«МИБ бойынша өзекті мәселелер
(мүлік иелерінің бірлестігі)»
Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуірдегі № 94 Заңы және Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» 2019 жылғы 26 желтоқсандағы № 284-VІ Заңы негізінде пәтер иелері кооперативтерінің қолданысы 2022 жылғы 1 шілдеден бастап тоқтатылады. Олардың орнын қарапайым серіктестіктер мен мүлік иелерінің бірлестіктері алады, бұл тұрғындарға үйді өз бетінше басқаруға мүмкіндік береді, мүлік иелерінің бірлестігі (бұдан әрі - МИБ) туралы ең өзекті мәселелерді қарастырайық.
Сұрақ 1. Меншік иелерін біріктіру ұғымы нені қамтиды?
Жауап:
Көппәтерлі тұрғын үй мүлкінің меншік иелері бірлестігі – коммерциялық емес ұйым болып табылатын, бір көппәтерлі тұрғын үй пәтерлерінің, тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері құрған, кондоминиум объектісін басқаруды жүзеге асыратын, оны күтіп-ұстауды қаржыландыратын және оның сақталуын қамтамасыз ететін заңды тұлға (Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңының 2-бабының 16-6) -тармақшасы).
Сұрақ 2. МИБ құру туралы шешімді кім қабылдайды?
Жауап:
Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері жиналыста кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты мәселелерді қарайды және шешімдер қабылдайды.
Жиналыстың құзыретіне жататын мәселелердің бірі кондоминиум объектісін басқару нысанын таңдау не үй кеңесіне басқару нысанын таңдау туралы өкілеттіктерді беру туралы шешім қабылдау болып табылады.
Жиналыс жылына бір реттен сиретпей өткізіледі. Жиналыс үй кеңесінің, жай серіктестіктің сенім білдірілген адамының бастамасы бойынша не ревизиялық комиссияның талап етуі бойынша, не пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің кемінде он пайызының талап етуі бойынша не тұрғын үй инспекциясының бастамасы бойынша шақырылады.
Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншік иесін үй кеңесі жиналыстың өткізілетін күні туралы кемінде күнтізбелік он күн бұрын жеке-дара, сондай-ақ электрондық пошта немесе ұялы байланыс арқылы және жалпыға қолжетімді орындарда хабарландыру орналастыру жолымен хабардар етеді.
Егер жиналысқа пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының жартысынан астамы қатысса, жиналыс шешім қабылдауға құқылы.
Шешім дауыс беруге тікелей қатысқан пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының көпшілігі келіскен кезде қабылданады.
Жиналыста қабылданған, хаттамамен ресімделген шешімдер сотта, өзге де мемлекеттік органдар мен ұйымдарда даулы және өзге де мәселелерді қараған кезде пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің еркін білдіруі түріндегі құжат болып табылады, сондай-ақ тұрғын үй көмегін есептеу үшін негіз болады (Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңының 42-1-бабы).
Сұрақ 3. Жиналыс өткізу мүмкін болмаған жағдайда не істеу керек?
Жауап:
Егер бұрын келу тәртібімен жарияланған жиналыс кворум болмағандықтан өтпесе, жиналыс жазбаша сауалнама арқылы өткізіледі. Жазбаша сауалнама жүргізу және оның мерзімдері туралы шешімді үй кеңесі қабылдайды
Үй кеңесі жазбаша сауалнама жүргізу арқылы жиналысты ұйымдастыру үшін пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері арасынан бастамашы топты айқындауға құқылы.
Жазбаша сауалнама жиналыс жарияланған күннен бастап бір айдан аспайтын мерзімде жүргізіледі.
Жазбаша сауалнама парағында көппәтерлі тұрғын үйдің реттік нөмірі, мекенжайы, дауыс беруге шығарылған мәселелер, пәтер, тұрғын емес үй-жай меншік иесінің қол қоюына, үй кеңесі мүшелерінің қол қоюына арналған орын қамтылуға тиіс.
