2022 жылдан бастап әр үйде өзінің басқару органы – мүлік иелерінің бірлестігі немесе жай серіктестік болуы керек. Айтамыз, олардың құру.

2022 жылдан бастап әр үйде өзінің басқару органы – мүлік иелерінің бірлестігі немесе жай серіктестік болуы керек. Айтамыз, олардың құру.

Қазақстанда тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы туралы жаңа заң күшіне енді. Оған сәйкес, 2022 жылғы 1 шілдеден кейін бізге таныс пәтер иелерінің кооперативтері (ПИК) жұмыс істемей қалады, ал олардың орнын мүлік иелерінің бірлестіктері мен қарапайым серіктестіктер алады, бұл тұрғындарға үйді өз бетінше басқаруға мүмкіндік береді.

Үйді басқарудың жаңа формалары нені білдіретінін, қалай құрылатынын, оларға қандай функциялар жүктелгенін және олардың ПИК-тен басты айырмашылығы неде екенін талдаймыз.

Меншік иелерінің бірлестігі және жай серіктестік дегеніміз не

Мүлік иелерінің бірлестігі (ось) – бұл бір үйдің пәтерлері мен тұрғын емес үй-жайларының иелері құрған заңды тұлға (коммерциялық емес ұйым). Ось Әділет департаментінде тіркелуі және өзінің жарғысы болуы тиіс.

Жай серіктестік (ЖМ) – азаматтық шарт негізінде жалпыүйлік мүліктің барлық меншік иелерімен үйді бірлесіп басқару және күтіп ұстау. Тіркеу және жарғы талап етілмейді. Үй тұрғындары пәтер иелері берген сенімхат негізінде әрекет ететін сенімді тұлғаны таңдай алады.

Ось және ПТ функциялары:

үйді басқару;
үйді ұстауды қаржыландыру;
үйге ортақ мүліктің сақталуын қамтамасыз ету;
қызмет көрсететін компаниялармен қызметтер көрсетуге шарт жасасу.

"Күрделі жөндеу жүргізуге ақша жинау үшін пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың меншік иесі ай сайын жинақ шотына бір шаршы метрге есептегенде 0,005 еселенген айлық есептік көрсеткіштен кем емес мөлшерде ақша аударуға міндетті", – деп түсіндірді ҚР ИИДМ" ТКШ ҚазОрталығы " АҚ Өңірлік даму және әдістеме департаменті басшысының орынбасары Марғұлан Әбдікәрімов.

Жергілікті жерлердегі мәслихаттар кондоминиум объектісін басқаруға және күтіп-ұстауға арналған ең төменгі тарифті бекітуге тиіс. Мысалы, егер депутаттар бір шаршы метр үшін ең төменгі мөлшерді 25 теңгеге белгілесе, онда жиналыста тұрғындар осы көрсеткіштен төмен емес тарифті бекітуі тиіс.

Әр аймақтың өзіндік сараланған ақысы болады, оны аз төлеуге болмайды. Рас, жергілікті әкімдіктер әзірге нақты сандарды берген жоқ, дегенмен есептеулерге арналған әдістемелері бар.

Меншік иелері қауымдастығы мен қарапайым серіктестікті қалай құруға болады

Басқарудың осы және басқа да нысанын пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің кемінде 10% - ы кіретін бастамашыл топ шақыратын жалпы жиналыс таңдайды. Оның өткізілуі туралы 10 күн бұрын, шешілуі қажет мәселелерді көрсете отырып, жалпы қолжетімділікте күн тәртібін әзірлеп және жариялап хабардар ету қажет. Егер қандай да бір себептермен жиналыс өткізу мүмкін болмаса, жазбаша сауалнама ұйымдастырылады.

Жиналысқа қатысушылар кемінде 51% дауыспен кемінде үш пәтер иесі кіретін үй кеңесінің мүшелерін сайлауы керек. Олар үш жылға сайланады.

Содан кейін меншік иелері басқарудың екі формасының бірін таңдайды: ось немесе ПТ. Немесе үй Кеңесіне басқару формасын таңдауға өкілеттік беріңіз.

