Есіл ауданында пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің лифтілерді жөндеуге және ауыстыруға, көп пәтерлі тұрғын үйлерді күрделі жөндеуге байланысты шығындарды өтеу қағидалары
Есіл ауданында пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің лифтілерді жөндеуге және ауыстыруға, көп пәтерлі тұрғын үйлерді күрделі жөндеуге байланысты шығындарды өтеу қағидалары «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының Заңының 10-3 бабының 2 тармағының 11) тармақшасына сәйкес (бұдан әрі - Заң) әзірленді және өзгеде нормативтік құқықтық актілермен Есіл ауданында пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің лифтілерді жөндеуге және ауыстыруға, көп пәтерлі тұрғын үйлерді күрделі жөндеуге байланысты шығындарды өтеу тәртібін айқындайды.
1) Бірыңғай сәулеттік стиль – құрылыста пайдаланылатын, аумақтың белгілі бір құрылыс ауданына, оның ішінде жеке құрылысқа тән бірыңғай белгілердің жиынтығы. Негізгі параметрлер сыртқы келбеті, сәулеттік стилі, түсті шешімі, қабаттылығы, әрлеу материалдары болып табылады. Жеке құрылыс ауданы үшін негізгі параметрлер сыртқы келбеті, сәулеттік стилі, түсті шешімі, қабаттылығы, әрлеу материалдары, қоршаулар, шатырдың типі және учаске аумағында шаруашылық-тұрмыстық құрылыстардың орналасуы болып табылады;
2) Басқарушы компания – жасалған шарт негізінде кондоминиум объектісін басқару жөніндегі қызметтерді көрсететін жеке немесе заңды тұлға;
3) Дауыс беру – келу тәртібімен немесе жазбаша сауалнама арқылы өткізілетін жиналыста ерік-қалауын ашық білдіру жолымен жүзеге асырылатын, пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты шешімдерді қабылдау процесі. Дауыс беру тұрғын үй қатынастары және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы ақпараттандыру объектілері арқылы жүзеге асырылуы мүмкін;
4) Кондоминиум объектісін басқару – пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің қауіпсіз және жайлы тұруына (болуына) жағдайлар жасауға, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін тиісінше күтіп-ұстауға, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін пайдалану мәселелерін шешуге және коммуналдық көрсетілетін қызметтерді ұсынуға бағытталған іс-шаралар кешені;
5) Көппәтерлі тұрғын үйді басқарушы – басқаратын көппәтерлі тұрғын үйдегі пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың меншік иесі болып табылмайтын, уәкілетті орган бекіткен біліктілік талаптарына сай келетін Қазақстан Республикасының азаматы;
6) Көппәтерлі тұрғын үй кеңесі (бұдан әрі – үй кеңесі) – пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері қатарынан сайланатын кондоминиум объектісін басқару органы;
7) Көппәтерлі тұрғын үй пәтерлері, тұрғын емес үй-жайлары меншік иелерінің жиналысы (бұдан әрі – жиналыс) – пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты шешімдерді ұжымдық талқылауын және дауыс беру арқылы қабылдауын қамтамасыз ететін кондоминиум объектісін басқарудың жоғары органы;
8) Кысаналы жарна – бір күнтізбелік жылға арналған кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстар сметасында көзделмеген іс-шараға ақы төлеу үшін пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелері енгізетін ақша;
9) Сервистік қызмет субъектісі – жасалған шарт негізінде кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі қызметтерді көрсететін жеке немесе заңды тұлға;
10) Тұрғынжайдың жалпы алаңы - тұрғынжайдың пайдалы алаңының және нормативтік-техникалық актілерге сәйкес төмендететін коэффициенттер қолданылып есептелетін балкондар (лоджиялар, дәліздер, террассалар) алаңдарының жиынтығы;
