2-тезис. Кондоминиум нысандарын басқару мәселелері бойынша бақылау күшейтілуде
2-тезис. Кондоминиум нысандарын басқару мәселелері бойынша бақылау күшейтілуде
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға енгізілген маңызды өзгерістер жергілікті атқарушы органдар тарапынан бақылауды күшейтуге бағытталған.
1997 жылдан бастап тұрғын үйді басқарудың нысандары бірнеше рет өзгертілді. Бастапқыда келесі нұсқалар көзделген болатын: меншік иелерінің кооперативтері, тұрғындар тарапынан тікелей басқару және үшінші тарап басқарушы субъектілері.
1) егер меншік иелерінің саны төртеуден аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;
2) үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;
3) кондоминиум нысанын үшінші (сыртқы) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды тұлғалар (тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсететін мекеме) арқылы басқару;
4) Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.
Уақыт өте келе меншік иелерінің құқықтары нақты әрі кеңейтіле түсті. 2009 жылдан бастап:
- егер меншік иелерінің саны жиырмадан аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;
- үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;
- кондоминиум нысанын үшінші тұлғалар: сайланатын немесе жалдамалы тұрғын үй басқарушы (менеджер) немесе заңды тұлғалар арқылы басқару;
- Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.
Азаматтар тарапынан шағымдардың санының артуы мен кондоминиум нысандарындағы жағдайға ықпал ету тетіктерінің болмауына байланысты өзгерістер енгізіліп, 2025 жылдан бастап үй иелеріне өз меншігін басқаруға мүмкіндік беретін неғұрлым икемді жүйе енгізілді. Жауапсыз басқарушыны ауыстыру рәсімі жеңілдетілді, бұл өз кезегінде басқарушы субъектілер арасында бәсекелестікті арттырып, тұрғын үй-коммуналдық қызметтер сапасын жақсартуға мүмкіндік береді.
Қандай басқару нысандары қолжетімді?
Тікелей бірлесіп басқару (ТББ):
- Заңды тұлға құрмай-ақ басқаруға болады – пәтер санына шектеу жоқ. Меншік иелері жиналыс хаттамасының негізінде басқарушы компанияны бекітіп, қаржы-шаруашылық қызметпен айналыспай-ақ қойса болады.
- Егер пәтер саны 36-дан асса, нысанды басқаруға беру міндеті болып табылады.
- Басқарушы субъектілер жиналысқа: көрсетілетін қызметтердің саны мен мерзімділігін көрсететін сметаны, тарифтің негіздемесін, әрбір үйге жеке ашылған ағымдағы және жинақ шоттардың болуын ұсынуға міндетті.
Бұл талаптар салалық заңнаманы сақтау мен басқарушы субъектілердің жұмысын реттеуге мүмкіндік береді. Мысалы, бірыңғай есеп айырысу орталықтарымен (БЕАО) шарт жасау кезінде әрбір үй үшін ашылған шоттар туралы анықтамалар қажет болады.
Сондай-ақ, бұл тұрғын үй инспекцияларының функцияларын кеңейтуге мүмкіндік береді: кондоминиум объектісінің тіркелгенін, ПИК секілді субъектілердің тек Типтік жарғы негізінде жұмыс істейтінін, шоттардың ашылғанын тексеру.
Бұл талаптар мен өзгерістер ТКШ саласының барлық қатысушылары үшін оң жағынан әсер етеді.
Мүлік иелері бірлестігі (МИБ):
- Заңды тұлға – егер меншік иелері өз үйлерін қаржылық-шаруашылық жағынан өздері басқаруға дайын болса және жауапты адамдар болса, МИБ тіркеледі.
- Негізгі айырмашылығы – ағымдағы және жинақ шоттарға және барлық түсімдерге (тариф, жалға беру, жарнама т.с.с.) меншік иелерінің өздері толық бақылау жасайды.
- МИБ кезінде меншік иелері – толық құқықты тапсырыс беруші болып табылады. Басқару субъектілерін жалдауға немесе еңбек шарты бойынша МИБ ретінде жұмысын қарастыра алады, әкімшілік құжат айналымын және есепті даярлау, материалдарды сатып алу және басқа да ұйымдастырушылық сұрақтарды шешуге.
- Төрағаның өкілеттік мерзімі 3 жыл болып белгіленді, алайда ерте қайта сайлау шектелмейді.