Ось құру үшін жалпы жиналысқа немесе сауалнамаға қатысушылардың жартысынан көбі, яғни барлық пәтер иелерінің кемінде 26% - ы келісуі қажет.
ЖМ құру үшін үй тұрғындарының 100% келісімі қажет. Олардың әрқайсысы сенімхат беріп, бірлескен қызмет туралы келісімге қол қоюы керек.

ӨҚБ төрағасы немесе ТМ сенімді өкілі бір жылға сайланады. Олар кез-келген пәтер иесі немесе үйдегі тұрғын емес үй-жай бола алады. Үй кеңесінің мүшесі ось төрағасы болып сайлана алмайды. Сонымен қатар, үш жылға үш адамнан тұратын тексеру комиссиясы немесе бір аудитор сайланады.

Осьті құру кезінде меншік иелері функцияларды басқарушы немесе басқарушы компанияға бере алады. Бұл жағдайда Axis төрағасына немесе pt сенімді тұлғасына жалақы төлеу талап етілмейді, өйткені ол басқару функцияларын береді. Сондай-ақ, штатта бухгалтерді ұстаудың қажеті жоқ. Оның қызметтерін аутсорсингке беру керек, бұл әлдеқайда арзан.

Басқарушы міндетті:

ҚР азаматы болу;
ҚР Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі (ИИДМ) бекіткен біліктілік талаптарын растайтын арнайы сертификатының болуы.

Басқарушы мүмкін:

басқарылатын үйдің тұрғыны болмаңыз;
бірнеше үйді басқара алады.

Жиналыста тұрғындар ось құруды, оның жарғысын бекітіп, дауыс беру нәтижелерін хаттамамен ресімдеуі керек. Төрағасы тіркеуге тиіс ОСІНЕ Хқко бере отырып, :

ось атынан өтініш;
жиналыс хаттамасы;
Үлгі жарғы;
үлгілік жарғы негізінде Аки қызметін жүзеге асыру туралы өтініш;
1 АЕК мөлшерінде тіркеу алымын төлеу туралы түбіртек (2 778 теңге).

Жай серіктестік Әділет департаментінде тіркелмейді. Бірақ жергілікті атқарушы органдарда тіркеу есебіне тұру қажет:

тұрғындар жиналысы хаттамасының көшірмесі (тұпнұсқа салыстыру үшін);
бірлескен қызмет туралы шарттың көшірмелері;

"Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы жанынан 1414 Бірыңғай байланыс орталығы құрылды, онда үйді басқарудың жаңа нысандарын құруға қатысты барлық сұрақтарға жауап алуға болады.

Ось төрағасы және ПТ сенімді тұлғасы қандай функцияларды орындайды

Олардың функциялары бірдей:

кондоминиум туралы барлық ақпаратты жинап, үйге кеңес беріңіз;
тұрғындардың үйді басқаруға және ұстауға ақша енгізу мониторингін жүргізеді;
қажет болған жағдайда сотқа дейінгі шағымдарды жолдайды;
үй Кеңесіне кондоминиум объектісін басқару бойынша жиналған және жұмсалған ақша қаражаты бойынша ай сайынғы және жылдық есептер береді;
пәтерлер және тұрғын емес үй-жайлар иелерінің тізімдерін қалыптастырады және олармен кондоминиум объектісін басқару және ортақ мүлікті күтіп-ұстау жөнінде қызметтер көрсету туралы шарттар жасасады;
жалпы үй жиналыстарының шешімдерін және үй кеңесі мүшелерінің шешімдерін орындауды ұйымдастырады;
меншік иелері мен үй Кеңесі қабылдаған шешімдер туралы ақпаратты жалпыға қол жетімді жерлерде орналастырады;
коммуналдық қызметтер көрсететін ұйыммен кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға коммуналдық қызметтер көрсету және ақы төлеу туралы шарттар жасасады;
банктерде ағымдағы және жинақ шоттарын ашады.

