Кондоминиум объектілерін басқарудағы жаңа тәртіп
КОНДОМИНИУМ ОБЪЕКТІЛЕРІН БАСҚАРУДАҒЫ ЖАҢА ТӘРТІП: ЗАҢДА ҚАНДАЙ ӨЗЕГІСТЕР ЕНГІЗІЛДІ?
Қазақстанда кондоминиумдар ішіндегі тәртіпті орнатуға және жергілікті атқарушы органдардың бақылауын күшейтуге бағытталған Тұрғын үй қатынастары туралы Заңға маңызды өзгерістер енгізілді.
Бұл неге маңызды?
- Соңғы 5 жылдағы реформа жүргізілгеніне қарамастан, МИБ/ТББ нысандарындағы мүлік иелері мен басқарушы және сервис субъектілері арасындағы қызмет көрсету туралы ақпараттың жабықтығы әлі де сақталып отыр. Бұл нысандар көппәтерлі тұрғын үй ішіндегі қызметтерді көрсету үшін шағын бизнесті тартуда.
- Мемлекеттік органдарға келіп түсіп жатқан сұрақтар мен шағымдарға сүйене отырып, жұмыс тобының мүшелері де меншік иелеріне ай сайынғы және жылдық есептерді уақтылы бермеу деректерінің жиі кездесетінін атап өтті.
- Жағдайды күрделендіріп тұрған тағы бір мәселе – үйлерді МИБ-ке немесе басқарушы компанияларға беру кезінде ережелердің сақталмауы және жүйелі түрде бұзылуы болып табылады. Нәтижесінде объектілердің техникалық пайдаланылуы мен күтімі бойынша сабақтастық жоғалып, басқару мен қаржы құжаттамалары сақталмайды. МИБ төрағасының немесе басқарушы компанияның ауысуына байланысты үй берілмеген жағдайда, меншік иелері бастапқы бухгалтерлік құжаттарға, бухгалтерия жүргізу бағдарламаларына және екінші деңгейдегі банктердегі қаржылық қозғалыс бойынша шот көшірмелеріне қол жеткізе алмайды.
Енді жаңа өзгерістерге сәйкес барлық заңды тұлғалар (МИБ, ПИК, ЖШС, басқарушылар) үшін міндетті түрде:
әр үй бойынша бөлек есеп жүргізу – ағымдағы және жинақ шоттарын жеке ашу;- қаржылық тәртіпті сақтау;
- Заңда ай сайынғы тарифтерді бекіту және әр үй бойынша ТКШ ақпараттандыру объектілеріне мәліметтерді беру кезінде жылдық шығындар сметасын жиналыспен бекітудің міндеттілігіне үлкен назар аударылған;
• уәкілетті органдар мен әкімдіктерге бақылау тетіктері күшейтілді: көппәтерлі тұрғын үйлердің тізілімдерін жүргізу, кондоминиум объектілерінің тіркелуін және жер учаскелерінің объектіге қосылуын, жинақ және ағымдағы шоттардың ашылуын және банктерде ашу қағидаларына сәйкестігін, сондай-ақ күрделі жөндеу мақсаттарына жинақтарды алу тәртібінің сақталуын міндеттеу енгізілді;
• Заң кондоминиум объектілерінің техникалық жай-күйін бақылау, жыл сайынғы тексеру актілерінің және әр объект бойынша инвентарлық тізімнің болуына ерекше көңіл бөлді. Бұл деректер болашақта біртұтас жүйеде жинақталып, күрделі жөндеу жұмыстарының уақтылы жүргізілуін және ортақ мүлік құрамы бойынша есеп жүргізудің ашықтығын қамтамасыз етеді.
Объектілер туралы толық ақпараттың қалыптастырылуы, оны уәкілетті органдар мен басқару және күтіп-ұстау үшін жауапты тұлғалардың өзектендіруі – халықты артық төлемдерден қорғайды, ортақ мүлікке бақылау орнатады және ғимаратты пайдалану кезеңінде жұмыстардың уақтылы орындалуын қамтамасыз етеді.
2-ТЕЗИС. КОНДОМИНИУМ НЫСАНДАРЫН БАСҚАРУ МӘСЕЛЕЛЕРІ БОЙЫНША БАҚЫЛАУ КҮШЕЙТІЛУДЕ
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға енгізілген маңызды өзгерістер жергілікті атқарушы органдар тарапынан бақылауды күшейтуге бағытталған.
1997 жылдан бастап тұрғын үйді басқарудың нысандары бірнеше рет өзгертілді. Бастапқыда келесі нұсқалар көзделген болатын: меншік иелерінің кооперативтері, тұрғындар тарапынан тікелей басқару және үшінші тарап басқарушы субъектілері.
1) егер меншік иелерінің саны төртеуден аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;
2) үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;
3) кондоминиум нысанын үшінші (сыртқы) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды тұлғалар (тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсететін мекеме) арқылы басқару;
4) Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.
Уақыт өте келе меншік иелерінің құқықтары нақты әрі кеңейтіле түсті. 2009 жылдан бастап:
- егер меншік иелерінің саны жиырмадан аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;
- үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;
- кондоминиум нысанын үшінші тұлғалар: сайланатын немесе жалдамалы тұрғын үй басқарушы (менеджер) немесе заңды тұлғалар арқылы басқару;
- Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.
Азаматтар тарапынан шағымдардың санының артуы мен кондоминиум нысандарындағы жағдайға ықпал ету тетіктерінің болмауына байланысты өзгерістер енгізіліп, 2025 жылдан бастап үй иелеріне өз меншігін басқаруға мүмкіндік беретін неғұрлым икемді жүйе енгізілді. Жауапсыз басқарушыны ауыстыру рәсімі жеңілдетілді, бұл өз кезегінде басқарушы субъектілер арасында бәсекелестікті арттырып, тұрғын үй-коммуналдық қызметтер сапасын жақсартуға мүмкіндік береді.
Қандай басқару нысандары қолжетімді?
Тікелей бірлесіп басқару (ТББ):
- Заңды тұлға құрмай-ақ басқаруға болады – пәтер санына шектеу жоқ. Меншік иелері жиналыс хаттамасының негізінде басқарушы компанияны бекітіп, қаржы-шаруашылық қызметпен айналыспай-ақ қойса болады.
- Егер пәтер саны 36-дан асса, нысанды басқаруға беру міндеті болып табылады.
- Басқарушы субъектілер жиналысқа: көрсетілетін қызметтердің саны мен мерзімділігін көрсететін сметаны, тарифтің негіздемесін, әрбір үйге жеке ашылған ағымдағы және жинақ шоттардың болуын ұсынуға міндетті.
Бұл талаптар салалық заңнаманы сақтау мен басқарушы субъектілердің жұмысын реттеуге мүмкіндік береді. Мысалы, бірыңғай есеп айырысу орталықтарымен (БЕАО) шарт жасау кезінде әрбір үй үшін ашылған шоттар туралы анықтамалар қажет болады.
Сондай-ақ, бұл тұрғын үй инспекцияларының функцияларын кеңейтуге мүмкіндік береді: кондоминиум объектісінің тіркелгенін, ПИК секілді субъектілердің тек Типтік жарғы негізінде жұмыс істейтінін, шоттардың ашылғанын тексеру.
Бұл талаптар мен өзгерістер ТКШ саласының барлық қатысушылары үшін оң жағынан әсер етеді.
Мүлік иелері бірлестігі (МИБ):
- Заңды тұлға – егер меншік иелері өз үйлерін қаржылық-шаруашылық жағынан өздері басқаруға дайын болса және жауапты адамдар болса, МИБ тіркеледі.
- Негізгі айырмашылығы – ағымдағы және жинақ шоттарға және барлық түсімдерге (тариф, жалға беру, жарнама т.с.с.) меншік иелерінің өздері толық бақылау жасайды.
- МИБ кезінде меншік иелері – толық құқықты тапсырыс беруші болып табылады. Басқару субъектілерін жалдауға немесе еңбек шарты бойынша МИБ ретінде жұмысын қарастыра алады, әкімшілік құжат айналымын және есепті даярлау, материалдарды сатып алу және басқа да ұйымдастырушылық сұрақтарды шешуге.
- Төрағаның өкілеттік мерзімі 3 жыл болып белгіленді, алайда ерте қайта сайлау шектелмейді.
3-ТЕЗИС. «ТҰРҒЫН ҮЙ ҚАТЫНАСТАРЫ ТУРАЛЫ» ЗАҢҒА ЕНГІЗІЛГЕН ЖАҢА ТҮЗЕТУЛЕР БАСҚАРУ СУБЪЕКТІЛЕРІН ҚАЛАЙ ЖҰМЫС ІСТЕУГЕ МІНДЕТТЕДІ
Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты тұрақты дамыту, энергетикалық және коммуналдық секторларды жаңғырту мақсатында Қазақстанда көппәтерлі тұрғын үйлерді (КПТҮ) басқарудың жаңа тетігі қабылданып, енгізілді.
Көп пәтерлі үйлердегі басқару субъектілері маңызды функцияны атқарады, осылайша бұл КТЖ мүлкінің меншік иелері алдындағы жауапкершілікті арттыру қажеттілігі болып табылады.
Бүгінгі күні Қазақстан Республикасының заңнамасымен кондоминиум объектілерін басқарудың мынадай субъектілері айқындалған:
- Басқарушы компания (БК)
- Пәтер иелерінің кооперативі (және тұрғын емес үй-жайлар) (ПИК)
Екі нысан да қолданыстағы және тең құқықты тетіктер болып табылады, олар тұрғындарға үйдің нақты жағдайларына, оны ұстау бойынша қаржылық мүмкіндіктерге және тұрғындардың объектілерді басқару кезінде тартылған ұйымдардың техникалық пайдалану қағидаларын және қаржылық тәртіпті сақтауына бағытталған іс-шараларға қатысуға дайындығына байланысты басқарудың неғұрлым қолайлы моделін таңдауға мүмкіндік береді.
БК немесе ПИК жиналысының хаттамасымен бекітілген мүлік иелері бірлестігін (МИБ) басқару нысаны болған кезде
өз іс-қимылдарын Шарттың негізінде, ал ПИК жағдайында Үлгілік жарғы мен шарттың тармақтарын сақтаудың міндеттілігін жүзеге асырады. Меншiк иелерi жиналысының хаттамасында және шартта шығыстар мен шығындардың жылдық сметаларын бекiту көзделуге тиiс, өйткенi тариф сметаға, сондай-ақ тараптардың мiндеттерi мен жауапкершiлiгiне сәйкес бекiтiледi.
Мүліктің меншік иелері басқарудың тікелей нысанын (БТН) таңдаған кезде, басқару жөніндегі функцияларды орындау үшін нақты тұлға немесе ұйым уәкілеттік беретін меншік иелері жиналысының хаттамасы негізінде жүзеге асырылады. Сондай-ақ хаттама дауларды қарау кезіндегі ресми құжат болып табылады және әрбір басқару объектісі үшін жеке қабылдануы тиіс. Бұл ретте шығыстардың, көрсетілетін қызметтердің жекелеген сметалары және олардың мерзімділігі талаптарда сақталады. Егер тұрғындар қайта тіркеу кезінде ПИК-ке кіру және тұру туралы шешім қабылдаса, мүлік иелері қатарындағы әрбір үйден бастамашыл топтарды бекіту міндеттілігі сақталады.
ПИК-тiң мiндетi заңға қол қойылған сәттен бастап бiр жыл iшiнде қайта тiркеуден өту және басқару және оны ұстау шарттары жөнiнде шешiмдер қабылдау үшiн әрбiр объектiмен жеке жиналыстар өткiзу.
Басқарудың барлық субъектiлерiнiң КПТҮ-ді басқару және ұстау жөнiнде қызметтер көрсетуге құқығы бар.
Әрбір үйге жеке шоттар ашу қажеттілігі міндетті талап болып табылады. Бұл ашықтықты күшейтеді, қаражатты мақсатсыз пайдалану мүмкіндігін болдырмайды және тұрғындарға өз қаржысын бақылауға мүмкіндік береді.