11) Тұрғын үйдің табиғи тозуы – табиғи, климаттық және өзге де факторлар әсерінің нәтижесінде бастапқы техникалық-пайдаланушылық қасиеттерін (төзімділігін, орнықтылығын, беріктігін және басқаларды) жоғалту;
12) Тұрғын үйдің (тұрғын ғимараттың) жалпы алаңы - бүкіл тұрғын үйдің жалпы алаңы мен бүкіл тұрғын емес үй-жайлар алаңының, сондай-ақ тұрғын үйдің ортақ мүлік болып табылатын бөліктері алаңының жиынтығы;
13) Үйге ортақ инженерлік жүйелер – көппәтерлі тұрғын үйде пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың шегінен тыс жердегі немесе ішіндегі және екі және одан көп пәтерге, тұрғын емес үй-жайға қызмет көрсететін суық және ыстық сумен жабдықтау, су бұру, жылумен жабдықтау, газбен жабдықтау, электрмен жабдықтау, түтін жою, өрт дабылы, ішкі өртке қарсы су құбыры, жүк және жолаушы лифтілері (көтергіштер), қоқыс әкету, ауабаптау, желдету, жылуды реттеу және вакуумдау жүйелері;
14) Кондоминиум объектісі – дара (бөлек) меншіктегі пәтерлерден, тұрғын емес үй-жайлардан және дара (бөлек) меншікте болмайтын және пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне көппәтерлі тұрғын үй тұрған біртұтас бөлінбейтін жер учаскесін және (немесе) үй жанындағы жер учаскесін қоса алғанда, ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі ортақ мүліктен тұратын біртұтас мүліктік кешен;
15) Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкі – дара (бөлек) меншіктегі пәтерлерден, тұрғын емес үй-жайлардан басқа, кондоминиум объектісінің бөліктері (қасбеттер, кіреберістер, вестибюльдер, холдар, дәліздер, баспалдақ марштары мен баспалдақ алаңдары, лифтілер, шатырлар, шатырастылар, техникалық қабаттар, жертөлелер, үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықтар, абоненттік пошта жәшіктері, көппәтерлі тұрғын үй тұрған жер учаскесі және (немесе) үй жанындағы жер учаскесі, абаттандыру элементтері және ортақ пайдаланылатын басқа да мүлік);
16) Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін ағымдағы жөндеу –мерзімінен бұрын тозуын болғызбау және ақауларын жою мақсатында жүргізілетін, көппәтерлі тұрғын үйдің нормативтік және техникалық құжаттамада белгіленген құрама бөліктері мен инженерлік жабдықтарын ауыстыру немесе қалпына келтіру жөніндегі уақтылы техникалық іс-шаралар мен жұмыстар кешені;
17) Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеу – көппәтерлі тұрғын үйдің ресурсын қалпына келтіру мақсатында жүргізілетін, көппәтерлі тұрғын үйдің тозған конструкцияларын, бөлшектерін және инженерлік жабдықтарын жаңа немесе анағұрлым мықты және үнемді, жөнделетін объектілердің пайдалану көрсеткіштерін жақсартатын түрлеріне ауыстыру жөніндегі іс-шаралар мен жұмыстар кешені;
18) Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау – кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін техникалық пайдалану, санитариялық күтіп-ұстау және ағымдағы жөндеу бойынша жұмыстар немесе көрсетілетін қызметтер кешені;
19) Көппәтерлі тұрғын үй – ортақ үлестік меншік болып табылатын кондоминиум объектісінің ортақ мүлкінен және көппәтерлі тұрғын үйге іргелес жатқан жер учаскесіне не кондоминиум объектісі ортақ мүлкінің өзге де бөліктеріне дербес шығатын жерлері бар екі және одан көп пәтерлерден, тұрғын емес үй-жайлардан тұратын, біртұтас бөлінбейтін жер учаскесінде біртұтас іргетасы бар жеке тұрған ғимарат;
20) Көппәтерлі тұрғын үй кондоминиумы (бұдан әрі – кондоминиум) – Қазақстан Республикасының заңнамасында айқындалған тәртіппен тіркелген меншік нысаны, бұл ретте пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар дара (бөлек) меншікте болады, ал дара (бөлек) меншікте емес бөліктер пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне көппәтерлі тұрғын үй тұрған біртұтас бөлінбейтін жер учаскесін және (немесе) үй жанындағы жер учаскесін қоса алғанда, ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі болады;
