Правовые основы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество регламентируются Гражданским кодексом и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон).
Наиболее эффективным способом защиты прав собственников (правообладателей) недвижимости, а также лиц, имеющих намерение заключить какие-либо сделки с недвижимым имуществом, признается государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Права (обременения прав) на недвижимое имущество, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.
Регистрирующим органом, осуществляющим государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества является Государственная корпорация «Правительство для граждан» (далее - Госкорпорация).
В соответствии с Законом государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется на основании правоустанавливающих документов, выданных уполномоченными органами либо оформленных в рамках гражданско-правовых сделок.
Регистрирующим органом проводится проверка документов, представленных на государственную регистрацию, включая проверку законности совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов (юридических составов), являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество или иных объектов государственной регистрации на соответствие действующему законодательству.
Действующее законодательство предполагает две группы оснований отказов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество:
Согласно статье 25 Закона отказ в приеме документов, поступающих на государственную регистрацию, допускается по следующим основаниям:
1) обращение ненадлежащего лица либо в связи с отсутствием документов, удостоверяющих личность заявителя или его уполномоченного представителя;
2) наличие в документах подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений;
3) неправильное заполнение форм заявлений, подаваемых на регистрацию;
4) представление заявителем неполного пакета документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии с требованиями, установленными пунктами 2, 3 и 3-1 статьи 21 настоящего Закона;
5) представление документов, форма и содержание которых не соответствуют законодательству Республики Казахстан;
6) при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права (обременения прав).
Согласно статье 31 Закона отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется в следующих случаях:
1) при несоответствии субъектов и объектов правоотношений, вида права или обременения права на недвижимое имущество и иных объектов регистрации либо оснований их возникновения, изменения или прекращения требованиям законодательства;
2) если заявитель включен в перечень организаций и лиц, связанных с финансированием распространения оружия массового уничтожения, и (или) в перечень организаций и лиц, связанных с финансированием терроризма и экстремизма, в соответствии с законодательством Республики Казахстан, за исключением недвижимого имущества, конфискованного и (или) взысканного по решению суда;
3) на основании соответствующей информации от органов архитектуры и градостроительства, государственного архитектурно-строительного контроля местных исполнительных органов о несоответствии объектов строительства требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
4) при представлении заявителем неполного пакета документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии со статьей 21 настоящего Закона, если необходимые документы не были представлены при приостановлении государственной регистрации;
5) при представлении на регистрацию документов, по форме и содержанию не соответствующих требованиям законодательства;
6) при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права или иного объекта государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1-1 настоящей статьи;
7) на основании судебного акта, вступившего в законную силу;
8) если в течение сроков приостановления регистрации не были устранены обстоятельства, явившиеся основаниями для приостановления;
9) при несоответствии ранее возникшего права законодательству, действовавшему в момент его возникновения, если объектом регистрации являются переход, изменение, прекращение или установление обременения в отношении такого права;
10) при обращении за регистрацией прав и обременений прав на недвижимое имущество, принадлежащее государственной исламской специальной финансовой компании, за исключением регистрации права собственности уполномоченного органа по государственному имуществу и права аренды уполномоченного органа соответствующей отрасли.
По информации Госкорпорации за 9 месяцев 2022 года по регистрации прав (обременений прав) на недвижимое имущество филиалами Госкорпорации оказано – 1 874 044 государственных услуг (9 мес. 2021г. – 1 113 949).
При этом отказы вынесены по 7 588 заявлениям (9 мес. 2021г. – 10 264), что составляет 0,4% от общего количества произведенных регистраций прав на недвижимое имущество (динамика в разрезе регионов представлена в табличном варианте).
|
Регион |
Гос. регистрация прав на недв. имущество |
Электронная регистрация прав на недв. имущество |
Количество отказов в регистрации прав на недв. имущество |
Рейтинг по отказам в % соотношении |
|
|
бум-я |
элек-я |
||||
|
Астана |
197 571 |
778 |
0,3 |
||
|
83 581 |
113 990 |
371 |
407 |
||
|
Алматы |
190 638 |
653 |
0,3 |
||
|
74 399 |
116 239 |
266 |
384 |
|
|
|
Шымкент |
86 956 |
1 377 |
1,5 |
||
|
48 355 |
38 601 |
1 148 |
229 |
||
|
Абай |
10 379 |
6 |
0,05 |
||
|
5 869 |
4 510 |
0 |
6 |
||
|
Акмолинская |
84 634 |
284 |
0,3 |
||
|
47 704 |
36 930 |
169 |
115 |
||
|
Актюбинская |
91 381 |
359 |
0,3 |
||
|
53 134 |
38 247 |
205 |
154 |
||
|
Алматинская |
182 200 |
217 |
0,1 |
||
|
91 941 |
90 259 |
105 |
112 |
||
|
Атырауская |
60 770 |
136 |
0,2 |
||
|
34 586 |
26 184 |
34 |
102 |
||
|
ВКО |
125 797 |
67 |
0,05 |
||
|
69 275 |
56 522 |
44 |
23 |
||
|
Жамбылская |
66 480 |
430 |
0,6 |
||
|
39 120 |
27 360 |
425 |
5 |
||
|
Жетісу |
9 754 |
3 |
0,03 |
||
|
5 668 |
4 086 |
2 |
1 |
||
|
ЗКО |
60 826 |
185 |
0,3 |
||
|
33 313 |
27 512 |
143 |
42 |
||
|
Карагандинская |
140 995 |
2 165 |
1,5 |
||
|
60 746 |
80 249 |
2 134 |
31 |
||
|
Костанайская |
83 181 |
195 |
0,2 |
||
|
49 989 |
33 192 |
61 |
134 |
||
|
Кызылординская |
49 320 |
9 |
0,01 |
||
|
30 768 |
18 552 |
4 |
5 |
||
|
Мангистауская |
87 151 |
106 |
0,1 |
||
|
35 350 |
51 801 |
60 |
46 |
||
|
Павлодарская |
71 670 |
481 |
0,6 |
||
|
41 666 |
30 004 |
74 |
407 |
||
|
СКО |
60 077 |
69 |
0,1 |
||
|
40 906 |
19 171 |
58 |
11 |
||
|
Туркестанская |
121 365 |
24 |
0,01 |
||
|
78 809 |
42 556 |
12 |
12 |
||
|
Ұлытау |
4 547 |
47 |
1 |
||
|
2 250 |
2 297 |
47 |
0 |
||
|
Итого |
927 429 |
858 262 |
5 362 |
2 226 |
0,4 |
|
|
1 785 691 |
7 588 |
|||
Из указанной статистической информации следует, что наибольшее количество отказов в соотношении с количеством оказанных госуслуг вынесено в следующих регионах:
1) Карагандинской области – 2 165 (1,5%);
2) городу Шымкент – 1 377 (1,5%);
3) Ұлытау – 47 (1%);
4) Павлодарской области – 481 (0,6 %).
Наименьшее количество отказов наблюдается в следующих регионах:
1) Туркестанской области – 24 (0,01%);
2) Кызылординской области – 9 (0,01%);
3) Жетісу – 3 (0,03 %);
4) ВКО – 67 (0,05%).
Результаты анализа показывают динамику уменьшения количества отказов по линии регистрации прав на недвижимое имущество в сравнении с аналогичным периодом 2021 года на 2 676 единиц, что составляет 26 %.
Основными причинами отказа в госрегистрации являются:
- 45 % (3 503 отказов) отрицательное уведомление от органов архитектуры и градостроительства, государственного архитектурно-строительного контроля местных исполнительных органов.
Госкорпорация в соответствии со статьей 75-1 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» в течение одного дня с момента получения от заявителя утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию с приложением к нему технических характеристик объекта, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ утвержденному проекту направляет его в структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства и в органы государственного архитектурно-строительного контроля для сверки.
