Большая стройка
Несколько последних лет наш район является флагманом по объемам строительства нового жилья в районе. Строительная отрасль, как известно, считается важнейшей составляющей в программе повышения качества жизни людей.
Сегодня мы попросили ответить на актуальные вопросы по правилам организации застройки руководителя отдела архитектуры, градостроительства и строительства акимата Кордайского района Елдоса Мендекеева.
-Елдос Жылкельдиевич, какие существенные изменения призошли в правилах организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства?
-С августа 2019 года произошли некоторые изменения в процедуре разработки и согласования эскизных проектов. Это внесло изрядную путаницу как в работу частных архитекторов, так и в понимание нашими клиентами ситуации. К сожалению, нередки случаи, когда к нам обращается заказчик, уже получивший где-то неполную или неграмотную информацию. Я вкратце расскажу о нюансах согласования эскизных и технических проектов.
Основное изменение заключается в том, что теперь вся проектная документация принимается исключительно через портал электронного правительства egov.kz. Это касается как заявления на получение исходных данных (Архитектурно-планировочного задания), так и согласования непосредственно эскиза (эскизного проекта и технического проекта).
Второе изменение в процедуре – это изменение типового состава эскизного проекта. Стоит отметить, что рекомендации по составу проекта содержались в СНиПах и ранее, но до недавних пор определение окончательного перечня чертежей оставалось на совести архитектора. Теперь же все достаточно строго и, в случае нехватки того или иного чертежа в проекте, в его согласовании будет отказано.
Актуальный стандарт состава эскизного проекта на сегодняшний день такой:
1) Ситуационный план;
2) Генеральный план;
3) Фасады;
4) Поэтажные планы с экспликацией помещений;
5) План кровли;
6) План инженерных сетей;
7) Лист общих данных.
Кроме того, для проектов общественного назначения в обязательном порядке требуется разработка схемы организации дорожного движения, согласованная с местными органами (ДП и ЖКХ). Причем, в данный лист включается детальный расчет потребности проектируемого здания в парковочных местах. Отдельно стоит отметить, что с августа 2019 года парковки и проезды допускается размещать только в пределах отведенного участка!
Порядок операций остался прежним. Для простых построек, например, индивидуальных жилых домов, это:
1) Сначала получаем АПЗ;
2) Разрабатываем и согласовываем Эскизный проект;
3) После завершения строительства согласовываем приемку объекта в эксплуатацию (малый акт).
Для общественных зданий и реконструкций с затрагиванием несущих стен:
1) Получение АПЗ;
2) Разработка эскизного проекта;
3) Согласование эскизного проекта в местных исполняющих органах;
4) Разработка рабочего проекта;
5) Прохождение экспертизы;
6) Получение разрешения на строительство в ГАСК;
7) Ввод в эксплуатацию (большой акт).
Выдача АПЗ и согласование эскизного проекта, как было сказано выше, производится через портал электронного правительства. Причем, список требующихся при этом документов сократился. В частности, убрали «дубляж» документов на стадиях АПЗ и эскизного проекта. Также, приятным бонусом будет то, что значительно сократился срок рассмотрения заявлений. Так, несмотря на то, что официальный срок рассмотрения эскизного проекта остался прежним (10 рабочих дней), наша практика показывает, что положительное решение выдается уже на 4-5 й день рассмотрения.
-Сколько стоит получение разрешительных документов?
-За выдачу АПЗ платить не нужно. Таким образом, при ближайшем рассмотрении оказывается, что в большинстве случае собственник может без особых проблем и совершенно бесплатно получить АПЗ для проектирования и строительства нового объекта недвижимости. АПЗ нужно будет передать проектировщикам, имеющим лицензию, чтобы они с его помощью могли подготовить качественный эскизный проект объекта недвижимости, соответствующий всем действующим нормам законодательства, который тоже бесплатно согласовывается в отделе.
-Можно ли построить дом, потом узаконить?
-Однозначно можно сказать, что так делать не стоит. Построив дом без эскизного и рабочего проекта вы можете не только построить некачественный дом, но и лишиться регистрации.Так как домам, построенным с нарушением отступа от границ, без колонно-ригельной системы, государство может отказать в регистрации. Причин для отказа в регистрации незаконного жилья у государства может быть множество. В первую очередь, это зональности, затем водоохранные зоны, линии электропередач и т.д.
-На какие объекты не нужно разрешительных документов?
-Если собственник объекта решил произвести реконструкцию (перепланировка, переоборудование) помещений (отдельных частей) существующих зданий и сооружений, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования (в рамках одного функционального назначения) осуществляется на основании технического проекта, выполненного лицами, имеющими лицензию, получение решения МИО, проектирование и экспертиза проекта не требуется и акт ввода построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно согласовывается с проектировщиком на соответствие разработанного ранее технического проекта.
