Кондоминиум объектілерін басқарудағы жаңа тәртіп: Заңда қандай өзегістер енгізілді?

Қазақстанда кондоминиумдар ішіндегі тәртіпті орнатуға және жергілікті атқарушы органдардың бақылауын күшейтуге бағытталған Тұрғын үй қатынастары туралы Заңға маңызды өзгерістер енгізілді.
Бұл неге маңызды?

1. Соңғы 5 жылдағы реформа жүргізілгеніне қарамастан, МИБ/ТББ нысандарындағы мүлік иелері мен басқарушы және сервис субъектілері арасындағы қызмет көрсету туралы ақпараттың жабықтығы әлі де сақталып отыр. Бұл нысандар көппәтерлі тұрғын үй ішіндегі қызметтерді көрсету үшін шағын бизнесті тартуда.

 

2. Мемлекеттік органдарға келіп түсіп жатқан сұрақтар мен шағымдарға сүйене отырып, жұмыс тобының мүшелері де меншік иелеріне ай сайынғы және жылдық есептерді уақтылы бермеу деректерінің жиі кездесетінін атап өтті.

 

 

3. Жағдайды күрделендіріп тұрған тағы бір мәселе – үйлерді МИБ-ке немесе басқарушы компанияларға беру кезінде ережелердің сақталмауы және жүйелі түрде бұзылуы болып табылады. Нәтижесінде объектілердің техникалық пайдаланылуы мен күтімі бойынша сабақтастық жоғалып, басқару мен қаржы құжаттамалары сақталмайды. МИБ төрағасының немесе басқарушы компанияның ауысуына байланысты үй берілмеген жағдайда, меншік иелері бастапқы бухгалтерлік құжаттарға, бухгалтерия жүргізу бағдарламаларына және екінші деңгейдегі банктердегі қаржылық қозғалыс бойынша шот көшірмелеріне қол жеткізе алмайды.

Енді жаңа өзгерістерге сәйкес барлық заңды тұлғалар (МИБ, ПИК, ЖШС, басқарушылар) үшін міндетті түрде:

• 
  әр үй бойынша бөлек есеп жүргізу – ағымдағы және жинақ шоттарын жеке ашу;
• қаржылық тәртіпті сақтау;
• Заңда ай сайынғы тарифтерді бекіту және әр үй бойынша ТКШ ақпараттандыру объектілеріне мәліметтерді беру кезінде жылдық шығындар сметасын жиналыспен бекітудің міндеттілігіне үлкен назар аударылған;
  • уәкілетті органдар мен әкімдіктерге бақылау тетіктері күшейтілді: көппәтерлі тұрғын үйлердің тізілімдерін жүргізу, кондоминиум объектілерінің тіркелуін және жер учаскелерінің объектіге қосылуын, жинақ және ағымдағы шоттардың ашылуын және банктерде ашу қағидаларына сәйкестігін, сондай-ақ күрделі жөндеу мақсаттарына жинақтарды алу тәртібінің сақталуын міндеттеу енгізілді;
  • Заң кондоминиум объектілерінің техникалық жай-күйін бақылау, жыл сайынғы тексеру актілерінің және әр объект бойынша инвентарлық тізімнің болуына ерекше көңіл бөлді. Бұл деректер болашақта біртұтас жүйеде жинақталып, күрделі жөндеу жұмыстарының уақтылы жүргізілуін және ортақ мүлік құрамы бойынша есеп жүргізудің ашықтығын қамтамасыз етеді.

Объектілер туралы толық ақпараттың қалыптастырылуы, оны уәкілетті органдар мен басқару және күтіп-ұстау үшін жауапты тұлғалардың өзектендіруі – халықты артық төлемдерден қорғайды, ортақ мүлікке бақылау орнатады және ғимаратты пайдалану кезеңінде жұмыстардың уақтылы орындалуын қамтамасыз етеді.

 

2-тезис. Кондоминиум нысандарын басқару мәселелері бойынша бақылау күшейтілуде

 

         «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға енгізілген маңызды өзгерістер жергілікті атқарушы органдар тарапынан бақылауды күшейтуге бағытталған.

         1997 жылдан бастап тұрғын үйді басқарудың нысандары бірнеше рет өзгертілді. Бастапқыда келесі нұсқалар көзделген болатын: меншік иелерінің кооперативтері, тұрғындар тарапынан тікелей басқару және үшінші тарап басқарушы субъектілері.

         1)      егер меншік иелерінің саны төртеуден аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;

         2)      үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;

         3)      кондоминиум нысанын үшінші (сыртқы) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды тұлғалар (тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсететін мекеме) арқылы басқару;

         4)      Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.

         Уақыт өте келе меншік иелерінің құқықтары нақты әрі кеңейтіле түсті. 2009 жылдан бастап:

1. егер меншік иелерінің саны жиырмадан аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;
2. үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;
3. кондоминиум нысанын үшінші тұлғалар: сайланатын немесе жалдамалы тұрғын үй басқарушы (менеджер) немесе заңды тұлғалар арқылы басқару;
4. Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.

         Азаматтар тарапынан шағымдардың санының артуы мен кондоминиум нысандарындағы жағдайға ықпал ету тетіктерінің болмауына байланысты өзгерістер енгізіліп, 2025 жылдан бастап үй иелеріне өз меншігін басқаруға мүмкіндік беретін неғұрлым икемді жүйе енгізілді. Жауапсыз басқарушыны ауыстыру рәсімі жеңілдетілді, бұл өз кезегінде басқарушы субъектілер арасында бәсекелестікті арттырып, тұрғын үй-коммуналдық қызметтер сапасын жақсартуға мүмкіндік береді.

         Қандай басқару нысандары қолжетімді?

         Тікелей бірлесіп басқару (ТББ):

1. Заңды тұлға құрмай-ақ басқаруға болады – пәтер санына шектеу жоқ. Меншік иелері жиналыс хаттамасының негізінде басқарушы компанияны бекітіп, қаржы-шаруашылық қызметпен айналыспай-ақ қойса болады.
2. Егер пәтер саны 36-дан асса, нысанды басқаруға беру міндеті  болып табылады.
3. Басқарушы субъектілер жиналысқа:        көрсетілетін қызметтердің саны мен мерзімділігін көрсететін сметаны, тарифтің негіздемесін, әрбір үйге жеке ашылған ағымдағы және жинақ шоттардың болуын ұсынуға міндетті.

Бұл талаптар салалық заңнаманы сақтау мен басқарушы субъектілердің жұмысын реттеуге мүмкіндік береді. Мысалы, бірыңғай есеп айырысу орталықтарымен (БЕАО) шарт жасау кезінде әрбір үй үшін ашылған шоттар туралы анықтамалар қажет болады.

         Сондай-ақ, бұл тұрғын үй инспекцияларының функцияларын кеңейтуге мүмкіндік береді: кондоминиум объектісінің тіркелгенін, ПИК секілді субъектілердің тек Типтік жарғы негізінде жұмыс істейтінін, шоттардың ашылғанын тексеру.

         Бұл талаптар мен өзгерістер ТКШ саласының барлық қатысушылары үшін оң жағынан  әсер етеді.

         Мүлік иелері бірлестігі (МИБ):

1. Заңды тұлға – егер меншік иелері өз үйлерін қаржылық-шаруашылық жағынан өздері басқаруға дайын болса және жауапты адамдар болса, МИБ тіркеледі.
2. Негізгі айырмашылығы – ағымдағы және жинақ шоттарға және барлық түсімдерге (тариф, жалға беру, жарнама т.с.с.) меншік иелерінің өздері толық бақылау жасайды.
3. МИБ кезінде меншік иелері – толық құқықты тапсырыс беруші болып табылады. Басқару субъектілерін жалдауға немесе еңбек шарты бойынша МИБ ретінде жұмысын қарастыра алады, әкімшілік құжат айналымын және есепті даярлау, материалдарды сатып алу және басқа да ұйымдастырушылық сұрақтарды шешуге.
4. Төрағаның өкілеттік мерзімі 3 жыл болып белгіленді, алайда ерте қайта сайлау шектелмейді.

 

"Тұрғын үй қатынастары туралы"Заңға жаңа түзетулер басқару субъектілерінің жұмысын қалай міндеттеді
Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты тұрақты дамыту, энергетикалық және коммуналдық секторларды жаңғырту мақсатында Қазақстанда көппәтерлі тұрғын үйлерді (КЖТ) басқарудың жаңа тетігі қабылданды және енгізілді.

Көппәтерлі үйлердегі басқару субъектілері маңызды функцияға ие, осылайша – бұл КТЖ мүлкінің иелері алдындағы жауапкершілікті арттыру қажеттілігі ретінде қызмет етеді.
Бүгінгі таңда Қазақстан Республикасының заңнамасында кондоминиум объектілерін басқарудың мынадай субъектілері айқындалған:
- Басқарушы компания (ҚК)
- Пәтер (және тұрғын емес үй-жайлар) меншік иелерінің кооперативі (ПИК)

Екі нысан да тұрғындарға үйдің нақты жағдайларына, оны күтіп-ұстауға арналған қаржылық мүмкіндіктерге және тартылған ұйымдардың объектілерді басқару кезінде техникалық пайдалану және қаржылық тәртіп ережелерін сақтауға бағытталған іс-шараларға қатысуға дайын болуына байланысты басқарудың ең қолайлы моделін таңдауға мүмкіндік беретін қолданыстағы және тең құқылы тетіктер болып табылады.
ҚК немесе ПИК жиналысының хаттамасымен бекітілген мүлік иелері бірлестігінің (МИБ) басқару нысаны болған кезде
өз іс-әрекетін шарт негізінде, ал ПИК жағдайында Үлгі жарғы мен шарт тармақтарын сақтау міндеттілігін жүзеге асырады. Меншік иелері жиналысының хаттамасында және шартта шығындар мен шығындардың жылдық сметасын бекіту көзделуге тиіс, өйткені тариф сметаға сәйкес бекітіледі, сондай-ақ тараптардың міндеттері мен жауапкершіліктері.
Мүліктің меншік иелері басқарудың тікелей нысанын (НСУ) таңдаған кезде Басқару меншік иелері жиналысының хаттамасы негізінде жүзеге асырылады, онда басқару жөніндегі функцияларды орындау үшін нақты тұлға немесе ұйым уәкілеттік береді. Сондай-ақ, хаттама дауларды қарау кезінде ресми құжат болып табылады және әр басқару объектісі үшін бөлек қабылдануы керек. Бұл ретте шығыстардың, көрсетілетін қызметтердің жекелеген сметалары және олардың кезеңділігі талаптарда сақталады. Егер тұрғындар қайта тіркеу кезінде ПИК-ті біріктіру және оған кіру туралы шешім қабылдаған жағдайда, мүлік иелерінің арасынан әр үйден бастамашыл топтарды бекіту міндеттілігі сақталуда.

ПИК-тің заңға қол қойылған сәттен бастап бір жыл ішінде қайта тіркеуден өту және басқару және оны ұстау шарттары бойынша шешімдер қабылдау үшін әр объектімен жеке жиналыстар өткізу міндеті.
Барлық басқару субъектілері КЖТ басқару және күтіп ұстау бойынша қызметтер көрсетуге құқылы.
Әр үйге жеке шот ашу қажеттілігі міндетті болып табылады. Бұл ашықтықты күшейтеді, қаражатты мақсатсыз пайдалану мүмкіндігін жояды және тұрғындарға өз қаржысын бақылауға мүмкіндік береді.
Сонымен қатар, заң уақытша басқарушы компаниялардың жаңа үйлер үшін де, басқару нысанын таңдау туралы әлі шешім қабылдамағандар үшін де жұмыс істеу мүмкіндіктерін анықтады және пайдалану тарифін анықтамады.
Уақытша басқарушы компания құрылысшыдан үй қоныстанған сәттен бастап меншік иелері шешім қабылдаған сәтке дейін оның үздіксіз жұмыс істеуін қамтамасыз ету үшін 2 жылға дейінгі мерзімге тағайындалуы мүмкін.
Басқарудың таңдалған нысаны болмаған жағдайда, тұрғын үй инспекциясы ось немесе НСУ құрылғанға дейін уақытша басқарушы компанияны мерзімсіз тағайындауға құқылы. Бұл тәсіл жыл сайынғы конкурстардан аулақ болуға және тұрғын үй қорына қызмет көрсетуде тұрақтылықты қамтамасыз етуге, сондай-ақ үйлерді жылыту маусымына уақтылы дайындау мақсатында рәсімді жеңілдетуге және авариялық жағдайларды болдырмауға мүмкіндік береді.
Өзгерістер шеңберінде басқару субъектілеріне қолданылатын айыппұлдардың жаңа мөлшері қабылданды. Бақылаудың қосымша тетігі объектіде субъект ретінде болуы немесе шарттың қолданылу мерзімінің аяқталуы туралы мемлекеттік органдарда тіркеуден өтудің міндеттілігі туралы тармақ пайда болды.

 

Қазақстанда тұрғын үй инспекцияларының функциялары кеңейтілді

         Қазақстанда тұрғын үйді басқару саласындағы ашықтықты, жауапкершілікті және қызмет сапасын арттыру мақсатында бірқатар нақты қадамдар қабылдануда.

         Осыған орай, тұрғын үй инспекцияларының қолданыстағы функцияларына қосымша ретінде, кондоминиум объектілерінің жылыту маусымына дайындығы бойынша тексерулер мен профилактикалық бақылауды жүзеге асыру құзыреті берілді.

         Халық тарапынан келіп түсетін шағымдарды талдау кезінде, инженерлік жүйелер мен жабдықтардың қараусыз қалуы өзекті мәселелердің бірі ретінде анықталды. Кондоминиум объектілерін қабылдау кезінде меншік иелері насостар, крандар, кеңейту бактары сияқты техникалық жабдықтардың жұмыс істемейтін күйде берілетініне жиі тап болады. Сонымен бірге, қандай да бір ақаулықтар туралы актілер меншік иелеріне ұсынылмайды. Мұның бәрі пәтерлерге ресурстардың берілуіне және тұрғындардың жайлы өмір сүруіне тікелей әсер етеді.

         Осыған байланысты, бақылаушы органдардың функцияларының кеңеюі мұндай жағдайлардың алдын алуға және олардың санын едәуір азайтуға мүмкіндік береді. Бұған қосымша, тұрғын үй инспекцияларына әрбір үй бойынша және кондоминиум объектісінің тіркелуі, басқару формасының заңды түрде бекітілуі, жер телімінің енгізілуі туралы мәліметтерді қамтитын реестрлер жүргізу міндеті жүктелді. Кондоминиум объектілері бойынша пайдалану талаптарына сәйкестік, жылу есептеу аспаптарының тексеруден өтуі, бақылау-өлшеу құралдарының, актілердің, лифтілер мен өртке қарсы жүйелердің техникалық тексерістен өтуі туралы ақпараттар осы реестрлерде көрсетілетін болады және меншік иелері үшін ашық болады.

         Сонымен қатар, тұрғын үй инспекциясына уақытша басқарушыны мерзімсіз тағайындау құқығы беріліледі. Бұл үйлердің басқарусыз қалуын алдын алуға мүмкіндік береді.

         Тұрғын үй заңнамасына енгізілген жаңа түзетулер тұрғын үй инспекциясын тиімді реттеуші орган ретінде нығайтып, басқару субъектілеріне қатысты бақылау тетіктерін күшейтеді.