21) Көппәтерлі тұрғын үй мүлкінің меншік иелері бірлестігі (бұдан әрі – мүліктің меншік иелері бірлестігі) – коммерциялық емес ұйым болып табылатын, бір көппәтерлі тұрғын үй пәтерлерінің, тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері құрған, кондоминиум объектісін басқаруды жүзеге асыратын, оны күтіп-ұстауды қаржыландыратын және оның сақталуын қамтамасыз ететін заңды тұлға;
22) Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге арналған шығыстар – пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін немесе оның жекелеген бөліктерін күрделі жөндеуге арналған міндетті ай сайынғы жарналары;
23) Тұрғын үй көмегі – аз қамтылған отбасыларға (азаматтарға) меншіктегі немесе мемлекеттік тұрғын үй қорынан алынған немесе жергілікті атқарушы орган жеке тұрғын үй қорынан жалға алған жалғыз тұрғынжайды не оның бір бөлігін күтіп-ұстауға арналған шығыстар мен осы Заңда айқындалған тәртіппен жергілікті өкілді органдар осы мақсаттарға белгілеген аз қамтылған отбасылар (азаматтар) шығыстарының шекті жол берілетін деңгейі арасындағы айырманы өтеу үшін жергілікті бюджеттен берілетін төлем;
24) Шатыр-ғимаратты атмосфералық жауын-шашынның енуінен қорғайтын, су оқшаулағыш қабаттан және негізден (тордан, тұтас төсемнен, тұтастырғыштан) тұратын, тірек конструкциялары бойынша немесе жылытқыш бойынша (шатыр шатырларында)төселетін жабынның жоғарғы элементі.
1) Есіл ауданында пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің лифтілерді жөндеуге және ауыстыруға, көп пәтерлі тұрғын үйлерді күрделі жөндеуге байланысты шығындарды өтеуге қаражатты қайтаруын қамтамасыз ету шартымен келісім беру немесе келіспеуін анықтау бойынша, көппәтерлі тұрғын үйлердің пәтерлері мен тұрғын емес үй – жайларының меншік иелерінің жиналысын ұйымдастыру;
2) Көппәтерлі тұрғын үйлердің пәтер және тұрғын емес үй-жайларының (олар болған жағдайда) меншік иелерін жоспарланған жұмыстар және оларды жүргізудің болжамды мерзімдері туралы ақпараттандыру;
Егер бұрын келу тәртібімен жарияланған жиналыс кворум болмағандықтан өтпесе, жиналыс жазбаша сауалнама арқылы өткізіледі. Жазбаша сауалнама жүргізу және оның мерзімдері туралы шешімді үй кеңесі қабылдайды.
Үй кеңесі жазбаша сауалнама жүргізу арқылы жиналысты ұйымдастыру үшін пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері арасынан бастамашы топты айқындауға құқылы.
Үйдің (лифтілердің) техникалық жағдайын тексеру табиғи тозу дәрежесін белгілеу мақсатында орындалады.
13.Үйдің (лифтілердің) техникалық жай-күйін тексеру қорытындысы бойынша бюджеттік бағдарлама әкімшісі ағымдағы жөндеудің (лифтілерді жөндеуге) сметалық есебін әзірлеу немесе күрделі жөндеуге (лифтілерді ауыстыруға) жобалау-сметалық құжаттаманы дайындау жұмыстарын ұйымдастырады, кейіннен жергілікті бюджет қаражаты есебінен тиісті жобалар бойынша сараптама қорытындысын алады.
14.Тексеру және жобалау тиісті лицензиялары бар мамандандырылған ұйымдардың күшімен орындалады.
15.Күрделі жөндеу жөніндегі (лифтілерді ауыстыруға) жұмыстарды жобалау және ағымдағы жөндеудің (лифтілерді жөндеуге) сметалық есебін әзірлеу кезінде қолданыстағы заңнаманы және нормативтерді басшылыққа алу қажет.
Көп пәтерлі тұрғын үйлердің пәтерлерә, тұрғын емес үй-жайлары меншік иелерінің қайтарымды қаражаты есебінен күрделі жөндеу жүргізуді жарғылық капиталына мемлекет қатысатын мамандандырылған уәкілетті ұйымдар жүзеге асырады.