-В каких случаях собственник может принять объект с актом ввода построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно?
-В отдельных случаях, предусмотренных статьей 74 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242). Собственник (заказчик, инвестор, застройщик) самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически не сложных объектов, указанных в пункте 2 статьи 60 вышеуказанного Закона:
1) строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей;
2) возведение хозяйственно-бытовых построек на территории индивидуальных приусадебных участков, а также на участках садовых и огороднических товариществ (обществ);
3) строительство внутриплощадочных линий связи;
4) благоустройство на приусадебных и дачных участках, не требующее изменения действующих инженерных сетей;
4-1) устройство рыбохозяйственных технологических водоемов (рыбоводный пруд, рыбоводный бассейн) для ведения рыбоводства (аквакультуры) площадью водного зеркала одного пруда и (или) бассейна не более 0,15 гектара;
5) строительство мобильных комплексов контейнерного, блочного и модульного исполнения, а также одноэтажных зданий (сооружений) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возводимых из сборно-разборных конструкций;
6) при чрезвычайном положении и (или) чрезвычайных ситуациях восстановительные работы, строительство быстровозводимых зданий и сооружений не более двух этажей, являющихся технически не сложными;
7) строительство зданий или сооружений временного, сезонного или вспомогательного назначения (склады и хранилища (пролетом до 6 метров, высотой до 7 метров и площадью до 2000 квадратных метров включительно), требующие особых условий для хранения товаров и материалов), не опасных по пожару, взрыву, газу, химически агрессивным, ядовитым и токсичным веществам, теплиц, парников, павильонов, опор связи, освещения, ограждения и подобных сооружений;
8) строительство временных строений жилых и (или) хозяйственно-бытовых помещений для сезонных работ и отгонного животноводства;
9) строительство автостоянок открытого типа на количество автомашин не более пятидесяти единиц, а также гаражей с боксами не более, чем на две автомашины;
10) капитальный ремонт линейных инженерных сетей и сооружений на них, не требующий изменения их положения, отметок глубины (высоты) заложения, диаметра труб;
11) строительство малых архитектурных форм и ограждения территорий;
12) строительство открытых спортивных площадок, тротуаров, мощение вокруг зданий (сооружений);
13) ремонт и замену единиц технологического или инженерного оборудования, по которым исчерпан технологический ресурс и которые не требуют реконструкции или перепрофилирования предприятия (цеха);
14) защиту инженерных сетей от электрокоррозии;
15) строительство отдельно стоящих одноэтажных зданий (сооружений) для размещения объектов индивидуального предпринимательства общей площадью до 20 квадратных метров;
16) реконструкцию (перепланировку, переоборудование) жилых и нежилых помещений в жилых домах (жилых зданиях), не требующую отвода дополнительного земельного участка (прирезки территории), не связанную с какими-либо изменениями несущих конструкций, инженерных систем и коммуникаций, не ухудшающую архитектурно-эстетические, противопожарные, противовзрывные и санитарные качества, не оказывающую вредного воздействия на окружающую среду при эксплуатации;
17) перепланировку (переоборудование) помещений непроизводственного назначения, осуществляемую (осуществляемое) в существующих зданиях и не требующую (не требующее) изменения несущих конструкций;
18) строительство сетей электроснабжения с установленной мощностью до 200 кВт для субъектов предпринимательства;
19) строительство и монтаж системы автоматической охранно-пожарной сигнализации внутри административно-бытовых и производственных зданий;
20) строительство сетей водоснабжения и водоотведения жилых домов усадебного типа;
21) строительство внутриплощадочных сетей и монтаж внутридомовых систем газоснабжения бытового назначения индивидуальных жилых домов.
Исключение составляют случаи:
Нормы настоящей статьи не могут быть применены, если указанные в пункте 2 статьи 60 настоящего Закона изменения помещений (отдельных частей здания), а также строительство и эксплуатация перечисленных технически не сложных объектов ущемляют права других граждан либо противоречат государственным, общественным и (или) частным интересам.
Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты:
1)строительство которых финансируется за счет государственных инвестиций либо с их участием;
2)строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей.
-Какие документы нужны для получения АПЗ и эскиза?
-В первую очередь, электронные копии правоустанавливающих документов на земельный участок (в случае отсутствия регистрации в государственной базе данных «Регистр недвижимости»). Правоустанавливающие документы: это государственный акт на землю, на основании чего выдан - он выдан на основании решения акима, договоры (купли-продажи или договора дарения, обмена и.т.п), решения судов, свидетельство о праве на наследство и другие документы, подтверждающие приобретение земельного участка, а для эксиза только сам эскиз (эскизный проект), разработанный проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию.