4 сентября 2025 года на интернет-портале «Открытых бюджетов» размещен проект Решения Костанайского областного маслихата «О внесении изменений в решение маслихата от 17 декабря 2024 года № 185 «Об областном бюджете Костанайской области на 2025-2027 годы»».
https://budget.egov.kz/material/material?id=3943443&govAgencyId=3671
Новый порядок в управлении объектами кондоминиумов: Что изменилось в Законе о жилищных отношениях?
В Казахстане приняты важные поправки в Закон о жилищных отношениях, которые направлены на наведение порядка внутри кондоминиумов и усиление контроля со стороны местных исполнительных органов.
Почему это важно?
1. За 5 лет проведения реформы все еще сохраняется закрытость информации по оказанию услуг среди субъектов управления, субъектов сервисной деятельности перед собственниками имущества в формах ОСИ/НСУ, которые привлекают малый бизнес для оказания услуг внутри многоквартирного дома.
2. На основании поступающих вопросов и жалоб в государственные органы, участники рабочей группы также отмечали многочисленные факты по несвоевременному предоставлению ежемесячных и ежегодных отчетностей перед собственниками.
3. Дополнительно ситуация усугубляется несоблюдением правил и их систематическим нарушением при передаче домов в управление ОСИ либо управляющих компаний. Тем самым теряется преемственность по технической эксплуатации объектами и его содержанию, не сохраняется документация по вопросам управления, и финансам. Также при отсутствии передачи дома в связи со сменой председателя ОСИ, либо управляющей компании собственники не могут получить доступы к первичной документации по бухгалтерии, программам по ведению бухгалтерии, и выпискам с банков второго уровня по движению финансовых средств.
Теперь новые изменения обязывают все юридические формы (ОСИ, КСК, ТОО, управляющих) в обязательном порядке:
Формирование подробной информаций об объектах, ее актуализация уполномоченными органами и ответственными по вопросам управления и содержания уберегут население от чрезмерно завышенных тарифов, обеспечат контроль общего имущества и своевременности проведения работ в период эксплуатации зданий.
Усиливается контроль по вопросам управления объектами кондоминиумов.
Важные изменения в Законе о жилищных отношениях направлены на повышение контроля со стороны местных исполнительных органов.
С 1997 года формы управления жильем в стране неоднократно менялись. Изначально предусматривались такие варианты, как кооперативы собственников, прямое управление жильцами и сторонние управляющие.
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
С течением времени происходила детализация и расширение прав собственников. С 2009 года:
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами - управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
С момента наступления изменений, основанных на увеличении количества жалоб со стороны населения и отсутствии рычагов воздействия по ситуации на объектах кондоминиума, к 2025 году применили более гибкую систему, которая позволяет законным владельцам общего имущества многоквартирных жилых домов оперативно вести работу внутри дома. Упрощена процедура смены недобросовестного поставщика через собрания собственников имущества, тем самым присутствует здоровая конкуренция среди субъектов управления и повышается качество предоставления услуг на рынке ЖКХ.
Какие формы управления теперь доступны?
Непосредственное совместное управление (НСУ):
1. не требует создания юрлица – собственники без ограничений по квартирам, имеют право на основании Протокола утвердить управляющую компанию, и не отвлекаться на ведение финансово-хозяйственной деятельности по вопросам управления и содержания кондоминиума.
2. также, в рамках данной формы предусматривается обязательность передачи объекта в управление, в случаях, если количество собственников свыше 36.
3. в свою очередь субъекты управления обязаны предоставить собственникам имущества к утверждению собранием сметы с указанием количества и периодичности услуг, обоснованность ежемесячного тарифа, также предусматривается обязательность открытия текущего и сберегательного счетов в банках отдельно для каждого дома.
Такой порядок ведения управления отразится на других участниках в соблюдении отраслевого законодательства, например при заключении Договора с едиными расчетными центрами (ЕРЦ) возникает необходимость предоставить справки из банка о наличии текущего и сберегательного счета, и также должно быть подтверждение по открытию для каждого дома отдельно.
В свою очередь это дает возможность для расширения функций жилищных инспекций по проверке соответствия в ведении деятельности всех субъектов сферы управления объектами кондоминиумов начиная от проверки по наличию регистрации объекта кондоминиума, проверки по осуществлению деятельности на основании только Типового устава таких субъектов, как КСК, и наличию открытия счетов по назначению текущий и сберегательный.
Тем самым правила управления и изменения положительно отразятся на работе всех участников сферы ЖКХ.
Объединение собственников имущества (ОСИ):
1. Юридическое лицо – в случаях, когда собственники готовы вести финансово-хозяйственную деятельность по своему дому самостоятельно, и есть для этого ответственные лица со стороны собственника, регистрируется ОСИ.
2. Главное отличие, продиктованное требованиями со стороны активных собственников имущества в том, что счета текущий и сберегательный в банках, и все поступления, которые приходят при управлении от объекта кондоминиума (ежемесячные по тарифу, арендные если сдали помещения и фасад для рекламы в аренду) полностью подконтрольны самим собственникам.
3. Собственники при форме ОСИ выступают полноправными заказчиками и могут нанимать субъектов управления, либо управляющего по трудовому договору для ведения деятельности как ОСИ, если это административная часть по подготовке документов и отчетностей, так и по работе с поставщиками услуг, закупу материалов, подбору сервисного материала и другие общие организационные вопросы.
4. Также в рамках пересмотра сроков утвержден срок полномочия для председателя 3 года, но без ограничений по проведению переизбраний раньше срока окончания полномочий.
В Казахстане расширены функции жилищных инспекций
Шаги направлены на повышение прозрачности, ответственности и качества управления жильём в Казахстане.
Так, к уже имеющимся функциям жилищных инспекций дополнительно включено осуществление проверок и профилактического контроля, по готовности объектов кондоминиума к отопительному сезону.
При анализе жалоб со стороны населения, одним из острых вопросов стояла проблема запущенности инженерных систем и оборудования. Собственники при приемке объектов кондоминиума сталкиваются с тем, что в технических помещениях уже в нерабочем состоянии передаются насосы, краны, расширительные баки. При этом никаких дефектных актов собственникам не передают. Все это отражается на комфорте проживания и подачи ресурсов до квартиры.
Таким образом, при расширении функций контрольных органов данные случаи можно существенно сократить. Дополнительно жилищные инспекции обязали вести реестры по каждому дому и наличию регистрации объекта кондоминиума, зарегистрированной формы управления и включению земельного участка. Данные по объектам кондоминиума, соответствия их эксплуатации и наличию проведения поверки приборов учета тепла, наличию контрольно-измерительных приборов, актов, технического обследования лифтов, противопожарных систем по объектам все будет отражаться в реестрах и нести публичный характер для собственников объекта.
Дополнительно инспекция получит право назначать временного управляющего бессрочно. Это предотвратит случаи, когда дом остаётся без управления.
Новые поправки жилищного законодательства делают жилищную инспекцию более эффективным регулятором и усиливает контроль по субъектам управления.
В Казахстане с сентября 2025 года будут действовать два формата собраний.
Для решения вопросов по общему имуществу объекта кондоминиума, собственники квартир, нежилых помещений проводят общие собрания.
По вопросам тарифа парковочных мест и кладовок голосуют собственники парковочных мест и кладовок. Не запрещено проводить эти собрания отдельно.
Принятые форматы собраний:
Явочное – очная форма собрания с присутствием на указанном месте в уведомлении
Заочное – письменный опрос или онлайн голосование отнесены к заочной форме.
Результаты голосования, полученные посредством объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства, учитываются при подведении итогов голосования на собраниях, проводимых в явочном и заочном форматах.
К голосованию допускаются только собственники, в объектах информатизации предусмотрен механизм верификации собственников. То есть перед голосованием система должна проверить, действительно ли человек является владельцем этой квартиры или нежилого помещения.
Собрание может быть инициировано:
председателем объединения собственников имущества;
субъектом управления объектом кондоминиума;
советом дома;
ревизионной комиссией (ревизором);
10% собственников квартир, нежилых помещений;
10% собственников парковочных мест,
кладовок;
жилищной инспекцией.
Инициатор собрания за пять календарных дней до даты проведения собрания уведомляет собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок о формате его проведения, дате, месте и повестке проведения собрания
Решения собрания оформляются протоколом, решения вступают в силу с даты указанной в Протоколе.
На собрании принимаются следующие решения:
1) о выборе формы управления объектом кондоминиума;
2) о выборе субъекта управления объектом кондоминиума;
3) избрания председателя объединения собственников имущества, членов совета дома, ревизионной комиссии (ревизора), переизбрания или досрочного прекращения их полномочий;
4) делегирования представителей из числа собственников квартир, нежилых помещений в состав инициативной группы для регистрации (перерегистрации) кооператива собственников квартир (нежилых помещений);
5) о найме управляющего многоквартирным жилым домом;
6) об утверждения годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума
7) об утверждении размера текущих взносов (эксплуатационные расходы)
8) об утверждении размера накопительных взносов в случае превышения их размера (когда собственники хотят повысить минимальный платеж 0,005 МРП на капитальный ремонт)
9) об утверждении собственниками парковочных мест, кладовок размера текущих взносов за содержание парковочных мест, кладовок;
10) о принятии решения о сборе целевых взносов, их размере, сроках и иных условиях оплаты;
11) о принятии решения собственниками парковочных мест, кладовок о сборе целевых взносов, их размере, сроках и иных условиях оплаты;
12) о принятии решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (модернизации, реконструкции, реставрации), об утверждении сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
13) о принятии решения о расходовании денег, накопленных на сберегательном счете на цели капитального ремонта;
14) о принятии решения о замене (ремонте) лифтов многоквартирного жилого дома;
15) об утверждении годового отчета по управлению объектом кондоминиума;
16) об определении общего имущества объекта кондоминиума, а также изменения его состава;
17) о принятии решения о передаче собственнику квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки или третьим лицам части общего имущества объекта кондоминиума в имущественный наем (аренду);
18) о принятии решения о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства;
19) о принятии решения о выплате и размере вознаграждения членам совета дома, ревизионной комиссии (ревизору) по итогам деятельности за отчетный период;
20) об установления размера оплаты труда председателю объединения собственников имущества;
21) о принятии решения о выборе подрядчика для проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
22) иные, вопросы.
Собрание правомочно принимать решение, если в нем участвуют более половины от общего числа собственников квартир, нежилых помещений.
Решение принимается при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений.
Собственники парковочных мест, кладовок принимают решение на собрании по вопросам, указанным в пунктах 9 и 11.
Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство собственников парковочных мест, кладовок от общего числа собственников парковочных мест, кладовок.
В Казахстане в скором времени все председатели ОСИ обязаны входить в состав совета дома.
На основании принятых изменений в ЗРК «О жилищных отношениях», после 15 сентября 2025 года председатель объединения собственников имущества избирается на собрании сроком на три года и войти в состав совета дома.
Для утверждения в председатели и в состав совета кандидат должен быть собственником имущества квартиры или нежилого помещения. Также к рассмотрению допускаются члены семьи собственника (супруг (супруга), дети, родители, постоянно проживающие с собственником квартиры, нежилого
помещения.
Председатель объединения собственников имущества вправе без доверенности представлять интересы объединения собственников имущества во всех судах, государственных органах и иных организациях.
Также, при соблюдении протокольных решений собрания собственников, либо совета дома в тех случаях, когда председатель объединения собственников имущества не может исполнять свои функции по причине временной нетрудоспособности или иной причине более пятнадцати календарных дней, совет дома избирает временно исполняющего обязанности председателя объединения собственников имущества из числа совета дома.