Ось төрағасы мен ПТ сенімді тұлғасының өкілеттіктері аз. Ол соттарда, мемлекеттік органдарда өз ұйымының мүдделерін білдіре алады және жалпыүйлік ақшаны банктік шоттан алуға құқылы.

"Сондай-ақ, егер ол меншік иесіне алдын-ала хабарласа, пәтерге кіруге құқылы. Пәтер иелеріне орындауға міндетті ұйғарымдарды бере алмайды, оларды коммуналдық қызметтерден ажыратуға құқығы жоқ. Тек сотқа дейінгі шағым жаза алады. Сонымен қатар, оның қызметін үй тұрғындары да, тексеру комиссиясы да, үй кеңесі де, тұрғын үй инспекциясының қызметкерлері де бақылайды", – деп толықтырды Аркадий Рубцов.

Үйді басқарудың жаңа формалары ПИК-тен несімен ерекшеленеді

Басты айырмашылығы ПИК бірнеше үйді біріктіріп, бір жинақ шотын ашып, жиналған ақшаны барлық үйлерге бөле алады. Сондықтан тұрғындар қандай шығындарды төлейтінін бақылай алмайды.

Осьтер мен ЖМ "бір үй – бір бірлестік – бір шот"қағидаты бойынша жұмыс істейтін болады. Олардың басшысы ай сайын жиналған ақшаны мақсатты пайдалану туралы есеп беруі керек.

Егер ПИК бір мезгілде Тапсырыс беруші және қызметтерді орындаушы болса, енді тұрғындардың өздері өз өкілдері арқылы қызмет көрсететін болады:

басқарушылармен және сервистік ұйымдармен, коммуналдық қызметтермен шарттарды таңдау және жасасу;
оларға үйде жасалған жұмыс үшін нақты ақы төлеңіз.

ПИК алдында ЖМ және ось басты артықшылығы тұрғындар жалпыүйлік мүлікті басқару мен ұстаудың нақты құны қандай екенін түсіне алады.

"Мұның бәрі жиналған ақша мөлшеріне байланысты: СК неғұрлым көп болса, үйді басқару және нақты ұстау мүмкіндіктері соғұрлым көп болады. Егер қазір үш кооперативке құлатылған және айына 30 мың теңге жинап, бірге нашар өмір сүріп жатқан 12 пәтерлі үйлердің тұрғындарын алатын болсақ, онда Еңбек кодексі бойынша оның төрағасының жалақысы кемінде 42 500 теңге болуы тиіс екенін ескере отырып, оларда ось құру екіталай. Аз пәтерлі үйлердің тұрғындары жағдайдан шығудың жолын іздеуге мәжбүр болады", - деді Аркадий Рубцов.

2022 жылдың 1 шілдесіне дейін ПИК:

ортақ мүлікті салуға, күтіп-ұстауға және пайдалануға байланысты барлық қолда бар құжаттарды қабылдау-беру актісі бойынша үй кеңесіне беру;
қабылдау-тапсыру актісіне қол қойылғаннан кейін жою жүргізілсін.

"Іс жүзінде мұндай басқару нысаны болуы мүмкін, онда үй тұрғындары заңды сақтай отырып, сервистік қызмет субъектісі – бұрынғы ПИК-пен шарт жасасатын жай серіктестік құрады. Ресми түрде заң сақталады. Орындалған жұмыс туралы "сервис" ось немесе ПТ алдында есеп береді. Егер тұрғындар қарсы болмаса, онда бұл форма саналы түрде тамыр алады, өйткені адамдар оған психикалық тұрғыдан дайын", – деп санайды Аркадий Рубцов.

Ось немесе ПТ жасамаған үйлердің тұрғындары үшін ешқандай жауапкершілік қарастырылмаған. Бірақ заң бойынша меншік иелері кондоминиумды күтіп ұстау және басқару үшін ақы төлеуге міндетті. Егер 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін ПИК жұмыс істейтін болса, онда олар үйді басқарудың екі түрінің бірін таңдауға мәжбүр болады.