Жазбаша сауалнама парағы пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың әрбір меншік иесіне жазбаша сауалнама жарияланған күннен бастап күнтізбелік жеті күн ішінде қолма-қол не электрондық пошта арқылы жіберіледі.
Пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың меншік иесі жазбаша сауалнама парағында тегін, атын, әкесінің атын (егер ол жеке басты куәландыратын құжатта көрсетілсе), пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың нөмірін, дауыс беруге шығарылған мәселелер бойынша пікірін көрсетеді және жазбаша сауалнама парағына қол қояды (Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңының 42-2-бабының 1-5-тармақтары).
Сұрақ 4. Бір көп пәтерлі тұрғын үйде меншік иелерінің екі бірлестігін құруға бола ма?
Жауап:
Бір іргетаста орналасқан не үйге ортақ бірыңғай инженерлік жүйелері бар көппәтерлі тұрғын үйлердегі пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері әрбір көппәтерлі тұрғын үйдің пәтерлері, тұрғын емес үй-жайлары меншік иелерінің үштен екісінен астамы келіскен кезде мүліктің меншік иелерінің бір бірлестігін құруға құқылы (Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңының 43-бабының 2-тармағы).
Сұрақ 5. МИБ төрағасын кім сайлайды және қандай функцияларды орындайды?
Жауап:
Мүліктің меншік иелері бірлестігінің төрағасы жиналыста бір күнтізбелік жыл мерзімге сайланады.
Мүліктің меншік иелері бірлестігінің төрағасы мынадай функцияларды:
1) мүліктің меншік иелері бірлестігін әділет органдарында мемлекеттік тіркеуді;
2) пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің тізімін қалыптастыруды және олармен кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау бойынша қызметтер көрсету туралы шарттар жасасуды;
3) жиналыс пен үй кеңесі шешімдерінің орындалуын ұйымдастыруды;
4) жиналыс пен үй кеңесі қабылдаған шешімдер туралы ақпаратты жалпыға қолжетімді жерлерде орналастыруды;
5) екінші деңгейдегі банктерде ағымдағы және жинақ шоттарын ашуды;
6) сервистік қызмет субъектілерімен қызметтер көрсету туралы шарттар жасасуды және оларды орындауды;
7) коммуналдық қызметтерді ұсынатын ұйымдармен кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған коммуналдық қызметтерді көрсету және олардың ақысын төлеу жөнінде шарттар жасасуды;
8) пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған ақшаны енгізуін мониторингтеуді;
9) үй кеңесіне кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі ай сайынғы және жылдық есептер ұсынуды;
10) кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты өзге де функцияларды орындауды жүзеге асырады (Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңының 43-бабының 4-7 -тармақтары).
Сұрақ 6. МИБ төрағасы банкте шоттарды қашан ашуы керек?
Жауап:
Мүліктің меншік иелері бірлестігінің төрағасы сайланған күннен бастап он бес жұмыс күні ішінде екінші деңгейдегі банкте:
- кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстар бойынша ақшаны есепке жатқызуға арналған ағымдағы шотты (ағымдағы шот);
- кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге ақша жинақтауға арналған жинақ шотын (жинақ шоты) ашуға міндетті (Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңының 32-бабының 3 -тармағы).
Сұрақ 7. Үйдің кеңесіне қанша меншік иесі кіреді және оның функциялары қандай?
Жауап:
Пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері жиналыста пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері арасынан үй кеңесін сайлайды, ол пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың кемінде үш меншік иесінен тұрады.