Но на срок не более шести месяцев до момента избрания нового председателя ОСИ.
Также, председатель вправе для управления объектом кондоминиума заключить трудовой договор с управляющим многоквартирным жилым домом.
Для этого ему необходимо решение собрания или решение совета дома при делегировании полномочий о найме управляющего.
Управляющий многоквартирным жилым домом должен быть гражданином Республики Казахстан и иметь документ о признании его профессиональной квалификации.
После заключения трудового договора и оформления, управляющий направляет информацию в жилищную инспекцию для включения данных сведений в реестр субъектов управления объектом кондоминиума и управляющих многоквартирными жилыми домами.
Таким образом председатель остается в управлении объектом с функциями совета дома, а управляющий ведет основную деятельность по объекту на основании трудового договора.
Кто в Казахстане стал субъектом управления многоквартирного жилого дома.
После 15 сентября субъектами управления будут являться управляющая компания и кооператив собственников квартир.
Собственники помещений, образованные в объединения собственников имущества либо действующие без образования юридического лица при непосредственном совместном управлении свободны в выборе и смене субъекта.
Субъекты управления объектом кондоминиума оказывают услуги по управлению при наличии в своем составе работников, имеющих документ о признании профессиональной квалификации в соответствии с Законом Республики Казахстан «О профессиональных квалификациях».
Субъекты управления осуществляют деятельность на основании договора с объединением собственников имущества или протокола собрания при непосредственном совместном управлении.
Субъекты управления обязаны в течение трех рабочих дней направить информацию в жилищную инспекцию о начале деятельности с указанием объекта или прекращении деятельности на объекте кондоминиума.
Субъекты управления обязаны будут уведомлять собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок о своем намерении изменить стоимость услуг или досрочно прекратить деятельность не менее чем за три месяца. Изменение стоимости услуг необходимо будет подтвердить протокольным решением собрания.
Субъекты управления объектом кондоминиума, при непосредственном совместном управлении обязаны не позднее чем за три месяца до прекращения своей деятельности провести собрание для выбора нового субъекта управления, объектом кондоминиума.
Субъекты управления при прекращении своей деятельности по управлению объектом кондоминиума обязаны в срок не более десяти рабочих дней передать на основании акта приема-передачи председателю объединения собственников имущества или новому субъекту управления объектом кондоминиума при выборе собственниками квартир, нежилых помещений формы управления объектом кондоминиума в виде непосредственного совместного управления либо в случае его отсутствия жилищной инспекции документацию и иные технические средства.
При смене субъекта управления объектом кондоминиума, где собственниками квартир, нежилых помещений выбрана форма управления объектом кондоминиума в виде непосредственного совместного управления, остаток денег на сберегательном счете должен быть сохранен и переведен на сберегательный счет, открытый новым субъектом управления объектом кондоминиума, в течение трех рабочих дней.
Взносы в многоквартирном жилом доме: Что важно знать каждому собственнику квартиры, нежилого помещения, парковочного места или кладовки?
В новом Законе РК «О жилищных отношениях» появилась статья 34-1, которая чётко определит правила оплаты взносов на управление и содержание дома.
С 15 сентября 2025 года все собственники квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок обязаны оплачивать текущие, накопительные и целевые взносы.
Основанием для начислений является Протокол общего собрания об уплате взносов. Дополнительные виды взносов не могут возлагаться на собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок без решения собрания.
Что теперь обязательно:
Текущие взносы — идут на ежемесячные расходы, связанные с управлением и содержанием дома.
Накопительные взносы — формируют фонд капитального ремонта дома.
Для двух видов обязательных взносов должны быть открыты отдельные счета по каждому дому - текущий и сберегательный.
Также собственники собранием имеют право утвердить целевые взносы. Целевые взносы собственники оплачивают путем выставления квитанции на текущий счет.
Владельцы парковочных мест и кладовок также платят текущие, накопительные и целевые взносы — пропорционально своей площади.