Тұрғындар қайтарған сомаларды мамандандырылған уәкілетті ұйым басқа көп пәтерлі тұрғын үйлерді жөндеуге пайдаланады.
Жергілікті атқаруш орган мамандандырылған уәкілетті ұйымды ұстауды қаржыландыру мен жөндеу жұмыстарына жобалау-сметалық құжаттаманы әзірлеуді жергілікті бюджет есебінен қамтамасыз етеді.
Кондоминиум объектісін басқару органы, оператор (бас мердігер) болып табылатын мамандандырылған уәкілетті ұйым мен пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері арасында көп пәтерлі тұрғын үйлерге күрделі жөндеу жүргізуге, сондай-ақ лифт жабдығын жөндеуге (ауыстыруға) шарт жасалады.
Бұдан басқа, жергілікті атқарушы орган жергілікті бюджет қаражаты болған кезде пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің қаражаттың қайтарымдылығын қамтамасыз ету шартымен ЖСҚ-сы бар көп пәтерлі тұрғын үйлерді күрделі жөндеуді және лифтілерді жөндеуді (ауыстыруды) ұйымдастыруды және қаржыландыруды жүзеге асыра алады.
Көп пәтерді тұрғын үйлерді күрделі жөндеу ұйымдастыру-технологиялық жобалау құжаттамасына – жобаға (жұмыс жобасына), күрделі жөндеуді ұйымдастыру жобасына және жұмыстарды жүргізу жобаларына сәйкес жүзеге асырылады.
Қайтарымды негізде күрделі жөндеу жүргізу тетігін іске асыру үшін оның қатысушылары мынадай іс-қимылдарды орындайды:
жергілікті атқарушы орган:
1) Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің өтінімдері бойынша жөнделуі тиіс үйлердің тізбесін қалыптастыруды;
2) Лифт жабдықтарын жөндеу және ауыстыру, техникалық қызмет көрсету бойынша жұмыстарды жүргізуді жүзеге асыратын мамандырылған техникалық сараптама ұйымының қорытындысы негізінде жөнделуге және ауыстыруға тиіс лифт жабдықтарының тізбесін қалыптастыруды;
3) Тұрғын үй инспекцияларының тиісті актілерді бере отырып, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне техникалық тексеру жүргізуді ұйымдастыруды;
4) Тұрғын үйге энергетикалық аудит жүргізуді ұйымдастыруды;
5) Күрделі жөндеу жұмыстарының жүргізілу барысын бақылауды және пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінен орындалған жұмыстар үшін қаражатты қайтару мониторингін қамтамасыз етуді;
6) Басқару органдарымен және тұрғын емес, пәтерлердің үй-жайлардың меншік иелерімен жасалған шарттарға сәйкес пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің қаражатты қайтарудың 8-ден 15 жылға дейінгі (күрделі жөндеу жұмыстарының түрлеріне байланысты) мерзімін сақтауын қамтамасыз етуді;
7) Жалпы жиналыста тағайындалатын, мамандандырылған уәкілетті ұйымдардың, мердігер ұйымның, кондоминиум объектісін басқару органдарының, тұрғын үй инспекцияларының және (немесе) тиісті бюджеттік бағдарламаға жетекшілік ететін бөлімдердің, сондай-ақ техникалық қадағалау (пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерімен келісе отырып, авторлық қадағалау), мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау органдарының басшыларынан, жөнделетін объектілердегі пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері қатарынан жауапты тұлғалар (кемінде жеті адам) қатарынан қабылдау комиссиясын қалыптастыруды;
Бұл ретте қаражатты қайтару графиктері жасалады, ол қаражатты одан әрі жөндеу үшін пайдалануды болжауға мүмкіндік береді.
