Понятие кондоминиума в Республике Казахстан

                                                                      Что такое кондоминиум?

В данной статье вы узнаете о правах на объекты кондоминиума, в каких случаях и каким образом необходимо их зарегистрировать и наконец, какие преимущества открывает данная форма собственности.

Однако далеко не все жители понимают, как именно необходимо зарегистрировать объект кондоминиума, чтобы в дальнейшем отремонтировать свой дом.

Как пример дом, в котором каждая квартира является собственностью жильца, но совместно дом и прилежащий земельный участок является общей собственностью.

Итак, в домах, принадлежащих двум и более собственникам, образуется особая форма собственности — кондоминиум, который представляет собой совместное управление и владение домом. Поэтому важно понимать, что объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Примечательно, что регистрация объекта кондоминиума ни к чему не обязывает.

Если рассмотрим бытовые ситуации, то каждый из нас задумывался о том, кому принадлежат балконы и лоджии, кто должен следить за общим состоянием дома, подачей тепла, ремонтом кровли крыши и лестниц в доме и прочими аспектами комфортного проживания. В статье вы найдете ответы на многие бытовые вопросы и узнаете, как улучшить свои жилищные условия.

Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. При этом подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Важно помнить, что земельный участок при жилом доме также принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования. Размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, к сумме всех жилых и нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.

Актуальность регистрации данной формы собственности обусловлена, в первую очередь, готовностью и желанием граждан не зависеть от внешних обстоятельств и следить за своим объектом недвижимости самостоятельно. В настоящее время сфера управления и содержания жилых домов в большинстве представлена в основном деятельностью КСК, которые выступая одновременно заказчиками и подрядчиками ремонтных работ и услуг, занимают "монополистическое" положение и не стремятся оказывать качественные услуги по ремонту общего имущества.

Второй причиной является возможность получения поддержки от государства, к примеру, при капитальном ремонте. В связи с утверждением Программы модернизации ЖКХ, разработанной для того, чтобы повысить качество бытовых/коммунальных условий и услуг, многие виды поддержки предназначены именно для недвижимости, зарегистрированной как объект кондоминиума.

Еще одной причиной для государственной регистрации прав на объекты кондоминиума является прилежащий земельный участок. Если право на объекты кондоминиума зарегистрировано, то в том числе зарегистрированы коллективные права на землю (так как право на недвижимость и на землю, на которой она стоит, неразрывны), которая прилегает к дому и распоряжаться ей на свое усмотрение по договоренности с остальными жильцами.

Согласно Закону «О жилищных отношениях» в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир, образуется кондоминиум. Каждый из собственников квартир вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной собственности. Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 3 «Правил государственной регистрации объекта кондоминиума объектом кондоминиума» признается имущественный комплекс, состоящий из земельного участка, первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством РК  собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума.

Кондоминиум образуется в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир). По Закону «О жилищных отношениях» кондоминиум — это особая форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости (квартиры и другие помещения) находятся в раздельной (индивидуальной) собственности физических или юридических лиц. Те части недвижимости, которые не находятся в индивидуальном владении (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат владельцам отдельных помещений на праве общей долевой собственности. Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования. Для юридического закрепления коллективной собственности и нужна регистрация кондоминиума в органах юстиции.

Каждый раз, когда доля участников кондоминиума меняется, регистрировать права необходимо заново.

Стоит помнить, что помимо очевидных преимуществ регистрация кондоминиума имеет и свои отрицательные стороны. Вы выигрываете в материальной прозрачности затрат на обслуживание дома, точно знаете что, куда и сколько уходит на те или иные нужды, однако, в случае аварийной ситуации - ремонт так же ляжет на плечи собственников квартир.

Все собственники квартир имеют равные права на общие объекты кондоминиума, при этом главное учитывать согласованность тех или иных действий. Собственники также несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной собственности.

Известны случаи, когда аварийное положение жилья может навредить имуществу других людей (к примеру, облицовка здания повредит припаркованный у дома автомобиль). В этом случае, собственники квартир обязаны за свой счет устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению. Такую же обязанность несут и другие граждане, проживающие в здании либо использующие помещение, если они являются непосредственными причинителями ущерба.

При этом абсолютно неважно: живет ли собственник в своей квартире или сдает в аренду. Права на недвижимость и объекты кондоминиума не меняются в зависимости от того, пользуется гражданин своим имуществом или нет.

Переделка помещений, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается Законом.

Что нужно, чтобы оформить документы на государственную регистрацию объекта кондоминиума? Сначала необходимо организовать общее собрание собственников квартир с повесткой дня о регистрации объекта кондоминиума, с избранием представителя, с делегированием прав представлять интересы членов объекта кондоминиума в уполномоченных государственных органах. Согласно статье 42-1,2 Закона РК «О жилищных отношениях» на собраниях собственников квартир рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума. Собрание проводится по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также по требованию не менее десятой части собственников квартир. Собрание собственников правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников квартир. Решение собрания принимается открытым или закрытым голосованием большинства голосов от общего числа собственников квартир. В случае отсутствия кворума голосование проводится путем письменного опроса. Для его организации назначаются ответственные лица из числа собственников квартир. Каждый лист должен содержать порядковый номер, вопросы, внесенные для обсуждения, адрес, фамилию, имя, отчество собственника помещения, а также место подписи, подпись руководителя органа управления объектом кондоминиума. Письменный опрос считается состоявшимся, если в голосовании приняли участие не менее двух третей собственников квартир. Итоги голосования подводятся на собрании собственников. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины собравшихся.

Не позже чем через месяц после регистрации собственники квартир должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами собственники отвечают солидарно. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати, кооператив собственников помещений квартир, управление объектом кондоминиума третьими физическими или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг), а также иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Орган управления объекта кондоминиума (КСК или иной орган управления) открывает два счета - текущий и накопительный. Текущий счет - оплата услуг по содержанию дома. Накопительный счет — оплата капитального ремонта объекта кондоминиума. Что предлагает государство? Государством предлагается проведение ремонтных работ. Для поддержания дома собственникам необходимо после регистрации объекта кондоминиума открыть накопительный счет, где будут находиться средства на капитальный ремонт дома. Эти деньги будут использованы только по согласию самими собственниками. Собственники квартир обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников квартир, но не менее размера 0,02 - кратного месячного расчетного показателя в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого и нежилого помещений. В связи с отсутствием на сегодняшний день накопленных средств на капитальный ремонт у собственников квартир государство выделяет денежные средства в рамках программы.