап ететін кейбір мәселелерді бекітпеген жағдайда, ММБ нысанындағы заңды тұлғаны тіркеуді жүзеге асырғаннан кейін бұл мәселелерді бекітуге болады.
Паркинг шығындарын кім көтереді?
Сұрақ: Сәлеметсіз бе, тұрақ шығындарын кім көтеруі керек екенін айтып жібересіз бе. Меншік иелері ме? Әдетте сатылмаған тұрақтары көп үйлерде шығыстар қалай бөлінеді? Күтіп-ұстау шығындарын кім төлейді?
Жауап: Қайырлы күн. Тұраққа қатысты тазалау, күтіп-ұстау және көтеру механизмдерін пайдалануға байланысты шығыстар тұрақ орындарының иелеріне жүктеледі, бірақ ортақ үйдің құрылымдары бар (өрт жүйесі, күзет, күрделі жөндеу), олар барлық меншік иелеріне бөлінеді. Үйде паркингтердің 30% сатылмаған делік, кімнің есебінен қызмет көрсетіледі? Күтіп-ұстау және пайдалану бойынша барлық шығындар мүлік иесінің есебінен болады. Тұрақ орындары сатылмайынша, олар құрылыс салушының немесе оның құқық мирасқорының балансында болады. Егер объектіні пайдалануға бергеннен кейін тараптар, құрылыс салушы және ММБ-нің тұлғасындағы басқару органы сатылмаған тұрақ орындарын ММБ-нің меншігіне беру туралы шешімге келсе, онда ММБ меншік иесі ретінде шығындарды өз бетінше көтереді. Өз кезегінде ММБ тұрақтарды жалға беру арқылы тұрақ орындарын күтіп-ұстауға және пайдалануға арналған шығыстарды өтей алады, бұл ретте табыстан 20% салық төлейді.