По итогам сверки в случае установления несоответствия объекта строительства требованиям правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Госкорпорации письменно информируют об этом органы государственного архитектурно-строительного контроля и регистрирующий орган.
В связи с чем, данные уведомления об отказе обоснованы по причине несоответствия представленных актов приемки в эксплуатацию завершенных объектов требованиям действующего законодательства. Соответственно отказы произведены по независящим от регистрационного органа факторам;
- 9 % (702 отказа) при несоответствии субъектов и объектов правоотношений, вида права.
Большая часть данных отказов осуществляется из-за некорректного приема документов (ошибки человеческого фактора). При приеме документов на регистрацию сотрудниками фронт-офисов Госкорпорации некорректно принимаются заявления не на тот адрес, кадастровый номер, не от всех собственников, от третьего лица и т.д.;
- 4 % (258 отказов) при наличии обременений (аресты, ограничения и др.), имеющихся на момент государственной регистрации.
Учитывая изложенное, в целях уменьшения количества отказов Госкорпорацией принимаются следующие меры:
- утвержден План мероприятий по уменьшению отказов при оказании государственных услуг населению по линии недвижимости и земельного кадастра (приказ Госкорпорации от 31.05.2022г.);
- в настоящее время Госкорпорацией совместно с Министерством индустрии и инфраструктурного развития детально прорабатывается вопрос по изменению бизнес-процесса, в части направления в бэк-офис на регистрацию прав на основании актов ввода в эксплуатацию только после положительного согласования уполномоченных органов.
Кроме того в целях осуществления государственного контроля за деятельностью регистрирующего органа (Госкорпорации) на предмет соблюдения законодательства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество территориальными органами юстиции в соответствии с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан осуществляется профилактический контроль как с посещением субъекта, так и без посещения субъекта контроля.
По итогам проверки за нарушение законодательства и других нормативных правовых актов Республики Казахстан территориальными органами юстиции выносится предписание об устранении нарушении законодательства с привлечением виновных лиц.
Вместе с тем, хотелось бы отметить, что совершенствование сферы регистрации недвижимого имущества находится на постоянном контроле Министерства юстиции.
Одним из нововведений стало внедрение с января 2015 года электронной регистрации недвижимости.
При электронной регистрации все сделки в сфере недвижимости (подлежащие регистрации), удостоверенные нотариусом в обязательном порядке направляются в регистрирующий орган на государственную регистрацию через Единую нотариальную информационную систему (срок регистрации составляет 1 день, в ускоренном порядке в течение 2-х часов).
Внедрение электронной регистрации нотариальных сделок минимизировало возможность подделки правоустанавливающих документов, сократило материальные, временные затраты граждан и значительно минимизировалось количество отказов.
В 2021 году внедрена электронная регистрация залога недвижимости с применением технологии Blockchain через банки второго уровня, что позволило сократить срок регистрации с 3 до 1 рабочего дня.
В марте 2022 года реализована цифровая платформа Отбасы банка по приему заявок на субсидирование арендного жилья и оптимизирован процесс электронной регистрации договора аренды.
Очевидным преимуществом предоставления электронных государственных услуг является отсутствие контакта с государственным аппаратом, сокращение сроков регистрации до одного дня и количества отказов.
Министерство юстиции планирует дальнейшее внедрение электронной регистрации и для других субъектов, выдающих правоустанавливающие документы (госорганы, застройщики и др.).
Вместе с тем Министерством юстиции в целях сокращения количества отказов из-за некорректного приема документов Госкорпорации направлено поручение по:
- проведению разъяснительной работы и обучающих семинаров с работниками фронт и бэк-офисов филиалов Госкорпорации;
- проведению на ежедневной основе мониторинг отказов по линии недвижимости (путем выгрузки из правового кадастра);
- проведению семинаров-совещаний с участием нотариусов Нотариальной палаты, судоисполнителей, представителей органов архитектуры, строительными компаниями по вопросам предупреждения некачественного оказания государственных услуг, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и по правоприменительной практике норм действующего законодательства Республики Казахстан.