Размер взносов устанавливается не ниже минимального, утверждённого маслихатами тарифа.
На собрании необходимо утвердить размер взносов для каждого собственника в соответствии с целевым назначением имущества, а именно для квартир, для нежилых помещений, для кладовок, для парковочных мест. Дополнительно собственники должны принять годовую смету расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Срок оплаты — до 25-го числа месяца, следующего за отчётным.
Если не заплатить вовремя — начисляются пени. Долг можно взыскать через нотариуса или суд, срок исковой давности не применяется.
Важно! Деньги накопительных взносов можно тратить только на капитальный ремонт, и только по решению собрания о снятии средств со сберегательного счета и утверждения суммы снятия.
Также из взносов председатель объединения собственников имущества или субъект управления объекта кондоминиума обязан производить оплату за коммунальные услуги, потребленные на содержание общего имущества объекта кондоминиума, с текущего счета.
Көппәтерлі тұрғын үйдегі жарналар: Пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың, автотұрақ орнының немесе қойманың әрбір меншік иесі не білуі тиіс?
Қазақстан Республикасының жаңа «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңында 34-1-бап енгізілді, онда тұрғын үйді басқару және ұстауға арналған жарналарды төлеу тәртібі нақты айқындалған.
2025 жылғы 15 қыркүйектен бастап пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, автотұрақ орындарының және қоймалардың барлық меншік иелері ағымдағы, жинақ және мақсатты жарналарды төлеуге міндетті.
Жарналарды есептеудің негізі — жарналарды төлеу туралы жалпы жиналыстың хаттамасы болып табылады. Жалпы жиналыстың шешімінсіз меншік иелеріне қосымша жарналарды жүктеуге жол берілмейді.
Міндетті түрде төленуге тиіс жарналар:
Ағымдағы жарналар – тұрғын үйді басқаруға және ұстауға байланысты ай сайынғы шығындарды жабуға арналған.
Жинақ жарналары – тұрғын үйді күрделі жөндеуге арналған жинақ қорын қалыптастыру үшін.
Әрбір көппәтерлі тұрғын үй бойынша аталған екі міндетті жарнаға бөлек шоттар ашылуы тиіс: ағымдағы және жинақ (жинақтаушы) шоттар.
Сонымен қатар, меншік иелері жалпы жиналыс шешімімен мақсатты жарналарды бекітуге құқылы. Мақсатты жарналар төлем шоты арқылы төленеді.
Автотұрақ орындары мен қоймалардың иелері де өздерінің ауданына пропорционалды түрде ағымдағы, жинақ және мақсатты жарналарды төлеуге міндетті.
Жарналардың мөлшері мәслихаттармен бекітілген ең төменгі тарифтен төмен болмауы тиіс.
Жалпы жиналыста пәтерлерге, тұрғын емес үй-жайларға, қоймалар мен автотұрақ орындарына арналған мүліктің мақсатына сәйкес әр меншік иесі үшін жарна мөлшері бекітілуі тиіс.
Сонымен қатар, меншік иелері кондоминиум нысанын басқаруға және оның ортақ мүлкін ұстауға арналған жылдық шығыстардың сметасын бекітуі қажет.
Төлем мерзімі: есептік айдан кейінгі айдың 25-іне дейін.
Уақтылы төленбеген жағдайда – өсімпұл есептеледі. Қарызды нотариус немесе сот арқылы өндіріп алуға болады, бұл ретте талап қою мерзімі қолданылмайды.
Маңызды: Жинақ жарналарының қаражатын тек күрделі жөндеуге және тек жинақ шотынан қаражат алу және алу сомасын бекіту туралы жалпы жиналыс шешімі негізінде ғана жұмсауға болады.
Сондай-ақ, ағымдағы шоттан төленетін қаражат есебінен меншік иелері бірлестігінің төрағасы немесе кондоминиум нысанын басқару субъектісі ортақ мүлікті ұстауға тұтынылған коммуналдық қызметтер үшін төлем жүргізуге міндетті.