Мамандандырылған уәкілетті ұйым:
1) Басқару органдарымен және пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерімен күрделі жөндеуді орындауға шарттар жасасуды;
2) Шартқа сәйкес күрделі жөндеуді орындауды;
3) Қажет болған жағдайда қосалқы мердігерлік ұйымдармен шарттар жасасу;
4) Жөндеу жұмыстарын жүргізу барысында жіберілген кемшіліктерді жою жөнінде шаралар қабылдауды;
5) Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінен – шартқа қатысушылардан берешекті сот тәртібімен өндіріп алуды ұйымдастыруды;
6) Күрделі жөндеу жүргізуге арналған ЖСҚ мен шығындар сметасын әзірлеуді және оны пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың иелерімен келісуді қамтамасыз етуді жүзеге асырады.
Кондоминиум объектісін басқару органы:
1) Екінші деңгейдегі банктерде кондоминиум объектісін басқаруға және көппәтерлі тұрғын үйді күрделі жөндеуге қаражат жинақтауға арналған ағымдағы және жинақ шоттарын ашуды қамтамасыз етеді;
2) Мамандандырылған Уәкілетті ұйым әзірлеген жобалау-сметалық құжаттаманы, шығыстар сметасын, ақаулар ведомостерін келісуді ұйымдастырады;
3) Мамандандырылған уәкілетті ұйыммен шартқа қол қоюды қамтамасыз етеді;
4) Жиналыстың шешімін орындаудан бас тартқан және Шартқа қатыспаған үй-жайлардың (пәтерлердің) меншік иелерінен берешекті өндіріп алу туралы талап арыз.
Пәтер, тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жиналысы:
1) Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне күрделі жөндеу жүргізу туралы шешім қабылдайды;;
2) Қосалқы мердігер ұйымды таңдауды келісу (оны тарту қажет болған кезде);
3) Күрделі жөндеу жүргізуге жобалау-сметалық құжаттаманы келіседі;;
4) Әрбір пәтерге (үй-жайға) жүктелетін дара (бөлек) меншіктегі тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайлардың пайдалы алаңының кондоминиумның осы объектісіндегі барлық тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардың пайдалы алаңының сомасына қатынасымен айқындалатын күрделі жөндеу жүргізуге арналған шығыстардың сомасын бекітеді;
5) Орындалған жұмыстарды қабылдауға қатысу үшін үй-жайлардың (пәтерлердің) меншік иелері арасынан жауапты адамдарды таңдауды жүзеге асырады.
Орындалған жұмыстарды қабылдауға маманданатын, тиісті бюджеттік бағдарламаға жетекшілік ететін уәкілетті ұйымдардың, мердігерлік ұйымдардың, кондоминиум объектісін басқару органдарының, тұрғын үй инспекцияларының және (немесе) бөлімдердің басшылары, өнеркәсіптік қауіпсіздік саласындағы мемлекеттік қадағалау, сондай-ақ техникалық қадағалау жөніндегі мемлекеттік инспектор (Үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің келісімімен авторлық қадағалау), мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау органдары, жөнделетін объектілердің үй-жайлары (пәтерлері) меншік иелерінің қатарынан жалпы жиналысқа тағайындалатын жауапты тұлғалар (кемінде жеті адам) қатысады.
Көп пәтерлі тұрғын үйді күрделі жөндеуді қаржыландырудың қосымша тетігі күрделі жөндеу жүргізу процесінде мүлік иелерінің немесе жай серіктестіктің бірлестігі және пәтер иелерін тарту болады немесе жай серіктестік Екінші деңгейдегі банктердің бірінде жинақтау шоттарындағы көп пәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге пәтер иелерінің жарналарын шоғырландыратын болады.
Көп пәтерлі тұрғын үйді күрделі жөндеуге арналған ақша қаражаты күрделі жөндеу, оның ішінде екінші деңгейдегі банктерде күрделі жөндеуге алынған тұрғын үй қарыздарын өтеу мақсаттарына ғана пайдаланылуы мүмкін. Жинақ шотында жинақталған ақшаны жұмсау тек жиналыстың шешімі бойынша жүзеге асырылады.
Тұрғын үй қорын күрделі жөндеу жөніндегі жобаларды іске асыру азаматтардың тұрғын үй-тұрмыстық жағдайларын жақсартуға, қаражат жинақтау жүйесінің неғұрлым оңтайлы жұмыс істеуіне және дамуына әкеледі.