Қосымша заң жаңа үйлер үшін де, басқару нысанын таңдауды әлі шешпеген және пайдалану тарифін белгілемегендер үшін де уақытша басқарушы компаниялардың жұмыс істеу мүмкіндіктерін айқындады.
Уақытша басқарушы компания үй орналасқан сәттен бастап мүлiктiң меншiк иелерi шешiм қабылдаған сәтке дейiн оның үздiксiз жұмыс iстеуiн қамтамасыз ету үшiн құрылыс салушыдан 2 жылға дейiнгi мерзiмге тағайындалуы мүмкiн.
Таңдалған басқару нысаны болмаған жағдайда тұрғын үй инспекциясы ІЖҚ немесе ҰБҚ құрылған сәтке дейін уақытша басқарушы компанияны мерзімсіз тағайындауға құқылы. Мұндай тәсіл жыл сайынғы конкурстарды болдырмауға және тұрғын үй қорына қызмет көрсетуде тұрақтылықты қамтамасыз етуге мүмкіндік береді, сондай-ақ үйлерді жылыту маусымына уақтылы дайындау мақсатында рәсімді жеңілдетеді және авариялық жағдайларды болдырмайды.
Өзгерістер аясында басқарма субъектілеріне қолданылатын айыппұлдардың жаңа мөлшері қабылданды. Бақылаудың қосымша тетігі объектіде субъект ретінде болуы немесе шарттың қолданылу мерзімінің аяқталуы туралы мемлекеттік органдарда тіркеуден өтудің міндеттілігі туралы тармақ пайда болды.
4-ТЕЗИС . ҚАЗАҚСТАНДА ТҰРҒЫН ҮЙ ИНСПЕКЦИЯЛАРЫНЫҢ ФУНКЦИЯЛАРЫ КЕҢЕЙТІЛДІ
Қазақстанда тұрғын үйді басқару саласындағы ашықтықты, жауапкершілікті және қызмет сапасын арттыру мақсатында бірқатар нақты қадамдар қабылдануда.
Осыған орай, тұрғын үй инспекцияларының қолданыстағы функцияларына қосымша ретінде, кондоминиум объектілерінің жылыту маусымына дайындығы бойынша тексерулер мен профилактикалық бақылауды жүзеге асыру құзыреті берілді.
Халық тарапынан келіп түсетін шағымдарды талдау кезінде, инженерлік жүйелер мен жабдықтардың қараусыз қалуы өзекті мәселелердің бірі ретінде анықталды. Кондоминиум объектілерін қабылдау кезінде меншік иелері насостар, крандар, кеңейту бактары сияқты техникалық жабдықтардың жұмыс істемейтін күйде берілетініне жиі тап болады. Сонымен бірге, қандай да бір ақаулықтар туралы актілер меншік иелеріне ұсынылмайды. Мұның бәрі пәтерлерге ресурстардың берілуіне және тұрғындардың жайлы өмір сүруіне тікелей әсер етеді.
Осыған байланысты, бақылаушы органдардың функцияларының кеңеюі мұндай жағдайлардың алдын алуға және олардың санын едәуір азайтуға мүмкіндік береді. Бұған қосымша, тұрғын үй инспекцияларына әрбір үй бойынша және кондоминиум объектісінің тіркелуі, басқару формасының заңды түрде бекітілуі, жер телімінің енгізілуі туралы мәліметтерді қамтитын реестрлер жүргізу міндеті жүктелді. Кондоминиум объектілері бойынша пайдалану талаптарына сәйкестік, жылу есептеу аспаптарының тексеруден өтуі, бақылау-өлшеу құралдарының, актілердің, лифтілер мен өртке қарсы жүйелердің техникалық тексерістен өтуі туралы ақпараттар осы реестрлерде көрсетілетін болады және меншік иелері үшін ашық болады.
Сонымен қатар, тұрғын үй инспекциясына уақытша басқарушыны мерзімсіз тағайындау құқығы беріліледі. Бұл үйлердің басқарусыз қалуын алдын алуға мүмкіндік береді.
Тұрғын үй заңнамасына енгізілген жаңа түзетулер тұрғын үй инспекциясын тиімді реттеуші орган ретінде нығайтып, басқару субъектілеріне қатысты бақылау тетіктерін күшейтеді.