Үй кеңесі мынадай функцияларды:
1) жиналыс мұндай өкілеттіктерді үй кеңесіне берген жағдайда кондоминиум объектісін басқару нысанын таңдауды және ауыстыруды;
2) көппәтерлі тұрғын үйді басқарушыны немесе басқарушы компанияны таңдау туралы, бір күнтізбелік жыл мерзімге кондоминиум объектісін басқару бойынша қызметтер көрсету туралы шарт жасасу туралы, сондай-ақ оны өзгерту немесе бұзу туралы, жиналыс мұндай өкілеттіктерді үй кеңесіне берген жағдайда, шешім қабылдауды;
3) мүліктің меншік иелері бірлестігінің, жай серіктестіктің, көппәтерлі тұрғын үйді басқарушының немесе басқарушы компанияның қызметін үйлестіруді және кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі ай сайынғы және жылдық есептерді қарауды;
4) жиналыстың бекітуіне ұсыну үшін кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстардың бір күнтізбелік жылға арналған сметасының жобаларын және кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі жылдық есепті қарауды;
5) жиналысты немесе жиналыстың құзыретіне жатқызылған мәселелер бойынша жазбаша сауалнаманы жүргізуді ұйымдастыруды, жиналыстар хаттамаларын және дауыс беру парақтарын ресімдеуді;
6) мыналарды:
коммуналдық көрсетілетін қызметтердің сапасын және пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне дейін олардың үзіліссіз берілуін;
сервистік қызмет субъектілерімен жасалған шарттар талаптарының орындалуын мониторингтеуді;
7) кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі ай сайынғы және жылдық есептерді пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне беруді қамтамасыз етуді;
8) ағымдағы және жинақ шоттарындағы ақшаның жұмсалуын мониторингтеуді;
9) кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты өзге де функцияларды орындауды жүзеге асырады (Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңының 42-3-бабының 1-3 -тармақтары).
Сұрақ 8. МИБ жарғысы нені қамтуы керек, МИБті тіркеу үшін жарғының үлгісін алуға бола ма?
Жауап:
Мүліктің меншік иелері бірлестігінің жарғысында:
- мүліктің меншік иелері бірлестігінің атауы, қызмет нысанасы мен мақсаттары, орналасқан жері;
- басқару органдарының құрылымы, оларды қалыптастыру тәртібі және құзыреті;
- пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің құқықтары мен міндеттері;
- мүліктің меншік иелері бірлестігінің мүлкін қалыптастыру көздері;
- мүліктің меншік иелері бірлестігінің жарғысына өзгерістер мен толықтырулар енгізу тәртібі;
- мүліктің меншік иелері бірлестігі таратылған жағдайда мүлікті пайдалану тәртібі, оны қайта ұйымдастыру және қызметін тоқтату шарттары көзделуге тиіс.
Мүліктің меншік иелері бірлестігінің жарғысында Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де ережелер қамтылуы мүмкін.
Мүліктің меншік иелері бірлестігі өз қызметін үлгілік жарғы негізінде жүзеге асыруға құқылы (Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңының 44-2-бабы).
Үлгілік жарғы «Мүліктің меншік иелері бірлестігінің үлгілік жарғысын бекіту туралы» Қазақстан Республикасы Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрінің 2020 жылғы 15 сәуірдегі № 205 бұйрығымен бекітілген.
Сұрақ 9. Жиналыс хаттамаларының үлгілік нысандарымен, дауыс беру парақтарымен қайдан танысуға болады?
Жауап:
Жиналыс хаттамаларының және дауыс беру парақтарының үлгілік нысандары «Кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі шешімдерді қабылдау қағидаларын, сондай-ақ жиналыс хаттамаларының үлгілік нысандарын бекіту туралы» Қазақстан Республикасы Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрінің м.а. 2020 жылғы 30 наурыздағы № 163 бұйрығында қамтылады.
Сұрақ 10. МИБ-ті тіркеу үшін құжаттар тізімі қандай?
Жауап:
МИБ төрағасы құрылатын заңды тұлғаның орналасқан жері бойынша «Азаматтарға арналған үкімет «мемлекеттік корпорациясы» КЕАҚ аудандық бөліміне жүгінеді және мынадай құжаттар тізбесін ұсынады:
1) өтініш;
2) жиналыстың хаттамасы;
3) МИБ жарғысы (екі дана, қазақ және орыс тілдерінде);
4) заңды тұлғаны мемлекеттік тіркегені үшін бюджетке 1-АЕК тіркеу алымының төленгенін растайтын түбіртек немесе өзге де құжат (Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңының 44-бабы).